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Appartement à vendre

VilleVillers-Cotterêts (02)
Surface77.1m²
Coût Total155 000€
Loyer Annuel9 516€
Rentabilité6.14%
Cashflow/mois-229€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 125 000 €
Surface : 77.1 m²
Prix au m² : 1 621,27 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/4 étage, Ascenseur, Salle de bain, Toilettes séparées, Cave, Salon (total 28 m²), 2 chambres, Entrée séparée, 2 balcons, Gardien, Interphone

30mn Roissy CDG, Villers Cotterêts, dans la cité internationale de la langue française, appartement situé au 3ème étage d'une résidence avec ascenseur, il a entrée sur le séjour avec coin cuisine aménagée, 2 chambres, dressing, salle de bains, wc, chauffage central gaz, 2 balcons, cave.

Ville : Villers-Cotterêts
Département : Aisne
Région : Hauts de France
Code postal : 02600
Coordonnées : 49.216572, 3.089872
Total : 155 000€
Prix d'acquisition : 125 000€
Travaux : 20 000€
Valeur du bien : 145 000€
Frais de notaire : 10 000€
Coût estimé : 10 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77.1m²
Loyer prédit : 10.29€/m²/mois
Fourchette : 8.49€ - 12.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 793€/mois
Loyer annuel estimé : 9516€/an
Fourchette totale : 654€ - 961€/mois
Fourchette annuelle : 7852€ - 11533€/an
Rentabilité brute :6.14%
Fourchette de rentabilité :5.07% - 7.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 767,95 €/m²
Basé sur :77 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :136 309 €
Prix d'achat :125 000 €
Décote à l'achat :-11 309€ (-8.3%)
Marge achat-revente :-18 691€ (-13.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :155 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :767,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :45,21€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 812,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 303,56€
Coût de l'assurance :13 562,50€
Taxe foncière : 951,59€/an
Soit par mois : 79,30€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 130,00€/mois
Soit par an : 1 560,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 792,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 022,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-229,20€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement de la cuisine équipée par une nouvelle cuisine de milieu de gamme
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle baignoire, lavabo et carrelage
Quantité: 5,96 m²
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé
ÉlectricitéRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'électricité dans l'appartement
Quantité: 1 appartement
Raison: Normes électriques à vérifier pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 000 €(259 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:8 700€
    Cuisine complète milieu de gamme: 10 m² × 800€/m² = 8000€, Main d'œuvre: 700€
  • Salle de bain:7 600€
    Baignoire: 1 unité × 1200€ = 1200€, Lavabo: 1 unité × 400€ = 400€, Carrelage: 5,96 m² × 60€/m² = 357,6€, Main d'œuvre: 242,4€
  • Chambres - Peinture:880€
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 40€/m² = 880€
  • Chambres - Revêtement sol:1 320€
    Parquet flottant: 22 m² × 60€/m² = 1320€
  • Électricité:1 500€
    Mise aux normes électricité: 1 appartement × 1500€ = 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Villers-Cotterêts (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 793 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 516 €/an
Calcul : 793 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 203 €/an
Base de calcul : Emprunt de 155 000 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 543 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 952 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 560 €/an
Calcul : 130 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 257 €
Revenus locatifs : +9 516 €
Charges déductibles : -28 257 €
Résultat foncier Année 1 : -18 741 €(Déficit de 18 741 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 8 041 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 257 €/an
Revenus locatifs : +9 516 €
Charges déductibles : -8 257 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 259 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 8041.20 € reporté.
Prix d'achat du bien : 125 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 250 €(65% de 125 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 955 €/an
Calcul : 81 250 € × 3,636% = 2 955 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 516 €28 262 €5 208 €-18 746 €10 700 €8 046 €8 046 €
29 706 €8 124 €5 070 €1 582 €--6 464 €
39 900 €7 981 €4 927 €1 920 €--4 544 €
410 098 €7 833 €4 779 €2 266 €--2 279 €
510 300 €7 680 €4 626 €2 621 €---
610 506 €7 521 €4 467 €2 985 €---
710 716 €7 357 €4 303 €3 359 €---
810 931 €7 188 €4 134 €3 743 €---
911 149 €7 012 €3 958 €4 137 €---
1011 372 €6 831 €3 777 €4 541 €---
1111 600 €6 643 €3 589 €4 956 €---
1211 832 €6 449 €3 395 €5 383 €---
1312 068 €6 248 €3 194 €5 820 €---
1412 310 €6 040 €2 986 €6 269 €---
1512 556 €5 825 €2 771 €6 731 €---
1612 807 €5 603 €2 549 €7 204 €---
1713 063 €5 373 €2 319 €7 690 €---
1813 325 €5 135 €2 081 €8 190 €---
1913 591 €4 888 €1 834 €8 703 €---
2013 863 €4 634 €1 580 €9 229 €---
2114 140 €4 370 €1 316 €9 770 €---
2214 423 €4 097 €1 043 €10 325 €---
2314 711 €3 815 €761 €10 896 €---
2415 006 €3 523 €469 €11 482 €---
2515 306 €3 222 €167 €12 084 €---
TOTAL304 796 €171 656 €75 304 €133 140 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 133 140 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 516 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 998 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 998 €-3 210 €+5 208 €
2+1 998 €0 €+1 998 €
3+1 998 €0 €+1 998 €
4+1 998 €0 €+1 998 €
5+1 998 €+103 €+1 895 €
6+1 998 €+896 €+1 102 €
7+1 998 €+1 008 €+990 €
8+1 998 €+1 123 €+875 €
9+1 998 €+1 241 €+757 €
10+1 998 €+1 362 €+636 €
11+1 998 €+1 487 €+511 €
12+1 998 €+1 615 €+383 €
13+1 998 €+1 746 €+252 €
14+1 998 €+1 881 €+117 €
15+1 998 €+2 019 €-21 €
16+1 998 €+2 161 €-163 €
17+1 998 €+2 307 €-309 €
18+1 998 €+2 457 €-459 €
19+1 998 €+2 611 €-613 €
20+1 998 €+2 769 €-771 €
21+1 998 €+2 931 €-933 €
22+1 998 €+3 098 €-1 100 €
23+1 998 €+3 269 €-1 271 €
24+1 998 €+3 445 €-1 447 €
25+1 998 €+3 625 €-1 627 €
Total+49 950 €+39 942 €+10 008 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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