Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Détails du bien

Bien expiré
VilleSalvetat-Belmontet (82)
Surface450m²
Coût Total460 600€
Loyer Annuel49 332€
Rentabilité10.71%
Cashflow/mois+1 316€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 420 000 €
Surface : 450 m²
Prix au m² : 933,33 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 11
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Salle de bains : 1, Nombre d'étages : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Magnifique bâtisse du XVII siecle, en briques,à 15 mn de Montauban, 50 minutes de Toulouse Blagnac avec une superbe vue panoramique sur la campagne. Ce château seigneurial vous attend avec son histoire, son superbe jardin et ses onze pièces de vie. Notons que les éléments de caractère ont tous été conservés avec soin et notamment en rez de chaussée, une grande cuisine avec une cheminée en briques de style querçynois, une ancienne salle des armes de 70 m², un salon, une cave à vin, une cuisine d'été et des dépendances. Un imposant escalier en bois de toute beauté vous amène aux étages. Le premier étage se répartIt en sept grandes pièces deux salles de bains autour d'un couloir central. L'ensemble est décoré de plafonds à la française et de tomettes au sol. Au deuxième étage vous pourrez aménager les 200m² de combles. Le terrain cloturé de 6000m² est arboré , avec une terrasse , une grande piscine, un puits et une trés belle dépendance de 300m² . Cette bâtisse originale séduira les amoureux de Belles Demeures historiques et pourra accueillir vos projets personnels, professionnels voire évènementiels. Agence Sélection Habitat Francine Cabos et Jean-Guy Besnard

Ville : Salvetat-Belmontet
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82230
Total : 460 600€
Prix d'acquisition : 420 000€
Travaux : 7 000€
Valeur du bien : 427 000€
Frais de notaire : 33 600€
Coût estimé : 33 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 450m²
Loyer prédit : 9.14€/m²/mois
Fourchette : 7.63€ - 10.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 4111€/mois
Loyer annuel estimé : 49332€/an
Fourchette totale : 3432€ - 4924€/mois
Fourchette annuelle : 41187€ - 59088€/an
Rentabilité brute :10.71%
Fourchette de rentabilité :8.94% - 12.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 888,89 €/m²
Basé sur :23 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :850 001 €
Prix d'achat :420 000 €
Décote à l'achat :-430 001€ (-50.6%)
Marge achat-revente :389 401€ (45.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :460 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 249,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :134,34€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 383,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :214 234,35€
Coût de l'assurance :40 302,50€
Taxe foncière : 4 933,23€/an
Soit par mois : 411,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 111,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 794,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 316,13€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 244 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 200 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 450 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 56 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - mise aux normes plomberie et électricité nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 2 salles de bain
Raison: État 3/5 assumé - mise aux normes plomberie et électricité nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol nécessite rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 000 €(16 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:7 000€
    Isolation combles: 200 m² × 35€/m² = 7000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→E(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 7 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (7 000€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 111 €/mois
Revenus locatifs annuels : 49 332 €/an
Calcul : 4 111 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 867 €/an
Base de calcul : Emprunt de 460 600 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 612 €/an
Calcul : 134 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 933 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 28 412 €
Revenus locatifs : +49 332 €
Charges déductibles : -28 412 €
Résultat foncier Année 1 : 20 920 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 21 412 €/an
Revenus locatifs : +49 332 €
Charges déductibles : -21 412 €
Résultat foncier Années 2+ : 27 920 €/an
Prix d'achat du bien : 420 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 273 000 €(65% de 420 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 9 927 €/an
Calcul : 273 000 € × 3,636% = 9 927 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
149 332 €28 426 €14 881 €20 906 €---
250 319 €21 024 €14 479 €29 294 €---
351 325 €20 609 €14 064 €30 716 €---
452 352 €20 180 €13 634 €32 172 €---
553 399 €19 736 €13 191 €33 662 €---
654 467 €19 278 €12 733 €35 189 €---
755 556 €18 805 €12 260 €36 751 €---
856 667 €18 316 €11 770 €38 352 €---
957 801 €17 810 €11 265 €39 990 €---
1058 957 €17 288 €10 743 €41 668 €---
1160 136 €16 749 €10 204 €43 387 €---
1261 338 €16 192 €9 646 €45 147 €---
1362 565 €15 616 €9 070 €46 949 €---
1463 817 €15 021 €8 476 €48 796 €---
1565 093 €14 406 €7 861 €50 687 €---
1666 395 €13 771 €7 226 €52 624 €---
1767 723 €13 115 €6 570 €54 608 €---
1869 077 €12 437 €5 892 €56 640 €---
1970 459 €11 736 €5 191 €58 722 €---
2071 868 €11 013 €4 467 €60 855 €---
2173 305 €10 265 €3 720 €63 040 €---
2274 771 €9 492 €2 947 €65 279 €---
2376 267 €8 694 €2 149 €67 572 €---
2477 792 €7 870 €1 324 €69 923 €---
2579 348 €7 017 €472 €72 330 €---
TOTAL1 580 128 €384 868 €214 234 €1 195 260 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 195 260 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 49 332 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +10 360 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+10 360 €+6 272 €+4 088 €
2+10 360 €+8 788 €+1 572 €
3+10 360 €+9 215 €+1 145 €
4+10 360 €+9 652 €+708 €
5+10 360 €+10 099 €+261 €
6+10 360 €+10 557 €-197 €
7+10 360 €+11 025 €-665 €
8+10 360 €+11 505 €-1 145 €
9+10 360 €+11 997 €-1 637 €
10+10 360 €+12 500 €-2 140 €
11+10 360 €+13 016 €-2 656 €
12+10 360 €+13 544 €-3 184 €
13+10 360 €+14 085 €-3 725 €
14+10 360 €+14 639 €-4 279 €
15+10 360 €+15 206 €-4 846 €
16+10 360 €+15 787 €-5 427 €
17+10 360 €+16 382 €-6 022 €
18+10 360 €+16 992 €-6 632 €
19+10 360 €+17 617 €-7 257 €
20+10 360 €+18 257 €-7 897 €
21+10 360 €+18 912 €-8 552 €
22+10 360 €+19 584 €-9 224 €
23+10 360 €+20 272 €-9 912 €
24+10 360 €+20 977 €-10 617 €
25+10 360 €+21 699 €-11 339 €
Total+259 000 €+358 578 €+-99 578 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 169 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →