Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison T4 135 M2 Avec Patio Et Balcon

Bien expiré
VilleBéziers (34)
Surface135m²
Coût Total219 120€
Loyer Annuel18 214€
Rentabilité8.31%
Cashflow/mois+205€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 135 m²
Prix au m² : 1 103,7 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 135 m², 4 pièces, 3 chambres, Terrasse, 1 balcon, 194 m² de terrain, Cheminée, Climatisation, Toilettes séparées, Cave, 3 salles de douche, Chauffage central au gaz

Béziers Clémenceau/Pompiers. À deux pas des Allées Paul Riquet et de toutes commodités, Orpi vous propose cette charmante maison de ville T4/5 de 135 m2. Elle se compose au rez-de-chaussée d'un séjour de presque 40 m2 avec cheminée et belle hauteur sous plafond, accédant à la cuisine et à un joli patio intime à l'abri des regards. Un coin bureau, une pièce d'eau et un W.C complètent cette partie. À l'étage, 3 belles chambres, 2 salles d'eau avec W.C, son bow window typique et un accès sur un grand balcon. Les plus : Climatisation, double vitrage, volets roulants électriques, beaux volumes. Classe Énergie C. Référence agence : 328

Ville : Béziers
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34500
Coordonnées : 43.314730, 3.280290
Total : 219 120€
Prix d'acquisition : 149 000€
Travaux : 58 200€
Valeur du bien : 207 200€
Frais de notaire : 11 920€
Coût estimé : 11 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 135m²
Loyer prédit : 11.24€/m²/mois
Fourchette : 8.62€ - 14.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 1518€/mois
Loyer annuel estimé : 18214€/an
Fourchette totale : 1164€ - 1979€/mois
Fourchette annuelle : 13968€ - 23749€/an
Rentabilité brute :8.31%
Fourchette de rentabilité :6.37% - 10.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 831,05 €/m²
Basé sur :82 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :247 192 €
Prix d'achat :149 000 €
Décote à l'achat :-98 192€ (-39.7%)
Marge achat-revente :28 072€ (11.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :219 120€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 096,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :63,91€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 160,88€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :109 969,91€
Coût de l'assurance :19 173,00€
Taxe foncière : 1 821,37€/an
Soit par mois : 151,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 517,81€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 312,66€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :205,15€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 34 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 135 m²
Raison: DPE C - Maison - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et remplacement des fenêtres si nécessaire
Quantité: environ 17 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des éléments sanitaires et carrelage
Quantité: 2 salles d'eau
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture et rafraîchissement des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Vérification et mise aux normes de l'électricité dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 200 €(431 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation et main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:20 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 17 fenêtres × 1200€ = 20400€ (incluant fourniture et pose)
  • Salle de bain - Rafraîchissement:6 000€
    Rénovation salle de bain: 2 salles d'eau × 3000€ = 6000€ (incluant fourniture et pose)
  • Chambres - Revêtement sol:7 200€
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres (90m²) × 30€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 1800€ = 4500€
  • Chambres - Électricité:12 600€
    Mise aux normes électricité: 3 chambres (90m²) × 100€/m² = 9000€, Main d'œuvre: 1800€ = 3600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Béziers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 32 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 518 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 214 €/an
Calcul : 1 518 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 573 €/an
Base de calcul : Emprunt de 219 120 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 767 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 821 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 361 €
Revenus locatifs : +18 214 €
Charges déductibles : -68 361 €
Résultat foncier Année 1 : -50 148 €(Déficit de 50 148 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 748 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 161 €/an
Revenus locatifs : +18 214 €
Charges déductibles : -10 161 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 052 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28747.60 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850 €(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 214 €68 368 €7 580 €-50 155 €21 400 €28 755 €28 755 €
218 578 €9 970 €7 382 €8 608 €--20 147 €
318 950 €9 764 €7 176 €9 185 €--10 961 €
419 329 €9 551 €6 963 €9 777 €--1 184 €
519 715 €9 331 €6 742 €10 384 €---
620 109 €9 102 €6 514 €11 007 €---
720 512 €8 866 €6 278 €11 646 €---
820 922 €8 621 €6 033 €12 301 €---
921 340 €8 367 €5 779 €12 973 €---
1021 767 €8 105 €5 516 €13 662 €---
1122 202 €7 833 €5 244 €14 370 €---
1222 647 €7 551 €4 963 €15 095 €---
1323 099 €7 259 €4 671 €15 840 €---
1423 561 €6 957 €4 369 €16 604 €---
1524 033 €6 645 €4 056 €17 388 €---
1624 513 €6 321 €3 732 €18 193 €---
1725 004 €5 985 €3 397 €19 018 €---
1825 504 €5 638 €3 049 €19 866 €---
1926 014 €5 278 €2 690 €20 736 €---
2026 534 €4 906 €2 317 €21 628 €---
2127 065 €4 520 €1 931 €22 545 €---
2227 606 €4 120 €1 532 €23 486 €---
2328 158 €3 707 €1 118 €24 452 €---
2428 721 €3 278 €690 €25 443 €---
2529 296 €2 834 €246 €26 461 €---
TOTAL583 392 €232 877 €109 970 €350 514 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 350 514 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 214 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 825 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 825 €-6 420 €+10 245 €
2+3 825 €0 €+3 825 €
3+3 825 €0 €+3 825 €
4+3 825 €0 €+3 825 €
5+3 825 €+2 760 €+1 065 €
6+3 825 €+3 302 €+523 €
7+3 825 €+3 494 €+331 €
8+3 825 €+3 690 €+135 €
9+3 825 €+3 892 €-67 €
10+3 825 €+4 099 €-274 €
11+3 825 €+4 311 €-486 €
12+3 825 €+4 529 €-704 €
13+3 825 €+4 752 €-927 €
14+3 825 €+4 981 €-1 156 €
15+3 825 €+5 216 €-1 391 €
16+3 825 €+5 458 €-1 633 €
17+3 825 €+5 706 €-1 881 €
18+3 825 €+5 960 €-2 135 €
19+3 825 €+6 221 €-2 396 €
20+3 825 €+6 489 €-2 664 €
21+3 825 €+6 763 €-2 938 €
22+3 825 €+7 046 €-3 221 €
23+3 825 €+7 335 €-3 510 €
24+3 825 €+7 633 €-3 808 €
25+3 825 €+7 938 €-4 113 €
Total+95 625 €+105 154 €+-9 529 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →