Maison T4 135 M2 Avec Patio Et Balcon

VilleBéziers (34)

Surface135m²

Coût Total219 120€

Loyer Annuel18 214€

Rentabilité8.31%

Cashflow/mois+205€

Prix : 149 000 €

Surface : 135 m²

Prix au m² : 1 103,7 €/m²

Chambres : 3

Pièces : 4

Étage : Non spécifié

Ascenseur : Non

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : 135 m², 4 pièces, 3 chambres, Terrasse, 1 balcon, 194 m² de terrain, Cheminée, Climatisation, Toilettes séparées, Cave, 3 salles de douche, Chauffage central au gaz

Béziers Clémenceau/Pompiers. À deux pas des Allées Paul Riquet et de toutes commodités, Orpi vous propose cette charmante maison de ville T4/5 de 135 m2. Elle se compose au rez-de-chaussée d'un séjour de presque 40 m2 avec cheminée et belle hauteur sous plafond, accédant à la cuisine et à un joli patio intime à l'abri des regards. Un coin bureau, une pièce d'eau et un W.C complètent cette partie. À l'étage, 3 belles chambres, 2 salles d'eau avec W.C, son bow window typique et un accès sur un grand balcon. Les plus : Climatisation, double vitrage, volets roulants électriques, beaux volumes. Classe Énergie C. Référence agence : 328

Ville : Béziers

Département : Hérault

Région : Occitanie

Code postal : 34500

Coordonnées : 43.314730, 3.280290

Total : 219 120€

Prix d'acquisition : 149 000€

Travaux : 58 200€

Valeur du bien : 207 200€

Frais de notaire : 11 920€

Coût estimé : 11 920€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 135m²

Loyer prédit : 11.24€/m²/mois

Fourchette : 8.62€ - 14.66€/m²/mois

Loyer total estimé : 1518€/mois

Loyer annuel estimé : 18214€/an

Fourchette totale : 1164€ - 1979€/mois

Fourchette annuelle : 13968€ - 23749€/an

Rentabilité brute :8.31%

Fourchette de rentabilité :6.37% - 10.84%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

Prix médian /m² :1 831,05 €/m²

Basé sur :82 ventes dans un rayon de 1 km

Prix de marché :247 192 €

Prix d'achat :149 000 €

Décote à l'achat :-98 192€ (-39.7%)

Marge achat-revente :28 072€ (11.4%)

✓ Marge positive à la revente

ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :219 120€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 096,97€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.50%

Assurance emprunteur :63,91€/mois

Taux d'assurance : 0.35% par an

Total mensualité : 1 160,88€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :109 969,91€

Coût de l'assurance :19 173,00€

Taxe foncière : 1 821,37€/an

Soit par mois : 151,78€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Revenus mensuels : 1 517,81€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 1 312,66€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :205,15€/mois

✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C

Consommation : 34 kWh/m²/an

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien

Quantité: 1 système pour 135 m²

Raison: DPE C - Maison - Amélioration possible du confort thermique

MenuiseriesOPTIONNEL

Sous-catégorie: Fenêtres

Vérification et remplacement des fenêtres si nécessaire

Quantité: environ 17 fenêtres (estimé selon surface)

Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'isolation thermique

Salle de bainRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rafraîchissement

Rafraîchissement des éléments sanitaires et carrelage

Quantité: 2 salles d'eau

Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Revêtement sol

Peinture et rafraîchissement des murs et plafonds dans les 3 chambres

Quantité: 3 chambres

Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

ChambresRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Électricité

Vérification et mise aux normes de l'électricité dans les 3 chambres

Quantité: 3 chambres

Raison: État 4/5 visible - mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 200 €(431 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage - Remplacement système:12 000€
Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation et main d'œuvre)
Menuiseries - Fenêtres:20 400€
Fenêtres double vitrage PVC: 17 fenêtres × 1200€ = 20400€ (incluant fourniture et pose)
Salle de bain - Rafraîchissement:6 000€
Rénovation salle de bain: 2 salles d'eau × 3000€ = 6000€ (incluant fourniture et pose)
Chambres - Revêtement sol:7 200€
Peinture murs et plafonds: 3 chambres (90m²) × 30€/m² = 2700€, Main d'œuvre: 1800€ = 4500€
Chambres - Électricité:12 600€
Mise aux normes électricité: 3 chambres (90m²) × 100€/m² = 9000€, Main d'œuvre: 1800€ = 3600€

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Béziers (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)

Coût travaux énergétiques : 32 400€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres

Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 518 €/mois

Revenus locatifs annuels : 18 214 €/an

Calcul : 1 518 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 573 €/an

Base de calcul : Emprunt de 219 120 € à 3.50% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 767 €/an

Calcul : 64 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 1 821 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 200 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 361 €

Revenus locatifs : +18 214 €

Charges déductibles : -68 361 €

Résultat foncier Année 1 : -50 148 €(Déficit de 50 148 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 28 748 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 161 €/an

Revenus locatifs : +18 214 €

Charges déductibles : -10 161 €

Résultat foncier Années 2+ : 8 052 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28747.60 € reporté.

Prix d'achat du bien : 149 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 96 850 €(65% de 149 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 3 522 €/an

Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	18 214 €	68 368 €	7 580 €	-50 155 €	21 400 €	28 755 €	28 755 €
2	18 578 €	9 970 €	7 382 €	8 608 €	-	-	20 147 €
3	18 950 €	9 764 €	7 176 €	9 185 €	-	-	10 961 €
4	19 329 €	9 551 €	6 963 €	9 777 €	-	-	1 184 €
5	19 715 €	9 331 €	6 742 €	10 384 €	-	-	-
6	20 109 €	9 102 €	6 514 €	11 007 €	-	-	-
7	20 512 €	8 866 €	6 278 €	11 646 €	-	-	-
8	20 922 €	8 621 €	6 033 €	12 301 €	-	-	-
9	21 340 €	8 367 €	5 779 €	12 973 €	-	-	-
10	21 767 €	8 105 €	5 516 €	13 662 €	-	-	-
11	22 202 €	7 833 €	5 244 €	14 370 €	-	-	-
12	22 647 €	7 551 €	4 963 €	15 095 €	-	-	-
13	23 099 €	7 259 €	4 671 €	15 840 €	-	-	-
14	23 561 €	6 957 €	4 369 €	16 604 €	-	-	-
15	24 033 €	6 645 €	4 056 €	17 388 €	-	-	-
16	24 513 €	6 321 €	3 732 €	18 193 €	-	-	-
17	25 004 €	5 985 €	3 397 €	19 018 €	-	-	-
18	25 504 €	5 638 €	3 049 €	19 866 €	-	-	-
19	26 014 €	5 278 €	2 690 €	20 736 €	-	-	-
20	26 534 €	4 906 €	2 317 €	21 628 €	-	-	-
21	27 065 €	4 520 €	1 931 €	22 545 €	-	-	-
22	27 606 €	4 120 €	1 532 €	23 486 €	-	-	-
23	28 158 €	3 707 €	1 118 €	24 452 €	-	-	-
24	28 721 €	3 278 €	690 €	25 443 €	-	-	-
25	29 296 €	2 834 €	246 €	26 461 €	-	-	-
TOTAL	583 392 €	232 877 €	109 970 €	350 514 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 350 514 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 214 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +3 825 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+3 825 €	-6 420 €	+10 245 €
2	+3 825 €	0 €	+3 825 €
3	+3 825 €	0 €	+3 825 €
4	+3 825 €	0 €	+3 825 €
5	+3 825 €	+2 760 €	+1 065 €
6	+3 825 €	+3 302 €	+523 €
7	+3 825 €	+3 494 €	+331 €
8	+3 825 €	+3 690 €	+135 €
9	+3 825 €	+3 892 €	-67 €
10	+3 825 €	+4 099 €	-274 €
11	+3 825 €	+4 311 €	-486 €
12	+3 825 €	+4 529 €	-704 €
13	+3 825 €	+4 752 €	-927 €
14	+3 825 €	+4 981 €	-1 156 €
15	+3 825 €	+5 216 €	-1 391 €
16	+3 825 €	+5 458 €	-1 633 €
17	+3 825 €	+5 706 €	-1 881 €
18	+3 825 €	+5 960 €	-2 135 €
19	+3 825 €	+6 221 €	-2 396 €
20	+3 825 €	+6 489 €	-2 664 €
21	+3 825 €	+6 763 €	-2 938 €
22	+3 825 €	+7 046 €	-3 221 €
23	+3 825 €	+7 335 €	-3 510 €
24	+3 825 €	+7 633 €	-3 808 €
25	+3 825 €	+7 938 €	-4 113 €
Total	+95 625 €	+105 154 €	+-9 529 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Maison T4 135 M2 Avec Patio Et Balcon

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour