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Maison à vendre

Bien expiré
VilleVillejuif (94)
Surface230m²
Coût Total702 700€
Loyer Annuel57 784€
Rentabilité8.22%
Cashflow/mois+697€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 560 000 €
Surface : 230 m²
Prix au m² : 2 434,78 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 chambre, Entrée séparée, Belle vue, TV par câble, Pas de balcon, Non meublé

BORGES IMMOBILIER vous présente, en plein cœur du secteur très recherché des Barmonts, aux portes de Paris et à seulement 7 minutes du métro Léo Lagrange,

Une maison familiale 5 pièces offrant un fort potentiel d’une surface de 230 m² au sol, dont 120 m² habitables, cette maison se compose comme suit :

Au rez-de-chaussée : une vaste entrée, un séjour lumineux, une cuisine dînatoire semi-ouverte, un water-closet ainsi qu’une pièce attenante pouvant être aménagée selon vos besoins.

Au premier étage : un dégagement avec rangements, une chambre avec dressing et une seconde pièce pouvant faire office de bureau ou de chambre, une salle de bains (douche et baignoire), un WC séparés et dressing indépendant.

Sous combles : deux chambres.

Un jardin et un box complètent ce bien.

Situation idéale, à proximité immédiate des écoles, commerces et transports. Maison familiale avec de belles possibilités d’aménagement, RARE SUR LE SECTEUR.

Ville : Villejuif
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94800
Coordonnées : 48.797956, 2.358781
Total : 702 700€
Prix d'acquisition : 560 000€
Travaux : 97 900€
Valeur du bien : 657 900€
Frais de notaire : 44 800€
Coût estimé : 44 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 230m²
Loyer prédit : 20.94€/m²/mois
Fourchette : 14.05€ - 31.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 4815€/mois
Loyer annuel estimé : 57784€/an
Fourchette totale : 3232€ - 7174€/mois
Fourchette annuelle : 38785€ - 86090€/an
Rentabilité brute :8.22%
Fourchette de rentabilité :5.52% - 12.25%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :5 892,86 €/m²
Basé sur :97 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :1 355 358 €
Prix d'achat :560 000 €
Décote à l'achat :-795 358€ (-58.7%)
Marge achat-revente :652 658€ (48.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :702 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :3 431,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :204,95€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 3 636,75€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :326 839,95€
Coût de l'assurance :61 486,25€
Taxe foncière : 5 778,40€/an
Soit par mois : 481,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 815,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 4 118,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :697,04€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 239 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 230 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 230 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 29 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC et carrelage dans la salle de bain
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres sous combles
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité générale dans toute la maison
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie dans toute la maison
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :97 900 €(426 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:16 100€
    Isolation combles: 230 m² × 70€/m² = 16100€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:23 200€
    Fenêtres double vitrage PVC: 29 fenêtres × 800€ = 23200€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Revêtement sol chambres:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture chambres:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:12 000€
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Plomberie:8 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 installation complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 51 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 815 €/mois
Revenus locatifs annuels : 57 784 €/an
Calcul : 4 815 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 22 681 €/an
Base de calcul : Emprunt de 702 700 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 2 459 €/an
Calcul : 205 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 5 778 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 97 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 128 819 €
Revenus locatifs : +57 784 €
Charges déductibles : -128 819 €
Résultat foncier Année 1 : -71 035 €(Déficit de 71 035 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 49 635 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 30 919 €/an
Revenus locatifs : +57 784 €
Charges déductibles : -30 919 €
Résultat foncier Années 2+ : 26 865 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 49634.55 € reporté.
Prix d'achat du bien : 560 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 364 000 €(65% de 560 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 13 236 €/an
Calcul : 364 000 € × 3,636% = 13 236 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
157 784 €128 841 €22 703 €-71 057 €21 400 €49 657 €49 657 €
258 940 €30 327 €22 090 €28 612 €--21 045 €
360 118 €29 694 €21 456 €30 425 €---
461 321 €29 039 €20 801 €32 282 €---
562 547 €28 362 €20 125 €34 185 €---
663 798 €27 663 €19 426 €36 135 €---
765 074 €26 941 €18 703 €38 133 €---
866 376 €26 195 €17 957 €40 181 €---
967 703 €25 424 €17 186 €42 279 €---
1069 057 €24 628 €16 390 €44 430 €---
1170 438 €23 805 €15 567 €46 634 €---
1271 847 €22 954 €14 717 €48 893 €---
1373 284 €22 076 €13 838 €51 208 €---
1474 750 €21 168 €12 930 €53 581 €---
1576 245 €20 230 €11 993 €56 014 €---
1677 770 €19 262 €11 024 €58 508 €---
1779 325 €18 260 €10 023 €61 065 €---
1880 911 €17 226 €8 988 €63 685 €---
1982 530 €16 157 €7 920 €66 372 €---
2084 180 €15 053 €6 816 €69 127 €---
2185 864 €13 913 €5 675 €71 951 €---
2287 581 €12 734 €4 496 €74 847 €---
2389 333 €11 516 €3 278 €77 817 €---
2491 119 €10 258 €2 020 €80 861 €---
2592 942 €8 958 €720 €83 984 €---
TOTAL1 850 838 €630 686 €326 840 €1 220 152 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 220 152 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 57 784 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +12 135 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+12 135 €-6 420 €+18 555 €
2+12 135 €0 €+12 135 €
3+12 135 €+2 814 €+9 321 €
4+12 135 €+9 685 €+2 450 €
5+12 135 €+10 255 €+1 880 €
6+12 135 €+10 840 €+1 295 €
7+12 135 €+11 440 €+695 €
8+12 135 €+12 054 €+81 €
9+12 135 €+12 684 €-549 €
10+12 135 €+13 329 €-1 194 €
11+12 135 €+13 990 €-1 855 €
12+12 135 €+14 668 €-2 533 €
13+12 135 €+15 362 €-3 227 €
14+12 135 €+16 074 €-3 939 €
15+12 135 €+16 804 €-4 669 €
16+12 135 €+17 552 €-5 417 €
17+12 135 €+18 319 €-6 184 €
18+12 135 €+19 106 €-6 971 €
19+12 135 €+19 912 €-7 777 €
20+12 135 €+20 738 €-8 603 €
21+12 135 €+21 585 €-9 450 €
22+12 135 €+22 454 €-10 319 €
23+12 135 €+23 345 €-11 210 €
24+12 135 €+24 258 €-12 123 €
25+12 135 €+25 195 €-13 060 €
Total+303 375 €+366 045 €+-62 670 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 144 jours
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