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Dpt Charente Maritime (17), à vendre TONNAY BOUTONNE maison P6

VilleTonnay-Boutonne (17)
Surface200m²
Coût Total253 300€
Loyer Annuel20 567€
Rentabilité8.12%
Cashflow/mois+197€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 160 000 €
Surface : 200 m²
Prix au m² : 800 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électricité, Nombre de WC : 2, Jardin

TONNAY BOUTONNE centre ville en exclusivité Capifrance. Énorme potentiel pour cet ensemble immobilier composé d'une habitation principale d'environ 200 m² habitables, d'un local commercial de 138 m², d'une dépendance d'environ 135 m² au sol avec toiture neuve, de trois garages et deux autres dépendances pour environ 82 m². L'habitation propose actuellement salon, salle à manger, cuisine, 5 chambres, 2 salles de bain, 2 wc, dressing et bureau. Ensemble pouvant être habité rapidement mais restant néanmoins à restaurer. Parcelle d'environ 1 300 m². Les honoraires sont à la charge du vendeur. Logement à consommation énergétique excessive : classe G Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr.

Réseau Immobilier CAPIFRANCE - Votre agent commercial (RSAC N°511 017 105 - Greffe de SAINTES) Vincent BALLANGER Entrepreneur Individuel 06 15 42 42 12 - Réf.960989 - http://assets.digitregroup.io/capifrance/capifrance_baremes_agence_B2026-A.pdf

Ville : Tonnay-Boutonne
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17380
Coordonnées : 45.970467, -0.711105
Total : 253 300€
Prix d'acquisition : 160 000€
Travaux : 80 500€
Valeur du bien : 240 500€
Frais de notaire : 12 800€
Coût estimé : 12 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 200m²
Loyer prédit : 8.57€/m²/mois
Fourchette : 6.76€ - 10.86€/m²/mois
Loyer total estimé : 1714€/mois
Loyer annuel estimé : 20567€/an
Fourchette totale : 1352€ - 2172€/mois
Fourchette annuelle : 16230€ - 26064€/an
Rentabilité brute :8.12%
Fourchette de rentabilité :6.41% - 10.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 377,55 €/m²
Basé sur :23 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :275 510 €
Prix d'achat :160 000 €
Décote à l'achat :-115 510€ (-41.9%)
Marge achat-revente :22 210€ (8.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :253 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 272,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :73,88€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 346,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :128 347,58€
Coût de l'assurance :22 163,75€
Taxe foncière : 2 056,73€/an
Soit par mois : 171,39€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 713,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 517,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :196,51€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 569 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 200 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 200 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 200 m²
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État moyen - besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État moyen - besoin de rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon (revêtement sol, peinture, électricité)
Quantité: salon complet (environ 30 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salon en mauvais état
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et revêtement de sol dans la salle à manger
Quantité: salle à manger (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :80 500 €(403 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:12 000€
    Isolation toiture/combles: 200 m² × 60€/m² = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:17 500€
    Fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 700€ = 17500€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs, main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:4 500€
    Revêtement de sol (parquet flottant): 75 m² × 60€/m² = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:3 000€
    Peinture murs/plafonds: 75 m² × 40€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation complète salon: 30 m² × 200€/m² = 6000€ (incluant revêtement sol, peinture, électricité, main d'œuvre)
  • Salle à manger - Rafraîchissement:1 500€
    Peinture et revêtement de sol: 20 m² × 75€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tonnay-Boutonne. Les prix sont adaptés pour une zone rurale, donc un coefficient de 0.9 a été appliqué. Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 45 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 714 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 567 €/an
Calcul : 1 714 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 830 €/an
Base de calcul : Emprunt de 253 300 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 887 €/an
Calcul : 74 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 057 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 80 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 92 273 €
Revenus locatifs : +20 567 €
Charges déductibles : -92 273 €
Résultat foncier Année 1 : -71 706 €(Déficit de 71 706 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 50 306 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 773 €/an
Revenus locatifs : +20 567 €
Charges déductibles : -11 773 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 794 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 50305.88 € reporté.
Prix d'achat du bien : 160 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 104 000 €(65% de 160 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 782 €/an
Calcul : 104 000 € × 3,636% = 3 782 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 567 €92 281 €8 838 €-71 714 €21 400 €50 314 €50 314 €
220 979 €11 551 €8 608 €9 428 €--40 886 €
321 398 €11 312 €8 369 €10 086 €--30 800 €
421 826 €11 064 €8 121 €10 762 €--20 039 €
522 263 €10 808 €7 865 €11 454 €--8 584 €
622 708 €10 543 €7 599 €12 165 €---
723 162 €10 268 €7 324 €12 894 €---
823 625 €9 983 €7 039 €13 643 €---
924 098 €9 688 €6 744 €14 410 €---
1024 580 €9 382 €6 439 €15 198 €---
1125 071 €9 065 €6 122 €16 006 €---
1225 573 €8 737 €5 794 €16 836 €---
1326 084 €8 397 €5 454 €17 687 €---
1426 606 €8 045 €5 102 €18 561 €---
1527 138 €7 681 €4 737 €19 458 €---
1627 681 €7 303 €4 360 €20 378 €---
1728 234 €6 912 €3 968 €21 323 €---
1828 799 €6 506 €3 563 €22 293 €---
1929 375 €6 086 €3 143 €23 289 €---
2029 963 €5 651 €2 708 €24 311 €---
2130 562 €5 201 €2 258 €25 361 €---
2231 173 €4 734 €1 791 €26 439 €---
2331 797 €4 251 €1 307 €27 546 €---
2432 432 €3 750 €807 €28 683 €---
2533 081 €3 231 €288 €29 850 €---
TOTAL658 775 €282 429 €128 348 €376 346 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 376 346 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 567 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 319 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 319 €-6 420 €+10 739 €
2+4 319 €0 €+4 319 €
3+4 319 €0 €+4 319 €
4+4 319 €0 €+4 319 €
5+4 319 €0 €+4 319 €
6+4 319 €+1 074 €+3 245 €
7+4 319 €+3 868 €+451 €
8+4 319 €+4 093 €+226 €
9+4 319 €+4 323 €-4 €
10+4 319 €+4 559 €-240 €
11+4 319 €+4 802 €-483 €
12+4 319 €+5 051 €-732 €
13+4 319 €+5 306 €-987 €
14+4 319 €+5 568 €-1 249 €
15+4 319 €+5 837 €-1 518 €
16+4 319 €+6 113 €-1 794 €
17+4 319 €+6 397 €-2 078 €
18+4 319 €+6 688 €-2 369 €
19+4 319 €+6 987 €-2 668 €
20+4 319 €+7 293 €-2 974 €
21+4 319 €+7 608 €-3 289 €
22+4 319 €+7 932 €-3 613 €
23+4 319 €+8 264 €-3 945 €
24+4 319 €+8 605 €-4 286 €
25+4 319 €+8 955 €-4 636 €
Total+107 975 €+112 904 €+-4 929 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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