Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 3 chambres – 73 m² | Domaine du Comte de Falicon, Hauts de Nice

Bien expiré
VilleNice (06)
Surface73
Coût Total274 960
Loyer Annuel16 297
Rentabilité5.93%
Cashflow/mois-217
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 199 500 €
Surface : 73 m²
Prix au m² : 2 732,88 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 chambres – 73 m² | Domaine du Comte de Falicon, Hauts de Nice - Dans les hauts de Nice, au sein de la résidence sécurisée du Domaine du Comte de Falicon, découvrez cet appartement calme et fonctionnel de 73 m². Au 1er étage avec ascenseur, ce beau 4 pièces vous séduira par son atmosphère sereine et son absence totale de vis-à-vis. La grande pièce de vie, lumineuse et traversante, s'ouvre sur un balcon où il fait bon se détendre en profitant du calme environnant. L'espace nuit se compose de trois chambres confortables, complétées d'une cuisine, d'une salle de bains et de toilettes séparées. Le confort est au rendez-vous grâce au chauffage au sol et à la climatisation récente, pour des températures idéales en toute saison. Le lot comprend également une cave, et la résidence dispose d'un parking commun pour les résidents. La résidence est sécurisée et dotée d'un gardien sur place, gage de tranquillité et de sérénité au quotidien. Côté pratique, l'emplacement est idéal : accès rapide à l'autoroute, commerces de proximité et transports en commun à portée de main — tout en profitant de la tranquillité d'un quartier résidentiel et verdoyant des hauteurs niçoises. À noter que quelques travaux d'embellissement sont à prévoir, offrant ainsi la possibilité de personnaliser ce bien selon vos goûts et d'en révéler tout le potentiel.

Une belle opportunité alliant calme, confort et accessibilité, dans une résidence de qualité. À visiter sans tarder.

Ville : Nice
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06100
Coordonnées : 43.725610, 7.254800
Total : 274 960
Prix d'acquisition : 199 500
Travaux : 59 500
Valeur du bien : 259 000
Frais de notaire : 15 960
Coût estimé : 15 960
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 73
Loyer prédit : 18.60€/m²/mois
Fourchette : 13.22€ - 26.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1358€/mois
Loyer annuel estimé : 16297€/an
Fourchette totale : 965€ - 1911€/mois
Fourchette annuelle : 11585€ - 22927€/an
Rentabilité brute :5.93%
Fourchette de rentabilité :4.21% - 8.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :274 960
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 358,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :80,20€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 439,08€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :132 704,70
Coût de l'assurance :24 059,00
Taxe foncière : 1 629,74€/an
Soit par mois : 135,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 358,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 574,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-216,77€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise à niveau du système de chauffage au sol pour garantir son efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 73 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si existantes en simple vitrage.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 visible - murs à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon
Raison: État 3/5 visible - murs légèrement abîmés

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 500(815 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500
    Remplacement système de chauffage: 1 système × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:5 600
    Remplacement fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:21 500
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1500€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Pose parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 800
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres × 200€/chambre = 600€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds salon: 1 salon × 600€ = 600€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Côte d'Azur (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 358 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 297 €/an
Calcul : 1 358 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 175 €/an
Base de calcul : Emprunt de 274 960 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 962 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 630 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 267
Revenus locatifs : +16 297
Charges déductibles : -71 267
Résultat foncier Année 1 : -54 970(Déficit de 54 970 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 33 570
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 767 €/an
Revenus locatifs : +16 297
Charges déductibles : -11 767
Résultat foncier Années 2+ : 4 530 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 33569.81 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 675(65% de 199 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 715 €/an
Calcul : 129 675 € × 3,636% = 4 715
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 29771 2769 184-54 97921 400 €33 579 €33 579 €
216 62311 5328 9395 092--28 487 €
316 95611 2798 6875 677--22 810 €
417 29511 0178 4256 278--16 532 €
517 64110 7478 1546 894--9 638 €
617 99410 4677 8757 527--2 111 €
718 35410 1777 5858 176---
818 7219 8787 2868 843---
919 0959 5686 9769 527---
1019 4779 2486 65610 229---
1119 8668 9176 32410 950---
1220 2648 5745 98211 690---
1320 6698 2195 62712 450---
1421 0827 8535 26113 230---
1521 5047 4744 88214 030---
1621 9347 0814 48914 853---
1722 3736 6764 08415 697---
1822 8206 2563 66416 564---
1923 2775 8223 23017 455---
2023 7425 3732 78118 369---
2124 2174 9092 31719 308---
2224 7014 4291 83720 273---
2325 1953 9321 34021 264---
2425 6993 41882622 281---
2526 2132 88729523 327---
TOTAL522 011257 007132 705265 00421 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 265 004
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 297 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 422 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 422-6 420+9 842
2+3 4220+3 422
3+3 4220+3 422
4+3 4220+3 422
5+3 4220+3 422
6+3 4220+3 422
7+3 422+1 820+1 602
8+3 422+2 653+769
9+3 422+2 858+564
10+3 422+3 069+353
11+3 422+3 285+137
12+3 422+3 507-85
13+3 422+3 735-313
14+3 422+3 969-547
15+3 422+4 209-787
16+3 422+4 456-1 034
17+3 422+4 709-1 287
18+3 422+4 969-1 547
19+3 422+5 236-1 814
20+3 422+5 511-2 089
21+3 422+5 792-2 370
22+3 422+6 082-2 660
23+3 422+6 379-2 957
24+3 422+6 684-3 262
25+3 422+6 998-3 576
Total+85 550+79 501+6 049
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 87 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →