Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

VilleBoulogne-sur-Mer (62)
Surface74m²
Coût Total149 630€
Loyer Annuel8 701€
Rentabilité5.81%
Cashflow/mois-230€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 106 000 €
Surface : 74 m²
Prix au m² : 1 432,43 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Balcon

Boulogne Sur Mer appartement à vendre

Appartement de type T3 lumineux comprenant une entrée, un agréable séjour/salon ouvrant sur un balcon, une cuisine indépendante, une salle de bains ainsi que deux chambres.

Une cave. Possibilité d'acquérir un garage.

Charges de copropriétés 85 Euros / mois

106 000 euros. 100 000 euros + Honoraires de négo. : 6 000 euros (soit 6% à la charge de l'acquéreur)

Ville : Boulogne-sur-Mer
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62200
Coordonnées : 50.726920, 1.607094
Total : 149 630€
Prix d'acquisition : 106 000€
Travaux : 35 150€
Valeur du bien : 141 150€
Frais de notaire : 8 480€
Coût estimé : 8 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 74m²
Loyer prédit : 9.80€/m²/mois
Fourchette : 7.87€ - 12.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 725€/mois
Loyer annuel estimé : 8701€/an
Fourchette totale : 582€ - 903€/mois
Fourchette annuelle : 6986€ - 10836€/an
Rentabilité brute :5.81%
Fourchette de rentabilité :4.67% - 7.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 642,86 €/m²
Basé sur :363 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :121 572 €
Prix d'achat :106 000 €
Décote à l'achat :-15 572€ (-12.8%)
Marge achat-revente :-28 058€ (-23.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :149 630€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :741,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :56,11€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 797,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 934,03€
Coût de l'assurance :16 833,38€
Taxe foncière : 870,05€/an
Soit par mois : 72,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 85,00€/mois
Soit par an : 1 020,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 725,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 955,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-230,45€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 74 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité de la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - mise aux normes nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, WC) et carrelage partiel
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 150 €(475 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 200€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2200€
  • Menuiseries:4 550€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 650€ = 4550€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:6 000€
    Plomberie cuisine: 1 cuisine complète × 4000€ = 4000€, Électricité cuisine: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:4 500€
    Remplacement lavabo et WC: 1 salle de bain complète × 2500€ = 2500€, Carrelage partiel: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Boulogne-sur-Mer (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 250€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 725 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 701 €/an
Calcul : 725 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 038 €/an
Base de calcul : Emprunt de 149 630 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 673 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 870 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 020 €/an
Calcul : 85 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 150 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 751 €
Revenus locatifs : +8 701 €
Charges déductibles : -42 751 €
Résultat foncier Année 1 : -34 050 €(Déficit de 34 050 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 650 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 601 €/an
Revenus locatifs : +8 701 €
Charges déductibles : -7 601 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 100 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12650.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 106 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 900 €(65% de 106 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 505 €/an
Calcul : 68 900 € × 3,636% = 2 505 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 701 €42 756 €5 042 €-34 055 €21 400 €12 655 €12 655 €
28 875 €7 472 €4 909 €1 402 €--11 253 €
39 052 €7 334 €4 770 €1 718 €--9 535 €
49 233 €7 191 €4 627 €2 042 €--7 492 €
59 418 €7 043 €4 479 €2 375 €--5 117 €
69 606 €6 889 €4 326 €2 717 €--2 400 €
79 798 €6 731 €4 167 €3 067 €---
89 994 €6 567 €4 003 €3 427 €---
910 194 €6 397 €3 834 €3 797 €---
1010 398 €6 222 €3 658 €4 176 €---
1110 606 €6 040 €3 476 €4 566 €---
1210 818 €5 852 €3 289 €4 966 €---
1311 034 €5 657 €3 094 €5 377 €---
1411 255 €5 456 €2 893 €5 799 €---
1511 480 €5 248 €2 685 €6 232 €---
1611 710 €5 033 €2 469 €6 677 €---
1711 944 €4 810 €2 246 €7 134 €---
1812 183 €4 579 €2 016 €7 603 €---
1912 426 €4 341 €1 777 €8 086 €---
2012 675 €4 094 €1 531 €8 581 €---
2112 928 €3 839 €1 275 €9 090 €---
2213 187 €3 574 €1 011 €9 613 €---
2313 451 €3 301 €738 €10 150 €---
2413 720 €3 018 €455 €10 702 €---
2513 994 €2 726 €162 €11 269 €---
TOTAL278 680 €172 169 €72 934 €106 511 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 106 511 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 701 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 827 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 827 €-6 420 €+8 247 €
2+1 827 €0 €+1 827 €
3+1 827 €0 €+1 827 €
4+1 827 €0 €+1 827 €
5+1 827 €0 €+1 827 €
6+1 827 €0 €+1 827 €
7+1 827 €+200 €+1 627 €
8+1 827 €+1 028 €+799 €
9+1 827 €+1 139 €+688 €
10+1 827 €+1 253 €+574 €
11+1 827 €+1 370 €+457 €
12+1 827 €+1 490 €+337 €
13+1 827 €+1 613 €+214 €
14+1 827 €+1 740 €+87 €
15+1 827 €+1 870 €-43 €
16+1 827 €+2 003 €-176 €
17+1 827 €+2 140 €-313 €
18+1 827 €+2 281 €-454 €
19+1 827 €+2 426 €-599 €
20+1 827 €+2 574 €-747 €
21+1 827 €+2 727 €-900 €
22+1 827 €+2 884 €-1 057 €
23+1 827 €+3 045 €-1 218 €
24+1 827 €+3 210 €-1 383 €
25+1 827 €+3 381 €-1 554 €
Total+45 675 €+31 953 €+13 722 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 46 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →