Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

T3 EN DUPLEX

Bien expiré
VilleDraguignan (83)
Surface72m²
Coût Total164 800€
Loyer Annuel9 903€
Rentabilité6.01%
Cashflow/mois-270€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 110 000 €
Surface : 72 m²
Prix au m² : 1 527,78 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 8
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 9, Mandat exclusif

Idéalement situé dans une résidence située sur le boulevard Clemenceau, 3 pièces en dernier étage exposé plein sud. Un séjour climatisé offrant une vue exceptionnelle, une cuisine semi équipée attenante, et à l'étage inférieur deux chambres, une salle de bain et un toilette indépendant. Une grande cave en sous-sol. Pour toute demande de renseignement ou organiser une visite, merci de me contacter au O784537284 - https://fr.foncia.com/agence-immobiliere/draguignan-83300/agence-immobiliere/foncia-transaction-draguignan-jaures-5730

Ville : Draguignan
Département : Var
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 83300
Coordonnées : 43.537036, 6.464047
Total : 164 800€
Prix d'acquisition : 110 000€
Travaux : 46 000€
Valeur du bien : 156 000€
Frais de notaire : 8 800€
Coût estimé : 8 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 72m²
Loyer prédit : 11.46€/m²/mois
Fourchette : 9.31€ - 14.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 825€/mois
Loyer annuel estimé : 9903€/an
Fourchette totale : 670€ - 1016€/mois
Fourchette annuelle : 8045€ - 12191€/an
Rentabilité brute :6.01%
Fourchette de rentabilité :4.88% - 7.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :164 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :814,46€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :48,07€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 862,53€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 537,88€
Coût de l'assurance :14 420,00€
Taxe foncière : 990,33€/an
Soit par mois : 82,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 825,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 095,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-269,78€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 239 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 72 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Faisable individuellement, amélioration de l'isolation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des placards de cuisine, plan de travail, et mise à jour de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine semi-équipée nécessitant une mise à jour
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Peinture des murs et remplacement du carrelage usé
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs en peinture écaillée et sol usé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo, et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 000 €(639 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 600€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1600€
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète (8 m²) × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:1 800€
    Peinture murs: 15 m² × 30€/m² = 450€, Carrelage sol: 15 m² × 70€/m² = 1050€, Main d'œuvre: 300€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète (5 m²) × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres:9 000€
    Parquet flottant: 30 m² × 50€/m² = 1500€, Peinture murs: 30 m² × 30€/m² = 900€, Réfection électricité: 2 chambres × 1000€ = 2000€, Main d'œuvre: 4600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Draguignan (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 15 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 825 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 903 €/an
Calcul : 825 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 499 €/an
Base de calcul : Emprunt de 164 800 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 577 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 990 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 866 €
Revenus locatifs : +9 903 €
Charges déductibles : -54 866 €
Résultat foncier Année 1 : -44 963 €(Déficit de 44 963 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 563 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 866 €/an
Revenus locatifs : +9 903 €
Charges déductibles : -8 866 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 037 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23563.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 110 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 71 500 €(65% de 110 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 600 €/an
Calcul : 71 500 € × 3,636% = 2 600 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 903 €54 872 €5 505 €-44 968 €21 400 €23 568 €23 568 €
210 101 €8 725 €5 358 €1 376 €--22 192 €
310 303 €8 574 €5 206 €1 730 €--20 462 €
410 509 €8 417 €5 050 €2 093 €--18 370 €
510 720 €8 255 €4 887 €2 465 €--15 904 €
610 934 €8 087 €4 720 €2 847 €--13 057 €
711 153 €7 913 €4 546 €3 239 €--9 818 €
811 376 €7 734 €4 367 €3 642 €--6 176 €
911 603 €7 548 €4 181 €4 055 €--2 121 €
1011 835 €7 356 €3 989 €4 479 €---
1112 072 €7 158 €3 791 €4 914 €---
1212 313 €6 952 €3 585 €5 361 €---
1312 560 €6 740 €3 373 €5 820 €---
1412 811 €6 520 €3 153 €6 291 €---
1513 067 €6 293 €2 926 €6 774 €---
1613 329 €6 058 €2 691 €7 271 €---
1713 595 €5 815 €2 448 €7 780 €---
1813 867 €5 563 €2 196 €8 304 €---
1914 144 €5 303 €1 936 €8 841 €---
2014 427 €5 034 €1 667 €9 393 €---
2114 716 €4 756 €1 389 €9 960 €---
2215 010 €4 468 €1 101 €10 542 €---
2315 310 €4 170 €803 €11 140 €---
2415 616 €3 862 €495 €11 754 €---
2515 929 €3 544 €177 €12 385 €---
TOTAL317 205 €209 716 €79 538 €107 489 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 107 489 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 903 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 080 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 080 €-6 420 €+8 500 €
2+2 080 €0 €+2 080 €
3+2 080 €0 €+2 080 €
4+2 080 €0 €+2 080 €
5+2 080 €0 €+2 080 €
6+2 080 €0 €+2 080 €
7+2 080 €0 €+2 080 €
8+2 080 €0 €+2 080 €
9+2 080 €0 €+2 080 €
10+2 080 €+707 €+1 373 €
11+2 080 €+1 474 €+606 €
12+2 080 €+1 608 €+472 €
13+2 080 €+1 746 €+334 €
14+2 080 €+1 887 €+193 €
15+2 080 €+2 032 €+48 €
16+2 080 €+2 181 €-101 €
17+2 080 €+2 334 €-254 €
18+2 080 €+2 491 €-411 €
19+2 080 €+2 652 €-572 €
20+2 080 €+2 818 €-738 €
21+2 080 €+2 988 €-908 €
22+2 080 €+3 163 €-1 083 €
23+2 080 €+3 342 €-1 262 €
24+2 080 €+3 526 €-1 446 €
25+2 080 €+3 716 €-1 636 €
Total+52 000 €+32 247 €+19 753 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →