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Appartement 2 pièces 63 m²

Bien expiré
VilleGrande-Synthe (59)
Surface63m²
Coût Total144 792€
Loyer Annuel11 172€
Rentabilité7.72%
Cashflow/mois+71€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 107 400 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 1 704,76 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement 1 chambre avec balcon à Grande-Synthe (59760)

Vos agences immobilières ORPI Horizon Dunkerque-Rosendael & Bray-Dunes vous proposent à Grande-Synthe (59760), au 2ème étage avec ascenseur d'une résidence sécurisée cet appartement agréable et bien agencé. Il se compose d'une entrée, d'un wc, d'un débarras, d'une salle de bains, d'un salon-séjour, d'une cuisine, d'une arrière cuisine et d'une chambre avec rangement. Balcon.

Agences ORPI Horizon Dunkerque-Rosendael & Bray-Dunes 248 boulevard de la République FM 59240 DUNKERQUE 809 boulevard Georges Pompidou 59123 BRAY-DUNES [Coordonnées masquées]. Référence agence : 4940 Référence annonce : S3MF-O4F-T60 Date de réalisation du diagnostic : 02/11/2022 Prix hors honoraires : 99 900 €

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 38

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 210 € et 1 680 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris)

Ville : Grande-Synthe
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59760
Coordonnées : 51.012814, 2.301380
Total : 144 792€
Prix d'acquisition : 107 400€
Travaux : 28 800€
Valeur du bien : 136 200€
Frais de notaire : 8 592€
Coût estimé : 8 592€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63m²
Loyer prédit : 14.78€/m²/mois
Fourchette : 11.67€ - 18.72€/m²/mois
Loyer total estimé : 931€/mois
Loyer annuel estimé : 11172€/an
Fourchette totale : 735€ - 1179€/mois
Fourchette annuelle : 8821€ - 14149€/an
Rentabilité brute :7.72%
Fourchette de rentabilité :6.09% - 9.77%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 235,4 €/m²
Basé sur :39 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :77 830 €
Prix d'achat :107 400 €
Décote à l'achat :+29 570€ (+38.0%)
Marge achat-revente :-66 962€ (-86.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :144 792€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :724,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :42,23€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 767,09€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 666,86€
Coût de l'assurance :12 669,30€
Taxe foncière : 1 117,16€/an
Soit par mois : 93,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 930,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 860,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :70,78€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 63 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur 63 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - carrelage usé et fixtures datées
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux placards et électroménager, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais décor daté
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - peinture propre mais rafraîchissement léger souhaitable
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon bien entretenu mais rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :28 800 €(457 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 700€ = 4200€
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€
  • Chambres - Peinture:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Grande-Synthe (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 931 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 172 €/an
Calcul : 931 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 004 €/an
Base de calcul : Emprunt de 144 792 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 507 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 117 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 28 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 428 €
Revenus locatifs : +11 172 €
Charges déductibles : -35 428 €
Résultat foncier Année 1 : -24 256 €(Déficit de 24 256 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 2 856 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 628 €/an
Revenus locatifs : +11 172 €
Charges déductibles : -6 628 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 544 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2856.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 107 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 69 810 €(65% de 107 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 539 €/an
Calcul : 69 810 € × 3,636% = 2 539 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 172 €35 433 €5 009 €-24 261 €21 400 €2 861 €2 861 €
211 395 €6 502 €4 878 €4 893 €---
311 623 €6 366 €4 742 €5 257 €---
411 855 €6 225 €4 601 €5 630 €---
512 093 €6 079 €4 455 €6 013 €---
612 334 €5 928 €4 304 €6 406 €---
712 581 €5 772 €4 148 €6 809 €---
812 833 €5 610 €3 986 €7 222 €---
913 089 €5 443 €3 819 €7 647 €---
1013 351 €5 269 €3 645 €8 082 €---
1113 618 €5 089 €3 465 €8 529 €---
1213 891 €4 903 €3 279 €8 987 €---
1314 168 €4 711 €3 087 €9 458 €---
1414 452 €4 511 €2 887 €9 941 €---
1514 741 €4 304 €2 680 €10 437 €---
1615 036 €4 090 €2 466 €10 945 €---
1715 336 €3 869 €2 245 €11 468 €---
1815 643 €3 639 €2 015 €12 004 €---
1915 956 €3 401 €1 777 €12 555 €---
2016 275 €3 155 €1 531 €13 120 €---
2116 600 €2 900 €1 276 €13 700 €---
2216 932 €2 636 €1 012 €14 296 €---
2317 271 €2 363 €739 €14 908 €---
2417 617 €2 080 €456 €15 537 €---
2517 969 €1 787 €163 €16 182 €---
TOTAL357 831 €142 065 €72 667 €215 766 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 215 766 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 172 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 346 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 346 €-6 420 €+8 766 €
2+2 346 €+610 €+1 736 €
3+2 346 €+1 577 €+769 €
4+2 346 €+1 689 €+657 €
5+2 346 €+1 804 €+542 €
6+2 346 €+1 922 €+424 €
7+2 346 €+2 043 €+303 €
8+2 346 €+2 167 €+179 €
9+2 346 €+2 294 €+52 €
10+2 346 €+2 425 €-79 €
11+2 346 €+2 559 €-213 €
12+2 346 €+2 696 €-350 €
13+2 346 €+2 837 €-491 €
14+2 346 €+2 982 €-636 €
15+2 346 €+3 131 €-785 €
16+2 346 €+3 284 €-938 €
17+2 346 €+3 440 €-1 094 €
18+2 346 €+3 601 €-1 255 €
19+2 346 €+3 766 €-1 420 €
20+2 346 €+3 936 €-1 590 €
21+2 346 €+4 110 €-1 764 €
22+2 346 €+4 289 €-1 943 €
23+2 346 €+4 472 €-2 126 €
24+2 346 €+4 661 €-2 315 €
25+2 346 €+4 855 €-2 509 €
Total+58 650 €+64 730 €+-6 080 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 132 jours
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