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Appartement à vendre

VilleGolbey (88)
Surface77.3
Coût Total118 500
Loyer Annuel8 441
Rentabilité7.12%
Cashflow/mois-168
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 80 000 €
Surface : 77.3 m²
Prix au m² : 1 034,93 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5/5 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 28,48 m²), 2 chambres, 1 parking: Parking, Belle vue, Pas de balcon, Non meublé

Du calme, de la luminosité et un cadre de vie agréable, voici ce que vous offre cet appartement T3 d'une surface de 77 m² situé au 5° et dernier étage d'une copropriété, comprenant : entrée, cellier, cuisine aménagée et équipée, salon/séjour, 2 chambres, salle de bains et WC. Une cave complète le tout.

La copropriété n'a pas d'ascenseur. Le chauffage et l'eau froide sont inclus dans les charges de copropriété. Stationnement collectif au pied de l'immeuble. Double vitrage PVC.

Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 40 lots. Quote-part moyenne du budget prévisionnel 2 151 euros/an. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie E, Classe climat E Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2096.00 euros et 2836.00 euros sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Ville : Golbey
Département : Vosges
Région : Grand Est
Code postal : 88190
Coordonnées : 48.198572, 6.424757
Total : 118 500
Prix d'acquisition : 80 000
Travaux : 32 100
Valeur du bien : 112 100
Frais de notaire : 6 400
Coût estimé : 6 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77.3
Loyer prédit : 9.10€/m²/mois
Fourchette : 7.12€ - 11.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 703€/mois
Loyer annuel estimé : 8441€/an
Fourchette totale : 550€ - 899€/mois
Fourchette annuelle : 6602€ - 10793€/an
Rentabilité brute :7.12%
Fourchette de rentabilité :5.57% - 9.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 560,98 €/m²
Basé sur :33 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :120 664
Prix d'achat :80 000
Décote à l'achat :-40 664 (-33.7%)
Marge achat-revente :2 164€ (1.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :118 500
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :586,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :34,56€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 621,47€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 570,79
Coût de l'assurance :10 368,75
Taxe foncière : 844,13€/an
Soit par mois : 70,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 179,25€/mois
Soit par an : 2 151,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 703,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 871,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-167,62€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 324 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 77.3 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau actuel par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, et rafraîchissement de la cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations légèrement datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes et rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 100(415 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7800€ = 7800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Chambres:1 800
    Parquet flottant: 24 m² × 75€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 000
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Golbey (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 11 300✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 703 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 441 €/an
Calcul : 703 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 978 €/an
Base de calcul : Emprunt de 118 500 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 415 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 844 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 151 €/an
Calcul : 179 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 100
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 488
Revenus locatifs : +8 441
Charges déductibles : -39 488
Résultat foncier Année 1 : -31 046(Déficit de 31 046 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 646
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 388 €/an
Revenus locatifs : +8 441
Charges déductibles : -7 388
Résultat foncier Années 2+ : 1 054 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9646.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 80 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 000(65% de 80 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 891 €/an
Calcul : 52 000 € × 3,636% = 1 891
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 44139 4913 982-31 05021 400 €9 650 €9 650 €
28 6107 2863 8761 324--8 326 €
38 7827 1763 7661 606--6 720 €
48 9587 0633 6531 895--4 825 €
59 1376 9463 5362 191--2 634 €
69 3206 8253 4152 495--139 €
79 5066 7003 2902 807---
89 6966 5703 1603 126---
99 8906 4363 0263 454---
1010 0886 2972 8883 791---
1110 2906 1542 7444 136---
1210 4966 0052 5964 490---
1310 7065 8522 4424 854---
1410 9205 6932 2835 227---
1511 1385 5292 1195 610---
1611 3615 3591 9496 002---
1711 5885 1831 7736 406---
1811 8205 0011 5916 819---
1912 0564 8121 4027 244---
2012 2974 6181 2087 680---
2112 5434 4161 0068 127---
2212 7944 2087988 587---
2313 0503 9925829 058---
2413 3113 7693599 542---
2513 5773 53812810 039---
TOTAL270 378174 91857 57195 46021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 95 460
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 441 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 773 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 773-6 420+8 193
2+1 7730+1 773
3+1 7730+1 773
4+1 7730+1 773
5+1 7730+1 773
6+1 7730+1 773
7+1 773+800+973
8+1 773+938+835
9+1 773+1 036+737
10+1 773+1 137+636
11+1 773+1 241+532
12+1 773+1 347+426
13+1 773+1 456+317
14+1 773+1 568+205
15+1 773+1 683+90
16+1 773+1 801-28
17+1 773+1 922-149
18+1 773+2 046-273
19+1 773+2 173-400
20+1 773+2 304-531
21+1 773+2 438-665
22+1 773+2 576-803
23+1 773+2 717-944
24+1 773+2 863-1 090
25+1 773+3 012-1 239
Total+44 325+28 638+15 687
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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