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Appartement 5 pièces 102 m²

VilleVilleneuve-l'Archevêque (89)
Surface102m²
Coût Total152 644€
Loyer Annuel9 708€
Rentabilité6.36%
Cashflow/mois-93€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 98 500 €
Surface : 102 m²
Prix au m² : 965,69 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 5 pièces 102 m²

Charmant logement situé en plein centre-ville, proche autoroute A5 et à 20 km de SENS. Au rez-de-chaussée : séjour et coin cuisine. Au premier étage : salon, une chambre, salle de bain et wc. Au second étage : deux chambres, salle d'eau, wc, grenier. Petite cour desservant une remise avec grenier et deux garages doubles, des atouts rare en centre-ville. Un bien avec beaucoup de potentiel . Tout à l'égout, chauffage fuel. Votre conseillère Cindy DELLAY 06x66x07x11x69.

Surface : 102 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 27/04/2026

Consommation énergie primaire : 190 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 165 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 340 € et 3 220 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Villeneuve-l'Archevêque
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89190
Coordonnées : 48.232277, 3.556957
Total : 152 644€
Prix d'acquisition : 98 500€
Travaux : 46 264€
Valeur du bien : 144 764€
Frais de notaire : 7 880€
Coût estimé : 7 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 102m²
Loyer prédit : 7.93€/m²/mois
Fourchette : 6.44€ - 9.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 809€/mois
Loyer annuel estimé : 9708€/an
Fourchette totale : 657€ - 996€/mois
Fourchette annuelle : 7886€ - 11952€/an
Rentabilité brute :6.36%
Fourchette de rentabilité :5.17% - 7.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 300 €/m²
Basé sur :3 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :132 600 €
Prix d'achat :98 500 €
Décote à l'achat :-34 100€ (-25.7%)
Marge achat-revente :-20 044€ (-15.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :152 644€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :760,08€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :61,06€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 821,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :75 381,41€
Coût de l'assurance :18 317,28€
Taxe foncière : 970,84€/an
Soit par mois : 80,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 809,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 902,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-93,01€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fuel actuel
Quantité: 1 système pour 102 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement du mobilier ancien, carrelage et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 2 m² de carrelage
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais amélioration possible
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement de la moquette usée dans le couloir
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible - moquette usée nécessite remplacement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 264 €(454 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 10 000€, Main d'œuvre: 1 500€
  • Cuisine:25 000€
    Rénovation complète cuisine: 15 000€, Électroménager: 4 000€, Plomberie: 1 500€, Électricité: 1 500€, Main d'œuvre: 3 000€
  • Salle de bain:4 400€
    Carrelage: 2 m² × 70€/m² = 140€, Plomberie: 2 000€, Électricité: 1 000€, Main d'œuvre: 1 260€
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 25€/m² = 900€
  • Chambres - Revêtement sol:3 024€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 864€
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€
  • Autres pièces - Revêtement sol:840€
    Remplacement moquette: 5 m² × 120€/m² = 600€, Main d'œuvre: 240€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 11 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 809 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 708 €/an
Calcul : 809 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 200 €/an
Base de calcul : Emprunt de 152 644 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 733 €/an
Calcul : 61 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 971 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 264 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 167 €
Revenus locatifs : +9 708 €
Charges déductibles : -53 167 €
Résultat foncier Année 1 : -43 459 €(Déficit de 43 459 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 059 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 903 €/an
Revenus locatifs : +9 708 €
Charges déductibles : -6 903 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 805 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22058.82 € reporté.
Prix d'achat du bien : 98 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 025 €(65% de 98 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 328 €/an
Calcul : 64 025 € × 3,636% = 2 328 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 708 €53 172 €5 205 €-43 464 €21 400 €22 064 €22 064 €
29 903 €6 771 €5 067 €3 132 €--18 932 €
310 101 €6 629 €4 925 €3 472 €--15 460 €
410 303 €6 482 €4 778 €3 821 €--11 639 €
510 509 €6 330 €4 626 €4 179 €--7 460 €
610 719 €6 172 €4 468 €4 547 €--2 913 €
710 933 €6 009 €4 305 €4 924 €---
811 152 €5 840 €4 137 €5 312 €---
911 375 €5 665 €3 962 €5 710 €---
1011 602 €5 485 €3 781 €6 118 €---
1111 835 €5 297 €3 594 €6 537 €---
1212 071 €5 104 €3 400 €6 967 €---
1312 313 €4 903 €3 200 €7 409 €---
1412 559 €4 696 €2 992 €7 863 €---
1512 810 €4 481 €2 777 €8 329 €---
1613 066 €4 258 €2 555 €8 808 €---
1713 328 €4 028 €2 325 €9 299 €---
1813 594 €3 790 €2 087 €9 804 €---
1913 866 €3 544 €1 840 €10 322 €---
2014 143 €3 288 €1 585 €10 855 €---
2114 426 €3 024 €1 321 €11 402 €---
2214 715 €2 751 €1 047 €11 964 €---
2315 009 €2 468 €764 €12 541 €---
2415 309 €2 175 €471 €13 134 €---
2515 615 €1 872 €168 €13 744 €---
TOTAL310 964 €164 234 €75 381 €146 730 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 146 730 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 708 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 039 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 039 €-6 420 €+8 459 €
2+2 039 €0 €+2 039 €
3+2 039 €0 €+2 039 €
4+2 039 €0 €+2 039 €
5+2 039 €0 €+2 039 €
6+2 039 €0 €+2 039 €
7+2 039 €+603 €+1 436 €
8+2 039 €+1 594 €+445 €
9+2 039 €+1 713 €+326 €
10+2 039 €+1 835 €+204 €
11+2 039 €+1 961 €+78 €
12+2 039 €+2 090 €-51 €
13+2 039 €+2 223 €-184 €
14+2 039 €+2 359 €-320 €
15+2 039 €+2 499 €-460 €
16+2 039 €+2 642 €-603 €
17+2 039 €+2 790 €-751 €
18+2 039 €+2 941 €-902 €
19+2 039 €+3 097 €-1 058 €
20+2 039 €+3 257 €-1 218 €
21+2 039 €+3 421 €-1 382 €
22+2 039 €+3 589 €-1 550 €
23+2 039 €+3 762 €-1 723 €
24+2 039 €+3 940 €-1 901 €
25+2 039 €+4 123 €-2 084 €
Total+50 975 €+44 019 €+6 956 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 15 jours
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