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Appartement à vendre

VilleCreusot (71)
Surface46.8m²
Coût Total101 712€
Loyer Annuel5 747€
Rentabilité5.65%
Cashflow/mois-180€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 900 €
Surface : 46.8 m²
Prix au m² : 1 279,91 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Cave, 1 chambre, 1 parking: Box de stationnement, Sans vis-à-vis, Pas de balcon, Non meublé

PROCHE PARC, CENTRE UNIVERSITAIRE ET COMMERCES - APPARTEMENT à rafraîchir, au RDC d'un immeuble soumis au régime de la copropriété (48 lots) comprenant une entrée, dégagement, séjour, cuisine, une chambre, salle de bain avec WC. Cave et garage. Fenêtres PVC double vitrage. Charges de copropriété (eau + entretien parties communes) d'environ 234 €/trimestre. PRIX : 59900 € honoraires agence inclus - 55000 € honoraires exclus, soit 8,9 % à la charge de l'acquéreur.

Ville : Creusot
Département : Saône-et-Loire
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 71200
Coordonnées : 46.804240, 4.424004
Total : 101 712€
Prix d'acquisition : 59 900€
Travaux : 37 020€
Valeur du bien : 96 920€
Frais de notaire : 4 792€
Coût estimé : 4 792€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 46.8m²
Loyer prédit : 10.23€/m²/mois
Fourchette : 7.92€ - 13.23€/m²/mois
Loyer total estimé : 479€/mois
Loyer annuel estimé : 5747€/an
Fourchette totale : 371€ - 619€/mois
Fourchette annuelle : 4447€ - 7429€/an
Rentabilité brute :5.65%
Fourchette de rentabilité :4.37% - 7.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 064,87 €/m²
Basé sur :108 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :49 836 €
Prix d'achat :59 900 €
Décote à l'achat :+10 064€ (+20.2%)
Marge achat-revente :-51 876€ (-104.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :101 712€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :503,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :29,67€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 533,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 414,68€
Coût de l'assurance :8 899,80€
Taxe foncière : 574,74€/an
Soit par mois : 47,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 78,00€/mois
Soit par an : 936,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 478,95€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 659,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-180,37€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 221 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si nécessaire (vérifier état actuel).
Quantité: 1 système pour 46.8 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration potentielle de l'efficacité énergétique.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, et réfection plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires si nécessaire, carrelage partiel, mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain correcte mais avec signes d'usure.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et rafraîchissement du parquet.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - peinture vieillissante.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et vérification de l'électricité.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambre en bon état général.
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du couloir.
Quantité: couloir (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - couloir nécessite un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 020 €(791 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:14 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète (10 m²) = 8000€, Électroménager: 2000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain (6 m²) = 4500€, Plomberie: 1000€, Électricité: 500€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salon:1 500€
    Peinture murs salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Chambres:1 120€
    Peinture murs chambre: 12 m² × 60€/m² = 720€, Vérification électricité: 200€, Main d'œuvre: 200€
  • Autres pièces:400€
    Peinture couloir: 5 m² × 60€/m² = 300€, Main d'œuvre: 100€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Creusot (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 479 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 747 €/an
Calcul : 479 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 414 €/an
Base de calcul : Emprunt de 101 712 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 356 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 575 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 936 €/an
Calcul : 78 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 020 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 301 €
Revenus locatifs : +5 747 €
Charges déductibles : -42 301 €
Résultat foncier Année 1 : -36 554 €(Déficit de 36 554 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 154 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 281 €/an
Revenus locatifs : +5 747 €
Charges déductibles : -5 281 €
Résultat foncier Années 2+ : 466 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15153.58 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 935 €(65% de 59 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 416 €/an
Calcul : 38 935 € × 3,636% = 1 416 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 747 €42 304 €3 418 €-36 557 €21 400 €15 157 €15 157 €
25 862 €5 194 €3 327 €669 €--14 488 €
35 980 €5 100 €3 233 €880 €--13 608 €
46 099 €5 003 €3 136 €1 097 €--12 511 €
56 221 €4 902 €3 035 €1 319 €--11 192 €
66 346 €4 798 €2 931 €1 547 €--9 645 €
76 472 €4 691 €2 824 €1 782 €--7 863 €
86 602 €4 579 €2 713 €2 023 €--5 840 €
96 734 €4 464 €2 597 €2 270 €--3 571 €
106 869 €4 345 €2 478 €2 523 €--1 047 €
117 006 €4 222 €2 355 €2 784 €---
127 146 €4 095 €2 228 €3 052 €---
137 289 €3 963 €2 096 €3 326 €---
147 435 €3 826 €1 960 €3 608 €---
157 584 €3 685 €1 819 €3 898 €---
167 735 €3 539 €1 673 €4 196 €---
177 890 €3 388 €1 522 €4 502 €---
188 048 €3 232 €1 365 €4 816 €---
198 209 €3 070 €1 204 €5 138 €---
208 373 €2 903 €1 037 €5 470 €---
218 540 €2 730 €864 €5 810 €---
228 711 €2 551 €685 €6 160 €---
238 885 €2 366 €500 €6 519 €---
249 063 €2 175 €308 €6 888 €---
259 244 €1 977 €110 €7 268 €---
TOTAL184 090 €133 103 €49 415 €50 987 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 50 987 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 747 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 207 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 207 €-6 420 €+7 627 €
2+1 207 €0 €+1 207 €
3+1 207 €0 €+1 207 €
4+1 207 €0 €+1 207 €
5+1 207 €0 €+1 207 €
6+1 207 €0 €+1 207 €
7+1 207 €0 €+1 207 €
8+1 207 €0 €+1 207 €
9+1 207 €0 €+1 207 €
10+1 207 €0 €+1 207 €
11+1 207 €+521 €+686 €
12+1 207 €+915 €+292 €
13+1 207 €+998 €+209 €
14+1 207 €+1 083 €+124 €
15+1 207 €+1 169 €+38 €
16+1 207 €+1 259 €-52 €
17+1 207 €+1 350 €-143 €
18+1 207 €+1 445 €-238 €
19+1 207 €+1 541 €-334 €
20+1 207 €+1 641 €-434 €
21+1 207 €+1 743 €-536 €
22+1 207 €+1 848 €-641 €
23+1 207 €+1 956 €-749 €
24+1 207 €+2 066 €-859 €
25+1 207 €+2 180 €-973 €
Total+30 175 €+15 296 €+14 879 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
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