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Achat : Maison Plaisance (86500)

VillePlaisance (86)
Surface85
Coût Total96 460
Loyer Annuel7 169
Rentabilité7.43%
Cashflow/mois+23
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 647,06 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 85 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, 1197 m² de terrain, Toilettes séparées, 1 place de parking, Structure/extérieur à restaurer

Maison À Vendre sur Plaisance. Venez découvrir cette maison située à Plaisances, à seulement 15 minutes de Montmorillon. La maison se compose, au rez-de-chaussée, d'une grande pièce de vie avec un espace cuisine, d'un couloir desservant une grange de 63 m², d'une salle d'eau ainsi que d'un Wc. À l'étage, l'espace nuit comprend un palier et deux grandes chambres.

La grange ne permet pas le stationnement d'un véhicule, mais elle offre un beau potentiel d'aménagement et permet d'envisager un agrandissement de la maison.

À moins d'une minute à pied, vous profiterez d'un vaste jardin clos, agrémenté d'un puits, idéal pour les amateurs de jardinage, de potager ou pour créer un agréable espace de détente.

Côté prestations, la maison est raccordée au tout-à-l'égout et équipée de fenêtres en double vitrage. La toiture est à reprendre un devis est disponible.

N'hésitez pas à nous dès aujourd'hui pour organiser une visite

Come and discover this house located in Plaisances, just 15 minutes from Montmorillon.

On the ground floor, the property features a spacious living room with an open-plan kitchen area, a hallway leading to a 63 m² barn, a shower room, and a separate toilet. Upstairs, the sleeping area consists of a landing and two large bedrooms.

Although the barn cannot be used to park a vehicle, it offers great potential for conversion and could be used to extend the living space.

The property also includes a non-adjacent garden with a well, located just a 30-second walk from the house.

Additional features include connection to the mains sewer system and double-glazed windows. The roof requires renovation, and a quotation is available.

This property is an excellent opportunity for a main residence, a holiday home, or an investment project.

Don't hesitate to contact us today to arrange a viewing!

Ville : Plaisance
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86500
Coordonnées : 46.330870, 0.883850
Total : 96 460
Prix d'acquisition : 55 000
Travaux : 37 060
Valeur du bien : 92 060
Frais de notaire : 4 400
Coût estimé : 4 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85
Loyer prédit : 7.03€/m²/mois
Fourchette : 5.23€ - 9.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 597€/mois
Loyer annuel estimé : 7169€/an
Fourchette totale : 445€ - 803€/mois
Fourchette annuelle : 5335€ - 9635€/an
Rentabilité brute :7.43%
Fourchette de rentabilité :5.53% - 9.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :488,37 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :41 511
Prix d'achat :55 000
Décote à l'achat :+13 489 (+32.5%)
Marge achat-revente :-54 949€ (-132.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :96 460
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :478,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :36,17€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 514,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 017,42
Coût de l'assurance :10 851,75
Taxe foncière : 716,93€/an
Soit par mois : 59,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 597,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 574,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :23,27€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture
Réparation de la toiture selon le devis disponible
Quantité: 1 toiture pour 85 m²
Raison: DPE F - Maison - Réparation nécessaire pour éviter les infiltrations et améliorer l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le score énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres en double vitrage existantes
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Bien que les fenêtres soient en double vitrage, une vérification est recommandée pour optimiser l'isolation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes et amélioration de l'esthétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire pour améliorer le confort
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire pour améliorer l'esthétique
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger pour maintenir l'esthétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger pour maintenir l'esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 060(436 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture:8 500
    Isolation toiture: 85 m² × 100€/m² = 8500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:3 200
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 800€/fenêtre = 3200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain complète = 9000€ (incluant plomberie, électricité, carrelage, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800
    Parquet flottant: 27 m² × 60€/m² = 1620€, Main d'œuvre: 180€
  • Chambres - Peinture:1 080
    Peinture murs et plafonds: 27 m² × 40€/m² = 1080€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:480
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Plaisance (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 700✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 597 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 169 €/an
Calcul : 597 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 248 €/an
Base de calcul : Emprunt de 96 460 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 434 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 717 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 060
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 459
Revenus locatifs : +7 169
Charges déductibles : -41 459
Résultat foncier Année 1 : -34 289(Déficit de 34 289 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 889
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 399 €/an
Revenus locatifs : +7 169
Charges déductibles : -4 399
Résultat foncier Années 2+ : 2 771 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12889.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 16941 4623 251-34 29221 400 €12 892 €12 892 €
27 3134 3153 1642 997--9 895 €
37 4594 2263 0753 233--6 662 €
47 6084 1342 9833 474--3 188 €
57 7604 0392 8883 722---
67 9163 9402 7893 976---
78 0743 8382 6874 236---
88 2353 7322 5814 503---
98 4003 6222 4714 778---
108 5683 5092 3585 059---
118 7393 3922 2415 347---
128 9143 2712 1205 643---
139 0923 1461 9955 947---
149 2743 0161 8656 258---
159 4602 8821 7316 578---
169 6492 7431 5926 906---
179 8422 5991 4487 243---
1810 0392 4511 3007 588---
1910 2402 2971 1467 943---
2010 4442 1389878 307---
2110 6531 9738228 680---
2210 8661 8036529 064---
2311 0841 6274769 457---
2411 3051 4442939 861---
2511 5311 25610510 276---
TOTAL229 635112 85247 017116 78321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 116 783
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 169 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 506 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 506-6 420+7 926
2+1 5060+1 506
3+1 5060+1 506
4+1 5060+1 506
5+1 506+160+1 346
6+1 506+1 193+313
7+1 506+1 271+235
8+1 506+1 351+155
9+1 506+1 433+73
10+1 506+1 518-12
11+1 506+1 604-98
12+1 506+1 693-187
13+1 506+1 784-278
14+1 506+1 878-372
15+1 506+1 973-467
16+1 506+2 072-566
17+1 506+2 173-667
18+1 506+2 276-770
19+1 506+2 383-877
20+1 506+2 492-986
21+1 506+2 604-1 098
22+1 506+2 719-1 213
23+1 506+2 837-1 331
24+1 506+2 958-1 452
25+1 506+3 083-1 577
Total+37 650+35 035+2 615
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 46 jours
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