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Achat : Maison Plaisance (86500)

Bien expiré
VillePlaisance (86)
Surface85m²
Coût Total96 460€
Loyer Annuel7 169€
Rentabilité7.43%
Cashflow/mois+23€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 647,06 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 85 m², 3 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, 1197 m² de terrain, Toilettes séparées, 1 place de parking, Structure/extérieur à restaurer

Maison À Vendre sur Plaisance. Venez découvrir cette maison située à Plaisances, à seulement 15 minutes de Montmorillon. La maison se compose, au rez-de-chaussée, d'une grande pièce de vie avec un espace cuisine, d'un couloir desservant une grange de 63 m², d'une salle d'eau ainsi que d'un Wc. À l'étage, l'espace nuit comprend un palier et deux grandes chambres.

La grange ne permet pas le stationnement d'un véhicule, mais elle offre un beau potentiel d'aménagement et permet d'envisager un agrandissement de la maison.

À moins d'une minute à pied, vous profiterez d'un vaste jardin clos, agrémenté d'un puits, idéal pour les amateurs de jardinage, de potager ou pour créer un agréable espace de détente.

Côté prestations, la maison est raccordée au tout-à-l'égout et équipée de fenêtres en double vitrage. La toiture est à reprendre un devis est disponible.

N'hésitez pas à nous dès aujourd'hui pour organiser une visite

Come and discover this house located in Plaisances, just 15 minutes from Montmorillon.

On the ground floor, the property features a spacious living room with an open-plan kitchen area, a hallway leading to a 63 m² barn, a shower room, and a separate toilet. Upstairs, the sleeping area consists of a landing and two large bedrooms.

Although the barn cannot be used to park a vehicle, it offers great potential for conversion and could be used to extend the living space.

The property also includes a non-adjacent garden with a well, located just a 30-second walk from the house.

Additional features include connection to the mains sewer system and double-glazed windows. The roof requires renovation, and a quotation is available.

This property is an excellent opportunity for a main residence, a holiday home, or an investment project.

Don't hesitate to contact us today to arrange a viewing!

Ville : Plaisance
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86500
Coordonnées : 46.330870, 0.883850
Total : 96 460€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 37 060€
Valeur du bien : 92 060€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 7.03€/m²/mois
Fourchette : 5.23€ - 9.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 597€/mois
Loyer annuel estimé : 7169€/an
Fourchette totale : 445€ - 803€/mois
Fourchette annuelle : 5335€ - 9635€/an
Rentabilité brute :7.43%
Fourchette de rentabilité :5.53% - 9.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :488,37 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :41 511 €
Prix d'achat :55 000 €
Décote à l'achat :+13 489€ (+32.5%)
Marge achat-revente :-54 949€ (-132.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :96 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :478,26€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :36,17€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 514,43€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 017,42€
Coût de l'assurance :10 851,75€
Taxe foncière : 716,93€/an
Soit par mois : 59,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 597,44€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 574,17€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :23,27€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture
Réparation de la toiture selon le devis disponible
Quantité: 1 toiture pour 85 m²
Raison: DPE F - Maison - Réparation nécessaire pour éviter les infiltrations et améliorer l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le score énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres en double vitrage existantes
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Bien que les fenêtres soient en double vitrage, une vérification est recommandée pour optimiser l'isolation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessité de mise aux normes et amélioration de l'esthétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire pour améliorer le confort
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire pour améliorer l'esthétique
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger pour maintenir l'esthétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la cuisine
Quantité: 12 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger pour maintenir l'esthétique

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 060 €(436 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture:8 500€
    Isolation toiture: 85 m² × 100€/m² = 8500€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries - Fenêtres:3 200€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 800€/fenêtre = 3200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation complète:9 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain complète = 9000€ (incluant plomberie, électricité, carrelage, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 800€
    Parquet flottant: 27 m² × 60€/m² = 1620€, Main d'œuvre: 180€
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs et plafonds: 27 m² × 40€/m² = 1080€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Plaisance (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 597 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 169 €/an
Calcul : 597 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 248 €/an
Base de calcul : Emprunt de 96 460 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 434 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 717 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 060 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 459 €
Revenus locatifs : +7 169 €
Charges déductibles : -41 459 €
Résultat foncier Année 1 : -34 289 €(Déficit de 34 289 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 889 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 399 €/an
Revenus locatifs : +7 169 €
Charges déductibles : -4 399 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 771 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12889.21 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 169 €41 462 €3 251 €-34 292 €21 400 €12 892 €12 892 €
27 313 €4 315 €3 164 €2 997 €--9 895 €
37 459 €4 226 €3 075 €3 233 €--6 662 €
47 608 €4 134 €2 983 €3 474 €--3 188 €
57 760 €4 039 €2 888 €3 722 €---
67 916 €3 940 €2 789 €3 976 €---
78 074 €3 838 €2 687 €4 236 €---
88 235 €3 732 €2 581 €4 503 €---
98 400 €3 622 €2 471 €4 778 €---
108 568 €3 509 €2 358 €5 059 €---
118 739 €3 392 €2 241 €5 347 €---
128 914 €3 271 €2 120 €5 643 €---
139 092 €3 146 €1 995 €5 947 €---
149 274 €3 016 €1 865 €6 258 €---
159 460 €2 882 €1 731 €6 578 €---
169 649 €2 743 €1 592 €6 906 €---
179 842 €2 599 €1 448 €7 243 €---
1810 039 €2 451 €1 300 €7 588 €---
1910 240 €2 297 €1 146 €7 943 €---
2010 444 €2 138 €987 €8 307 €---
2110 653 €1 973 €822 €8 680 €---
2210 866 €1 803 €652 €9 064 €---
2311 084 €1 627 €476 €9 457 €---
2411 305 €1 444 €293 €9 861 €---
2511 531 €1 256 €105 €10 276 €---
TOTAL229 635 €112 852 €47 017 €116 783 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 116 783 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 169 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 506 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 506 €-6 420 €+7 926 €
2+1 506 €0 €+1 506 €
3+1 506 €0 €+1 506 €
4+1 506 €0 €+1 506 €
5+1 506 €+160 €+1 346 €
6+1 506 €+1 193 €+313 €
7+1 506 €+1 271 €+235 €
8+1 506 €+1 351 €+155 €
9+1 506 €+1 433 €+73 €
10+1 506 €+1 518 €-12 €
11+1 506 €+1 604 €-98 €
12+1 506 €+1 693 €-187 €
13+1 506 €+1 784 €-278 €
14+1 506 €+1 878 €-372 €
15+1 506 €+1 973 €-467 €
16+1 506 €+2 072 €-566 €
17+1 506 €+2 173 €-667 €
18+1 506 €+2 276 €-770 €
19+1 506 €+2 383 €-877 €
20+1 506 €+2 492 €-986 €
21+1 506 €+2 604 €-1 098 €
22+1 506 €+2 719 €-1 213 €
23+1 506 €+2 837 €-1 331 €
24+1 506 €+2 958 €-1 452 €
25+1 506 €+3 083 €-1 577 €
Total+37 650 €+35 035 €+2 615 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 92 jours
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