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Appartement T3 61m² - Pont De Vaux

VillePont-de-Vaux (01)
Surface61m²
Coût Total108 080€
Loyer Annuel7 031€
Rentabilité6.51%
Cashflow/mois-60€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 86 000 €
Surface : 61 m²
Prix au m² : 1 409,84 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/3 étage, Salle de bain, 2 chambres

Exclusivité! Situé en plein coeur de Pont-de-Vaux, à proximité immédiate de toutes les commodités, venez découvrir ce charmant appartement T3 d'environ 61 m². Au 3ème étage d'une petite copropriété au cachet de l'ancien, ce bien se compose d'un séjour, d'une cuisine séparée et équipée, de deux chambres ainsi que d'une salle de bains avec Wc. Chauffage individuel au gaz. Copropriété de 23 lots, dont 11 lots d'habitation. Charges annuelles loi Alur 550 euros Taxe Foncière 344 euros Contactez nous pour organiser une visite ! Honoraires charge vendeur Copropriété de 23 lots - dont 11 lots habitation. Charges annuelles : 539 euros.

Ville : Pont-de-Vaux
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01190
Coordonnées : 46.430730, 4.937800
Total : 108 080€
Prix d'acquisition : 86 000€
Travaux : 15 200€
Valeur du bien : 101 200€
Frais de notaire : 6 880€
Coût estimé : 6 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61m²
Loyer prédit : 9.60€/m²/mois
Fourchette : 7.40€ - 12.46€/m²/mois
Loyer total estimé : 586€/mois
Loyer annuel estimé : 7031€/an
Fourchette totale : 452€ - 760€/mois
Fourchette annuelle : 5419€ - 9122€/an
Rentabilité brute :6.51%
Fourchette de rentabilité :5.01% - 8.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 584 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :96 624 €
Prix d'achat :86 000 €
Décote à l'achat :-10 624€ (-11.0%)
Marge achat-revente :-11 456€ (-11.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :108 080€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :539,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :32,42€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 572,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 894,61€
Coût de l'assurance :9 727,20€
Taxe foncière : 344,00€/an
Soit par mois : 28,67€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 44,92€/mois
Soit par an : 539,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 585,88€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 645,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-60,04€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 198 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car le chauffage individuel au gaz est déjà en place.
Quantité: 0
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et remplacement des fenêtres si simple vitrage ou en mauvais état.
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état, rafraîchissement léger recommandé.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - usure normale, rafraîchissement nécessaire.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, douche ou baignoire, WC) et carrelage.
Quantité: 1 salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - aucune photo fournie, rénovation nécessaire pour mise à jour.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 200 €(249 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car le chauffage individuel au gaz est déjà en place: 0 fenêtres × 0€ = 0€.
  • Menuiseries - Fenêtres:6 000€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 950€/fenêtre = 5700€, Main d'œuvre: 300€.
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture cuisine: 10 m² × 30€/m² = 300€, Main d'œuvre: 100€.
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre incluse.
  • Salle de bain - Rénovation:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre incluse.
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Revêtement sol chambres: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse.
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture chambres: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pont-de-Vaux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 586 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 031 €/an
Calcul : 586 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 714 €/an
Base de calcul : Emprunt de 108 080 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 389 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 344 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 539 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 186 €
Revenus locatifs : +7 031 €
Charges déductibles : -20 186 €
Résultat foncier Année 1 : -13 155 €(Déficit de 13 155 €)
Imputable sur revenu global : 13 155 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 986 €/an
Revenus locatifs : +7 031 €
Charges déductibles : -4 986 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 045 €/an
Prix d'achat du bien : 86 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 900 €(65% de 86 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 033 €/an
Calcul : 55 900 € × 3,636% = 2 033 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 031 €20 190 €3 717 €-13 159 €13 159 €--
27 171 €4 892 €3 620 €2 279 €---
37 315 €4 791 €3 519 €2 524 €---
47 461 €4 686 €3 414 €2 775 €---
57 610 €4 578 €3 306 €3 032 €---
67 762 €4 465 €3 193 €3 297 €---
77 918 €4 349 €3 077 €3 568 €---
88 076 €4 229 €2 957 €3 847 €---
98 237 €4 104 €2 832 €4 133 €---
108 402 €3 976 €2 703 €4 427 €---
118 570 €3 842 €2 570 €4 728 €---
128 742 €3 704 €2 432 €5 038 €---
138 917 €3 561 €2 289 €5 356 €---
149 095 €3 413 €2 140 €5 682 €---
159 277 €3 259 €1 987 €6 018 €---
169 462 €3 100 €1 828 €6 362 €---
179 652 €2 936 €1 664 €6 716 €---
189 845 €2 766 €1 493 €7 079 €---
1910 041 €2 589 €1 317 €7 452 €---
2010 242 €2 407 €1 135 €7 836 €---
2110 447 €2 218 €946 €8 229 €---
2210 656 €2 022 €750 €8 634 €---
2310 869 €1 819 €547 €9 050 €---
2411 087 €1 610 €338 €9 477 €---
2511 308 €1 393 €120 €9 916 €---
TOTAL225 193 €100 897 €53 895 €124 296 €13 159 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 948 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 124 296 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 031 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 476 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 476 €-3 948 €+5 424 €
2+1 476 €+684 €+792 €
3+1 476 €+757 €+719 €
4+1 476 €+832 €+644 €
5+1 476 €+910 €+566 €
6+1 476 €+989 €+487 €
7+1 476 €+1 070 €+406 €
8+1 476 €+1 154 €+322 €
9+1 476 €+1 240 €+236 €
10+1 476 €+1 328 €+148 €
11+1 476 €+1 418 €+58 €
12+1 476 €+1 511 €-35 €
13+1 476 €+1 607 €-131 €
14+1 476 €+1 705 €-229 €
15+1 476 €+1 805 €-329 €
16+1 476 €+1 909 €-433 €
17+1 476 €+2 015 €-539 €
18+1 476 €+2 124 €-648 €
19+1 476 €+2 236 €-760 €
20+1 476 €+2 351 €-875 €
21+1 476 €+2 469 €-993 €
22+1 476 €+2 590 €-1 114 €
23+1 476 €+2 715 €-1 239 €
24+1 476 €+2 843 €-1 367 €
25+1 476 €+2 975 €-1 499 €
Total+36 900 €+37 289 €+-389 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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