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Appartement à vendre

VilleSaint-Martin-d'Hères (38)
Surface111m²
Coût Total182 220€
Loyer Annuel15 132€
Rentabilité8.30%
Cashflow/mois+59€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 134 000 €
Surface : 111 m²
Prix au m² : 1 207,21 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, 5 chambres, 1 parking: Box de stationnement, Balcon, Terrasse, Belle vue, Interphone, Non meublé

À découvrir : grand appartement avec terrasse et vue dégagée sur les montagnes

Adresse : 62 avenue du 8 Mai 1945, 38400 Saint-Martin-d'Hères

Situé dans une résidence sécurisée (interphone et badge), à proximité immédiate des commerces, des écoles et avec un accès rapide à l'autoroute, cet appartement offre un fort potentiel après rafraîchissement.

D'une surface généreuse de 111 m², ce bien se compose de :

un grand séjour lumineux, 5 chambres, idéales pour une famille ou un projet locatif, plusieurs espaces de rangement, une terrasse agréable avec vue sur les montagnes.

Travaux de rafraîchissement à prévoir, permettant de personnaliser l'appartement selon vos goûts.

Chauffage et eau chaude individuels au gaz

Situé au 1er étage sans ascenseur

Prix de vente : 134 000 € (hors frais de notaire)

Charges de copropriété : 110 € / mois Taxe foncière estimée : 1 344 € / an Frais de notaire réduits : 3,5 % du prix de vente

Ville : Saint-Martin-d'Hères
Département : Isère
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 38400
Coordonnées : 45.172259, 5.758178
Total : 182 220€
Prix d'acquisition : 134 000€
Travaux : 37 500€
Valeur du bien : 171 500€
Frais de notaire : 10 720€
Coût estimé : 10 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 111m²
Loyer prédit : 11.36€/m²/mois
Fourchette : 8.85€ - 14.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 1261€/mois
Loyer annuel estimé : 15132€/an
Fourchette totale : 983€ - 1618€/mois
Fourchette annuelle : 11792€ - 19418€/an
Rentabilité brute :8.30%
Fourchette de rentabilité :6.47% - 10.66%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 039,66 €/m²
Basé sur :242 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :226 402 €
Prix d'achat :134 000 €
Décote à l'achat :-92 402€ (-40.8%)
Marge achat-revente :44 182€ (19.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :182 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :907,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :72,89€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 980,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 987,16€
Coût de l'assurance :21 866,40€
Taxe foncière : 1 344,00€/an
Soit par mois : 112,00€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 110,00€/mois
Soit par an : 1 320,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 261,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 202,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :58,75€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 152 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire pour personnalisation
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire pour modernisation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 500 €(338 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 15000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:13 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète: 8000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Peinture:3 000€
    Peinture des murs et plafonds dans 5 chambres: 5 chambres: 20€/m² × 75m² = 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture des murs et plafonds dans le salon: 1 salon: 20€/m² × 30m² = 600€, Main d'œuvre: 900€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Martin-d'Hères (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 261 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 132 €/an
Calcul : 1 261 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 207 €/an
Base de calcul : Emprunt de 182 220 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 875 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 344 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 320 €/an
Calcul : 110 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 246 €
Revenus locatifs : +15 132 €
Charges déductibles : -47 246 €
Résultat foncier Année 1 : -32 114 €(Déficit de 32 114 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 21 414 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 746 €/an
Revenus locatifs : +15 132 €
Charges déductibles : -9 746 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 386 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 21413.90 € reporté.
Prix d'achat du bien : 134 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 87 100 €(65% de 134 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 167 €/an
Calcul : 87 100 € × 3,636% = 3 167 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 132 €47 252 €6 213 €-32 120 €10 700 €21 420 €21 420 €
215 435 €9 588 €6 049 €5 847 €--15 573 €
315 743 €9 418 €5 880 €6 325 €--9 248 €
416 058 €9 243 €5 704 €6 815 €--2 433 €
516 379 €9 061 €5 522 €7 318 €---
616 707 €8 873 €5 334 €7 834 €---
717 041 €8 678 €5 140 €8 363 €---
817 382 €8 477 €4 938 €8 905 €---
917 730 €8 268 €4 730 €9 461 €---
1018 084 €8 052 €4 514 €10 032 €---
1118 446 €7 829 €4 290 €10 617 €---
1218 815 €7 598 €4 059 €11 217 €---
1319 191 €7 358 €3 820 €11 833 €---
1419 575 €7 111 €3 572 €12 464 €---
1519 966 €6 854 €3 315 €13 112 €---
1620 366 €6 589 €3 050 €13 777 €---
1720 773 €6 314 €2 775 €14 459 €---
1821 188 €6 030 €2 491 €15 159 €---
1921 612 €5 735 €2 197 €15 877 €---
2022 044 €5 431 €1 892 €16 614 €---
2122 485 €5 115 €1 577 €17 370 €---
2222 935 €4 789 €1 250 €18 146 €---
2323 394 €4 451 €912 €18 943 €---
2423 862 €4 101 €563 €19 760 €---
2524 339 €3 739 €201 €20 599 €---
TOTAL484 681 €215 954 €89 987 €268 728 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 268 728 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 132 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 178 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 178 €-3 210 €+6 388 €
2+3 178 €0 €+3 178 €
3+3 178 €0 €+3 178 €
4+3 178 €0 €+3 178 €
5+3 178 €+1 466 €+1 712 €
6+3 178 €+2 350 €+828 €
7+3 178 €+2 509 €+669 €
8+3 178 €+2 672 €+506 €
9+3 178 €+2 838 €+340 €
10+3 178 €+3 010 €+168 €
11+3 178 €+3 185 €-7 €
12+3 178 €+3 365 €-187 €
13+3 178 €+3 550 €-372 €
14+3 178 €+3 739 €-561 €
15+3 178 €+3 934 €-756 €
16+3 178 €+4 133 €-955 €
17+3 178 €+4 338 €-1 160 €
18+3 178 €+4 548 €-1 370 €
19+3 178 €+4 763 €-1 585 €
20+3 178 €+4 984 €-1 806 €
21+3 178 €+5 211 €-2 033 €
22+3 178 €+5 444 €-2 266 €
23+3 178 €+5 683 €-2 505 €
24+3 178 €+5 928 €-2 750 €
25+3 178 €+6 180 €-3 002 €
Total+79 450 €+80 618 €+-1 168 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 15 jours
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