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SUR LES HAUTEURS DU CREUSOT

VilleCreusot (71)
Surface61m²
Coût Total108 800€
Loyer Annuel5 757€
Rentabilité5.29%
Cashflow/mois-139€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 000 €
Surface : 61 m²
Prix au m² : 983,61 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : collectif gaz radiateur, Nombre d'égages : 7, Cave, Nombre de WC : 1

APPARTEMENT T3 AVEC LOGGIA SANS VIS A VIS DEPUIS LAQUELLE ON PEUT APPRECIER LA VUE SUR LA VILLE. ACTUELLEMENT LOUE. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - https://ncimmo71.fr/honoraires/

Ville : Creusot
Département : Saône-et-Loire
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 71200
Coordonnées : 46.808203, 4.429703
Total : 108 800€
Prix d'acquisition : 60 000€
Travaux : 44 000€
Valeur du bien : 104 000€
Frais de notaire : 4 800€
Coût estimé : 4 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61m²
Loyer prédit : 7.86€/m²/mois
Fourchette : 6.27€ - 9.87€/m²/mois
Loyer total estimé : 480€/mois
Loyer annuel estimé : 5757€/an
Fourchette totale : 382€ - 602€/mois
Fourchette annuelle : 4590€ - 7221€/an
Rentabilité brute :5.29%
Fourchette de rentabilité :4.22% - 6.64%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :979,29 €/m²
Basé sur :56 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :59 736 €
Prix d'achat :60 000 €
Décote à l'achat :+264€ (+0.4%)
Marge achat-revente :-49 064€ (-82.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :108 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :530,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :40,80€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 571,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 260,02€
Coût de l'assurance :12 240,00€
Taxe foncière : 575,71€/an
Soit par mois : 47,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 479,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 618,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-139,22€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 196 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 61 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, électroménager et carrelage
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, carrelage et fixtures
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation du salon incluant peinture et revêtement de sol
Quantité: salon complet (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salon en mauvais état nécessitant rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 000 €(721 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:8 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (10 m²) × 8500€ = 8500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète (5 m²) × 8000€ = 8000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres:1 200€
    Peinture des murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salon:3 600€
    Rénovation complète salon: 20 m² × 180€/m² = 3600€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Creusot (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 22 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 480 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 757 €/an
Calcul : 480 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 490 €/an
Base de calcul : Emprunt de 108 800 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 490 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 576 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 48 555 €
Revenus locatifs : +5 757 €
Charges déductibles : -48 555 €
Résultat foncier Année 1 : -42 798 €(Déficit de 42 798 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 398 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 555 €/an
Revenus locatifs : +5 757 €
Charges déductibles : -4 555 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 202 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21398.31 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000 €(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 757 €48 559 €3 494 €-42 802 €21 400 €21 402 €21 402 €
25 872 €4 464 €3 399 €1 408 €--19 994 €
35 990 €4 366 €3 301 €1 623 €--18 371 €
46 109 €4 265 €3 200 €1 844 €--16 526 €
56 232 €4 161 €3 096 €2 071 €--14 456 €
66 356 €4 053 €2 988 €2 303 €--12 153 €
76 483 €3 942 €2 877 €2 541 €--9 612 €
86 613 €3 827 €2 762 €2 786 €--6 826 €
96 745 €3 708 €2 643 €3 037 €--3 789 €
106 880 €3 586 €2 520 €3 295 €--494 €
117 018 €3 459 €2 394 €3 559 €---
127 158 €3 328 €2 263 €3 830 €---
137 301 €3 193 €2 127 €4 109 €---
147 447 €3 053 €1 988 €4 394 €---
157 596 €2 909 €1 843 €4 688 €---
167 748 €2 760 €1 694 €4 989 €---
177 903 €2 606 €1 540 €5 298 €---
188 061 €2 446 €1 381 €5 615 €---
198 223 €2 282 €1 217 €5 940 €---
208 387 €2 112 €1 047 €6 275 €---
218 555 €1 937 €872 €6 618 €---
228 726 €1 756 €691 €6 970 €---
238 900 €1 569 €504 €7 331 €---
249 078 €1 376 €310 €7 703 €---
259 260 €1 176 €111 €8 084 €---
TOTAL184 401 €120 893 €50 260 €63 508 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 63 508 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 757 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 209 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 209 €-6 420 €+7 629 €
2+1 209 €0 €+1 209 €
3+1 209 €0 €+1 209 €
4+1 209 €0 €+1 209 €
5+1 209 €0 €+1 209 €
6+1 209 €0 €+1 209 €
7+1 209 €0 €+1 209 €
8+1 209 €0 €+1 209 €
9+1 209 €0 €+1 209 €
10+1 209 €0 €+1 209 €
11+1 209 €+920 €+289 €
12+1 209 €+1 149 €+60 €
13+1 209 €+1 233 €-24 €
14+1 209 €+1 318 €-109 €
15+1 209 €+1 406 €-197 €
16+1 209 €+1 497 €-288 €
17+1 209 €+1 589 €-380 €
18+1 209 €+1 684 €-475 €
19+1 209 €+1 782 €-573 €
20+1 209 €+1 882 €-673 €
21+1 209 €+1 985 €-776 €
22+1 209 €+2 091 €-882 €
23+1 209 €+2 199 €-990 €
24+1 209 €+2 311 €-1 102 €
25+1 209 €+2 425 €-1 216 €
Total+30 225 €+19 052 €+11 173 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 38 jours
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