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Maison pierres au calme

Bien expiré
VilleChanéac (07)
Surface65m²
Coût Total125 070€
Loyer Annuel5 194€
Rentabilité4.15%
Cashflow/mois-257€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 907,69 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 65 m², 4 pièces

Exclusivité - Ardèche - 20 mns Le Cheylard. Dans village tranquille avec baignade à 100m. Maison en pierres habitable de suite. 65 m2 env. Pièce de vie. 2 chambres + mezzanine. Salle de bains + Wc. Double vitrage. Toiture de 2006. Chauffage radiant. Tout à l'égout. Parking proche. Classe Énergie : E Classe Climat C. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard selon le prix moyen des énergies indexés sur les années 2021, 2022, 2023 : entre 1700 € et 2320 €. Réf 4869 Prix : 59 000 € (honoraires charge vendeur). Votre contact Forot Immobilier : Thierry Girard au [Coordonnées masquées]. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Depuis 1978 à votre service!

Ville : Chanéac
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07310
Coordonnées : 44.955507, 4.335910
Total : 125 070€
Prix d'acquisition : 59 000€
Travaux : 61 350€
Valeur du bien : 120 350€
Frais de notaire : 4 720€
Coût estimé : 4 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 6.66€/m²/mois
Fourchette : 5.11€ - 8.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 433€/mois
Loyer annuel estimé : 5194€/an
Fourchette totale : 332€ - 564€/mois
Fourchette annuelle : 3986€ - 6769€/an
Rentabilité brute :4.15%
Fourchette de rentabilité :3.19% - 5.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :125 070€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :610,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :36,48€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 646,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 974,19€
Coût de l'assurance :10 943,63€
Taxe foncière : 519,42€/an
Soit par mois : 43,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 432,85€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 689,91€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-257,06€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 275 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage radiant actuel
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour améliorer le score énergétique
IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation murs
Isolation thermique extérieure (ITE) si façade non mitoyenne ou isolation thermique intérieure (ITI) si ITE impossible
Quantité: Surface des murs extérieurs estimée à 130 m²
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 3 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: Salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et finitions
Quantité: Cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et rafraîchissement des finitions
Quantité: Salon (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :61 350 €(944 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:23 400€
    Isolation murs extérieurs: 130 m² × 180€/m² = 23400€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:1 800€
    Fenêtres double vitrage: 3 fenêtres × 600€/fenêtre = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:750€
    Peinture salon: 15 m² × 50€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chanéac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 38 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 433 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 194 €/an
Calcul : 433 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 024 €/an
Base de calcul : Emprunt de 125 070 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 438 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 519 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 61 350 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 332 €
Revenus locatifs : +5 194 €
Charges déductibles : -66 332 €
Résultat foncier Année 1 : -61 137 €(Déficit de 61 137 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 39 737 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 982 €/an
Revenus locatifs : +5 194 €
Charges déductibles : -4 982 €
Résultat foncier Années 2+ : 213 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 39737.37 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 350 €(65% de 59 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 395 €/an
Calcul : 38 350 € × 3,636% = 1 395 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 194 €66 336 €4 028 €-61 141 €21 400 €39 741 €39 741 €
25 298 €4 877 €3 919 €422 €--39 320 €
35 404 €4 764 €3 807 €640 €--38 680 €
45 512 €4 648 €3 690 €864 €--37 815 €
55 622 €4 527 €3 570 €1 095 €--36 720 €
65 735 €4 403 €3 446 €1 331 €--35 389 €
75 850 €4 275 €3 318 €1 574 €--33 814 €
85 966 €4 143 €3 185 €1 824 €--31 991 €
96 086 €4 006 €3 049 €2 080 €--29 910 €
106 208 €3 864 €2 907 €2 343 €--27 567 €
116 332 €3 718 €2 761 €2 613 €--24 954 €
126 458 €3 567 €2 610 €2 891 €---
136 587 €3 411 €2 454 €3 176 €---
146 719 €3 250 €2 293 €3 469 €---
156 854 €3 084 €2 127 €3 770 €---
166 991 €2 912 €1 955 €4 079 €---
177 131 €2 734 €1 777 €4 396 €---
187 273 €2 551 €1 594 €4 722 €---
197 419 €2 361 €1 404 €5 057 €---
207 567 €2 166 €1 208 €5 401 €---
217 718 €1 963 €1 006 €5 755 €---
227 873 €1 754 €797 €6 118 €---
238 030 €1 538 €581 €6 492 €---
248 191 €1 315 €358 €6 875 €---
258 355 €1 085 €128 €7 270 €---
TOTAL166 372 €143 253 €57 974 €23 118 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 23 118 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 194 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 091 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 091 €-6 420 €+7 511 €
2+1 091 €0 €+1 091 €
3+1 091 €0 €+1 091 €
4+1 091 €0 €+1 091 €
5+1 091 €0 €+1 091 €
6+1 091 €0 €+1 091 €
7+1 091 €0 €+1 091 €
8+1 091 €0 €+1 091 €
9+1 091 €0 €+1 091 €
10+1 091 €0 €+1 091 €
11+1 091 €0 €+1 091 €
12+1 091 €+867 €+224 €
13+1 091 €+953 €+138 €
14+1 091 €+1 041 €+50 €
15+1 091 €+1 131 €-40 €
16+1 091 €+1 224 €-133 €
17+1 091 €+1 319 €-228 €
18+1 091 €+1 417 €-326 €
19+1 091 €+1 517 €-426 €
20+1 091 €+1 620 €-529 €
21+1 091 €+1 727 €-636 €
22+1 091 €+1 836 €-745 €
23+1 091 €+1 948 €-857 €
24+1 091 €+2 063 €-972 €
25+1 091 €+2 181 €-1 090 €
Total+27 275 €+14 422 €+12 853 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 123 jours
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