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Maison 78 m² à Saint-Girons

Bien expiré
VilleSaint-Girons (09)
Surface78
Coût Total117 530
Loyer Annuel7 394
Rentabilité6.29%
Cashflow/mois-68
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 705,13 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 78 m², 3 pièces

Située sur la commune d'Argein, à seulement 15 minutes de Saint-Girons, cette maison T3 offre un cadre de vie calme et agréable.

Elle se compose d'un salon/séjour lumineux de 24,5 m², d'une cuisine de 8 m² et de deux chambres de 12 m², idéales pour une résidence principale ou secondaire.

En complément, vous bénéficierez d'un terrain d'environ 250 m² ainsi que d'un garage spacieux de 50 m², apportant confort et possibilités de rangement.

Pour plus de renseignements, n'hésite pas à me .

Honoraires inclus de 10% Ttc à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 50 000 €. Logement à consommation énergétique excessive : Classe énergie G, Classe climat G Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3900.00 € et 5340.00 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : .

Votre conseiller Jh Immobilier : Hugo JACQUEL

Agent commercial (Entreprise individuelle)

Rsac 904 492 931

Rcp axa

Ville : Saint-Girons
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09200
Coordonnées : 42.986460, 1.144050
Total : 117 530
Prix d'acquisition : 55 000
Travaux : 58 130
Valeur du bien : 113 130
Frais de notaire : 4 400
Coût estimé : 4 400
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78
Loyer prédit : 7.90€/m²/mois
Fourchette : 6.02€ - 10.37€/m²/mois
Loyer total estimé : 616€/mois
Loyer annuel estimé : 7394€/an
Fourchette totale : 469€ - 809€/mois
Fourchette annuelle : 5633€ - 9705€/an
Rentabilité brute :6.29%
Fourchette de rentabilité :4.79% - 8.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :117 530
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :588,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :34,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 622,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 984,86
Coût de l'assurance :10 283,87
Taxe foncière : 739,38€/an
Soit par mois : 61,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 616,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 684,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-68,13€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 78 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation pour 78 m²)
Raison: DPE G - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations datées et carrelage fissuré
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du sol en carrelage
Quantité: salon de 24,5 m²
Raison: État 3/5 visible - murs en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
Hall d'entréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et remplacement du carrelage usé
Quantité: hall d'entrée (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 130(745 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11000€ = 11000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Isolation:5 480
    Isolation toiture/combles: 78 m² × 60€/m² = 4680€, Main d'œuvre: 800€
  • Menuiseries:9 600
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 900€ = 8100€, Main d'œuvre: 1500€
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:9 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:3 280
    Rafraîchissement parquet: 24 m² × 120€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 400€
  • Salon:1 470
    Peinture murs: 24.5 m² × 30€/m² = 735€, Rafraîchissement carrelage: 24.5 m² × 30€/m² = 735€, Main d'œuvre: 30€
  • Hall d'entrée:800
    Peinture murs: 10 m² × 30€/m² = 300€, Remplacement carrelage: 10 m² × 50€/m² = 500€, Main d'œuvre: 50€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Girons (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 580✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 616 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 394 €/an
Calcul : 616 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 062 €/an
Base de calcul : Emprunt de 117 530 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 411 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 739 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 130
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 343
Revenus locatifs : +7 394
Charges déductibles : -63 343
Résultat foncier Année 1 : -55 949(Déficit de 55 949 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 549
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 213 €/an
Revenus locatifs : +7 394
Charges déductibles : -5 213
Résultat foncier Années 2+ : 2 181 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34548.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 39463 3474 066-55 95321 400 €34 553 €34 553 €
27 5425 1103 9592 432--32 121 €
37 6925 0003 8492 693--29 428 €
47 8464 8853 7352 961--26 468 €
58 0034 7673 6163 236--23 232 €
68 1634 6453 4943 519--19 713 €
78 3274 5183 3673 809--15 904 €
88 4934 3863 2364 107--11 798 €
98 6634 2503 1004 413--7 385 €
108 8364 1102 9594 727--2 659 €
119 0133 9642 8135 049---
129 1933 8132 6625 381---
139 3773 6562 5055 721---
149 5653 4942 3436 070---
159 7563 3262 1766 430---
169 9513 1532 0026 798---
1710 1502 9731 8227 177---
1810 3532 7861 6367 567---
1910 5602 5931 4437 967---
2010 7712 3941 2438 378---
2110 9872 1871 0368 800---
2211 2061 9728229 234---
2311 4311 7516009 680---
2411 6591 52137010 138---
2511 8921 28313210 610---
TOTAL236 824145 88358 98590 94121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 90 941
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 394 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 553 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 553-6 420+7 973
2+1 5530+1 553
3+1 5530+1 553
4+1 5530+1 553
5+1 5530+1 553
6+1 5530+1 553
7+1 5530+1 553
8+1 5530+1 553
9+1 5530+1 553
10+1 5530+1 553
11+1 553+717+836
12+1 553+1 614-61
13+1 553+1 716-163
14+1 553+1 821-268
15+1 553+1 929-376
16+1 553+2 040-487
17+1 553+2 153-600
18+1 553+2 270-717
19+1 553+2 390-837
20+1 553+2 513-960
21+1 553+2 640-1 087
22+1 553+2 770-1 217
23+1 553+2 904-1 351
24+1 553+3 042-1 489
25+1 553+3 183-1 630
Total+38 825+27 282+11 543
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 92 jours
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