Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison 78 m² à Saint-Girons

Bien expiré
VilleSaint-Girons (09)
Surface78m²
Coût Total117 530€
Loyer Annuel7 394€
Rentabilité6.29%
Cashflow/mois-68€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 55 000 €
Surface : 78 m²
Prix au m² : 705,13 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 78 m², 3 pièces

Située sur la commune d'Argein, à seulement 15 minutes de Saint-Girons, cette maison T3 offre un cadre de vie calme et agréable.

Elle se compose d'un salon/séjour lumineux de 24,5 m², d'une cuisine de 8 m² et de deux chambres de 12 m², idéales pour une résidence principale ou secondaire.

En complément, vous bénéficierez d'un terrain d'environ 250 m² ainsi que d'un garage spacieux de 50 m², apportant confort et possibilités de rangement.

Pour plus de renseignements, n'hésite pas à me .

Honoraires inclus de 10% Ttc à la charge de l'acquéreur. Prix hors honoraires 50 000 €. Logement à consommation énergétique excessive : Classe énergie G, Classe climat G Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3900.00 € et 5340.00 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : .

Votre conseiller Jh Immobilier : Hugo JACQUEL

Agent commercial (Entreprise individuelle)

Rsac 904 492 931

Rcp axa

Ville : Saint-Girons
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09200
Coordonnées : 42.986460, 1.144050
Total : 117 530€
Prix d'acquisition : 55 000€
Travaux : 58 130€
Valeur du bien : 113 130€
Frais de notaire : 4 400€
Coût estimé : 4 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 78m²
Loyer prédit : 7.90€/m²/mois
Fourchette : 6.02€ - 10.37€/m²/mois
Loyer total estimé : 616€/mois
Loyer annuel estimé : 7394€/an
Fourchette totale : 469€ - 809€/mois
Fourchette annuelle : 5633€ - 9705€/an
Rentabilité brute :6.29%
Fourchette de rentabilité :4.79% - 8.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :117 530€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :588,38€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :34,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 622,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 984,86€
Coût de l'assurance :10 283,87€
Taxe foncière : 739,38€/an
Soit par mois : 61,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 616,15€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 684,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-68,13€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 78 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 78 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation pour 78 m²)
Raison: DPE G - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Maison - Gain significatif sur l'échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations datées et carrelage fissuré
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du sol en carrelage
Quantité: salon de 24,5 m²
Raison: État 3/5 visible - murs en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
Hall d'entréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et remplacement du carrelage usé
Quantité: hall d'entrée (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :58 130 €(745 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11000€ = 11000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Isolation:5 480€
    Isolation toiture/combles: 78 m² × 60€/m² = 4680€, Main d'œuvre: 800€
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 900€ = 8100€, Main d'œuvre: 1500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:3 280€
    Rafraîchissement parquet: 24 m² × 120€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 400€
  • Salon:1 470€
    Peinture murs: 24.5 m² × 30€/m² = 735€, Rafraîchissement carrelage: 24.5 m² × 30€/m² = 735€, Main d'œuvre: 30€
  • Hall d'entrée:800€
    Peinture murs: 10 m² × 30€/m² = 300€, Remplacement carrelage: 10 m² × 50€/m² = 500€, Main d'œuvre: 50€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Girons (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 580€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 616 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 394 €/an
Calcul : 616 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 062 €/an
Base de calcul : Emprunt de 117 530 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 411 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 739 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 58 130 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 63 343 €
Revenus locatifs : +7 394 €
Charges déductibles : -63 343 €
Résultat foncier Année 1 : -55 949 €(Déficit de 55 949 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 549 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 213 €/an
Revenus locatifs : +7 394 €
Charges déductibles : -5 213 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 181 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34548.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 55 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 35 750 €(65% de 55 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 300 €/an
Calcul : 35 750 € × 3,636% = 1 300 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 394 €63 347 €4 066 €-55 953 €21 400 €34 553 €34 553 €
27 542 €5 110 €3 959 €2 432 €--32 121 €
37 692 €5 000 €3 849 €2 693 €--29 428 €
47 846 €4 885 €3 735 €2 961 €--26 468 €
58 003 €4 767 €3 616 €3 236 €--23 232 €
68 163 €4 645 €3 494 €3 519 €--19 713 €
78 327 €4 518 €3 367 €3 809 €--15 904 €
88 493 €4 386 €3 236 €4 107 €--11 798 €
98 663 €4 250 €3 100 €4 413 €--7 385 €
108 836 €4 110 €2 959 €4 727 €--2 659 €
119 013 €3 964 €2 813 €5 049 €---
129 193 €3 813 €2 662 €5 381 €---
139 377 €3 656 €2 505 €5 721 €---
149 565 €3 494 €2 343 €6 070 €---
159 756 €3 326 €2 176 €6 430 €---
169 951 €3 153 €2 002 €6 798 €---
1710 150 €2 973 €1 822 €7 177 €---
1810 353 €2 786 €1 636 €7 567 €---
1910 560 €2 593 €1 443 €7 967 €---
2010 771 €2 394 €1 243 €8 378 €---
2110 987 €2 187 €1 036 €8 800 €---
2211 206 €1 972 €822 €9 234 €---
2311 431 €1 751 €600 €9 680 €---
2411 659 €1 521 €370 €10 138 €---
2511 892 €1 283 €132 €10 610 €---
TOTAL236 824 €145 883 €58 985 €90 941 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 90 941 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 394 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 553 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 553 €-6 420 €+7 973 €
2+1 553 €0 €+1 553 €
3+1 553 €0 €+1 553 €
4+1 553 €0 €+1 553 €
5+1 553 €0 €+1 553 €
6+1 553 €0 €+1 553 €
7+1 553 €0 €+1 553 €
8+1 553 €0 €+1 553 €
9+1 553 €0 €+1 553 €
10+1 553 €0 €+1 553 €
11+1 553 €+717 €+836 €
12+1 553 €+1 614 €-61 €
13+1 553 €+1 716 €-163 €
14+1 553 €+1 821 €-268 €
15+1 553 €+1 929 €-376 €
16+1 553 €+2 040 €-487 €
17+1 553 €+2 153 €-600 €
18+1 553 €+2 270 €-717 €
19+1 553 €+2 390 €-837 €
20+1 553 €+2 513 €-960 €
21+1 553 €+2 640 €-1 087 €
22+1 553 €+2 770 €-1 217 €
23+1 553 €+2 904 €-1 351 €
24+1 553 €+3 042 €-1 489 €
25+1 553 €+3 183 €-1 630 €
Total+38 825 €+27 282 €+11 543 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 227 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →