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Appartement 3 pièces 45 m²

VilleAnnonay (07)
Surface45m²
Coût Total69 880€
Loyer Annuel4 503€
Rentabilité6.44%
Cashflow/mois-84€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 36 000 €
Surface : 45 m²
Prix au m² : 800 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 45 m²

ANNONAY IMMOBILIER en exclusivité cet appartement en rez-de-chaussée d'un immeuble en copropriété situé rue Melchior de Voguë à Annonay, pour 45m2 habitable. Il se compose d'une entrée, d'une pièce de vie avec cuisine, d'un cellier, d'une chambre, et d'un bureau. Chauffage électrique. Electricité aux normes actuelles sans anomalies. Prévoir travaux de rafraîchissement. Charges de copropriété mensuelles d'environ 55EUR. Libre de suite

Surface : 45 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 11 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 15/07/2026

Consommation énergie primaire : 239 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 125 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 010 € et 1 430 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Annonay
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07100
Coordonnées : 45.240268, 4.666389
Total : 69 880€
Prix d'acquisition : 36 000€
Travaux : 31 000€
Valeur du bien : 67 000€
Frais de notaire : 2 880€
Coût estimé : 2 880€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 45m²
Loyer prédit : 8.34€/m²/mois
Fourchette : 6.27€ - 11.09€/m²/mois
Loyer total estimé : 375€/mois
Loyer annuel estimé : 4503€/an
Fourchette totale : 282€ - 499€/mois
Fourchette annuelle : 3386€ - 5987€/an
Rentabilité brute :6.44%
Fourchette de rentabilité :4.85% - 8.57%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 058,82 €/m²
Basé sur :201 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :47 647 €
Prix d'achat :36 000 €
Décote à l'achat :-11 647€ (-24.4%)
Marge achat-revente :-22 233€ (-46.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :69 880€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :340,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :26,21€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 366,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :32 280,97€
Coût de l'assurance :7 861,50€
Taxe foncière : 450,26€/an
Soit par mois : 37,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 55,00€/mois
Soit par an : 660,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 375,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 459,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-84,05€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 239 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage électrique par une pompe à chaleur air/air (clim réversible)
Quantité: 1 système pour 45 m²
Raison: DPE D - Appartement - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant une rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - nécessité de rénovation complète pour mise aux normes
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, réfection de l'électricité et des menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 assumé - nécessité de rénovation complète pour mise aux normes
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du revêtement de sol, peinture des murs et plafonds, réfection de l'électricité et des menuiseries intérieures
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 assumé - nécessité de rénovation complète pour mise aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 000 €(689 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:3 000€
    Rénovation chambre: 15 m² × 200€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:3 000€
    Rénovation salon: 15 m² × 200€/m² = 3000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Annonay (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 10 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 375 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 503 €/an
Calcul : 375 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 242 €/an
Base de calcul : Emprunt de 69 880 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 314 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 450 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 660 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 666 €
Revenus locatifs : +4 503 €
Charges déductibles : -34 666 €
Résultat foncier Année 1 : -30 164 €(Déficit de 30 164 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 764 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 666 €/an
Revenus locatifs : +4 503 €
Charges déductibles : -3 666 €
Résultat foncier Années 2+ : 836 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8763.75 € reporté.
Prix d'achat du bien : 36 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 23 400 €(65% de 36 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 851 €/an
Calcul : 23 400 € × 3,636% = 851 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 503 €34 669 €2 244 €-30 166 €21 400 €8 766 €8 766 €
24 593 €3 608 €2 183 €985 €--7 781 €
34 684 €3 545 €2 120 €1 140 €--6 642 €
44 778 €3 480 €2 055 €1 298 €--5 344 €
54 874 €3 413 €1 988 €1 461 €--3 883 €
64 971 €3 344 €1 919 €1 627 €--2 256 €
75 071 €3 272 €1 848 €1 798 €--457 €
85 172 €3 199 €1 774 €1 974 €---
95 275 €3 122 €1 698 €2 153 €---
105 381 €3 043 €1 619 €2 338 €---
115 489 €2 962 €1 537 €2 527 €---
125 598 €2 878 €1 453 €2 720 €---
135 710 €2 791 €1 366 €2 919 €---
145 825 €2 701 €1 277 €3 123 €---
155 941 €2 609 €1 184 €3 332 €---
166 060 €2 513 €1 088 €3 547 €---
176 181 €2 414 €989 €3 767 €---
186 305 €2 312 €887 €3 993 €---
196 431 €2 206 €782 €4 224 €---
206 559 €2 097 €673 €4 462 €---
216 691 €1 985 €560 €4 706 €---
226 824 €1 868 €444 €4 956 €---
236 961 €1 748 €323 €5 213 €---
247 100 €1 624 €199 €5 476 €---
257 242 €1 496 €71 €5 746 €---
TOTAL144 218 €98 899 €32 281 €45 320 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 45 320 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 503 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +946 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+946 €-6 420 €+7 366 €
2+946 €0 €+946 €
3+946 €0 €+946 €
4+946 €0 €+946 €
5+946 €0 €+946 €
6+946 €0 €+946 €
7+946 €0 €+946 €
8+946 €+455 €+491 €
9+946 €+646 €+300 €
10+946 €+701 €+245 €
11+946 €+758 €+188 €
12+946 €+816 €+130 €
13+946 €+876 €+70 €
14+946 €+937 €+9 €
15+946 €+1 000 €-54 €
16+946 €+1 064 €-118 €
17+946 €+1 130 €-184 €
18+946 €+1 198 €-252 €
19+946 €+1 267 €-321 €
20+946 €+1 339 €-393 €
21+946 €+1 412 €-466 €
22+946 €+1 487 €-541 €
23+946 €+1 564 €-618 €
24+946 €+1 643 €-697 €
25+946 €+1 724 €-778 €
Total+23 650 €+13 596 €+10 054 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 37 jours
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