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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleChalon-sur-Saône (71)
Surface172m²
Coût Total273 420€
Loyer Annuel20 422€
Rentabilité7.47%
Cashflow/mois-21€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 249 000 €
Surface : 172 m²
Prix au m² : 1 447,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2/4 étage, Salle de bain, Cave, Revêtement du sol: Parquet, Salon (total 25 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 2 balcons, calme, Interphone

A VENDRE IDEAL FAMILLE,

Situé sur le boulevard de la République, cet appartement bénéficie d'un emplacement de choix au coeur de Chalon-sur-Saône, dans un quartier dynamique et recherché. Le boulevard, arboré et vivant, offre un cadre de vie agréable, alliant praticité et convivialité. A deux pas des commerces, des écoles et des transports en commun.

Cet appartement spacieux de 172m² se distingue par ses volumes généreux et sa belle luminosité. Ce T5 de type haussmannien, au deuxième étage sans ascenseur, comprend : un grand hall d'entrée, un séjour avec balcon, une salle à manger avec parquet massif, une cuisine avec cellier, trois chambres dont une avec balcon, dégagement avec placards, deux salles de bains et un WC. Une cave et un grenier. Chauffage individuel gaz.

Idéal pour une famille ou pour toute personne recherchant une vie urbaine à proximité de toutes les commodités.

GB 4885. Copropriété de 35 lots - dont 7 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 1430.00 euros.

Ville : Chalon-sur-Saône
Département : Saône-et-Loire
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 71100
Coordonnées : 46.785570, 4.856270
Total : 273 420€
Prix d'acquisition : 249 000€
Travaux : 4 500€
Valeur du bien : 253 500€
Frais de notaire : 19 920€
Coût estimé : 19 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 172m²
Loyer prédit : 9.89€/m²/mois
Fourchette : 7.87€ - 12.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 1702€/mois
Loyer annuel estimé : 20422€/an
Fourchette totale : 1353€ - 2140€/mois
Fourchette annuelle : 16238€ - 25683€/an
Rentabilité brute :7.47%
Fourchette de rentabilité :5.94% - 9.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 402,22 €/m²
Basé sur :828 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :241 181 €
Prix d'achat :249 000 €
Décote à l'achat :+7 819€ (+3.2%)
Marge achat-revente :-32 239€ (-13.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :273 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 354,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :79,75€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 433,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :132 835,48€
Coût de l'assurance :23 924,25€
Taxe foncière : 2 042,16€/an
Soit par mois : 170,18€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 119,17€/mois
Soit par an : 1 430,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 701,80€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 723,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-21,48€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 266 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage gaz actuel
Quantité: 1 système pour 172 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en bois simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 17 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 172 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, éclairage) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 4/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement nécessaire
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans l'entrée/couloir
Quantité: entrée/couloir (environ 10 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 500 €(26 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:4 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chalon-sur-Saône. Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 9 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 4 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ Montant des travaux énergétiques (4 500€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 702 €/mois
Revenus locatifs annuels : 20 422 €/an
Calcul : 1 702 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 178 €/an
Base de calcul : Emprunt de 273 420 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 957 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 042 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 430 €/an
Calcul : 119 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 18 107 €
Revenus locatifs : +20 422 €
Charges déductibles : -18 107 €
Résultat foncier Année 1 : 2 314 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 607 €/an
Revenus locatifs : +20 422 €
Charges déductibles : -13 607 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 814 €/an
Prix d'achat du bien : 249 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 161 850 €(65% de 249 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 885 €/an
Calcul : 161 850 € × 3,636% = 5 885 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
120 422 €18 116 €9 187 €2 306 €---
220 830 €13 372 €8 943 €7 458 €---
321 247 €13 120 €8 691 €8 127 €---
421 672 €12 859 €8 430 €8 813 €---
522 105 €12 589 €8 159 €9 516 €---
622 547 €12 309 €7 880 €10 238 €---
722 998 €12 020 €7 591 €10 978 €---
823 458 €11 721 €7 292 €11 737 €---
923 927 €11 412 €6 983 €12 515 €---
1024 406 €11 092 €6 662 €13 314 €---
1124 894 €10 761 €6 331 €14 133 €---
1225 392 €10 418 €5 989 €14 974 €---
1325 900 €10 064 €5 634 €15 836 €---
1426 418 €9 697 €5 268 €16 721 €---
1526 946 €9 318 €4 889 €17 628 €---
1627 485 €8 925 €4 496 €18 559 €---
1728 035 €8 519 €4 090 €19 515 €---
1828 595 €8 099 €3 670 €20 496 €---
1929 167 €7 665 €3 236 €21 502 €---
2029 750 €7 216 €2 786 €22 535 €---
2130 345 €6 751 €2 321 €23 595 €---
2230 952 €6 270 €1 840 €24 683 €---
2331 571 €5 772 €1 343 €25 799 €---
2432 203 €5 257 €828 €26 946 €---
2532 847 €4 725 €295 €28 122 €---
TOTAL654 111 €248 065 €132 835 €406 046 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 406 046 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 20 422 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 289 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 289 €+692 €+3 597 €
2+4 289 €+2 237 €+2 052 €
3+4 289 €+2 438 €+1 851 €
4+4 289 €+2 644 €+1 645 €
5+4 289 €+2 855 €+1 434 €
6+4 289 €+3 071 €+1 218 €
7+4 289 €+3 293 €+996 €
8+4 289 €+3 521 €+768 €
9+4 289 €+3 755 €+534 €
10+4 289 €+3 994 €+295 €
11+4 289 €+4 240 €+49 €
12+4 289 €+4 492 €-203 €
13+4 289 €+4 751 €-462 €
14+4 289 €+5 016 €-727 €
15+4 289 €+5 288 €-999 €
16+4 289 €+5 568 €-1 279 €
17+4 289 €+5 855 €-1 566 €
18+4 289 €+6 149 €-1 860 €
19+4 289 €+6 451 €-2 162 €
20+4 289 €+6 760 €-2 471 €
21+4 289 €+7 078 €-2 789 €
22+4 289 €+7 405 €-3 116 €
23+4 289 €+7 740 €-3 451 €
24+4 289 €+8 084 €-3 795 €
25+4 289 €+8 437 €-4 148 €
Total+107 225 €+121 814 €+-14 589 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 193 jours
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