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Maison à vendre - 9 pièces - 171 m2 - Riaille - 44 - PAYS-DE-LOIRE

Bien expiré
VilleRiaillé (44)
Surface171m²
Coût Total261 360€
Loyer Annuel16 480€
Rentabilité6.31%
Cashflow/mois-135€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 173 000 €
Surface : 171 m²
Prix au m² : 1 011,7 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Description

CENTURY 21 Iméo ANCENIS MANDAT CONFIANCEMaison de caractère 171 m² 6 chambres Centre-bourg de RiailléIdéalement située en plein centre-bourg de Riaillé, cette spacieuse maison de 171 m² vous offre un cadre de vie pratique et agréable, avec toutes les commodités accessibles à pied : école, pharmacie, médecin, coiffeur, bar et commerces de proximité.Ce bien vous propose :- 6 chambres, parfait pour les grandes familles- 2 salles de bain- Une belle terrasse, idéale pour profiter des beaux jours- Un terrain de 90 m²Un emplacement stratégique :*Riaillé bénéficie d'une situation géographique privilégiée, à égale distance d'Ancenis, de Nort-sur-Erdre et de Châteaubriant, soit seulement 20 à 30 minutes en voiture. Un parfait équilibre entre la tranquillité de la campagne et la proximité des pôles urbains.Venez découvrir cette maison pleine de potentiel !*Contactez votre agence CENTURY 21 Iméo pour organiser une visite.*Aurelien RAMPENEAUX 07 82 99 67 13

Ville : Riaillé
Département : Loire-Atlantique
Région : Pays de la Loire
Code postal : 44440
Total : 261 360€
Prix d'acquisition : 173 000€
Travaux : 74 520€
Valeur du bien : 247 520€
Frais de notaire : 13 840€
Coût estimé : 13 840€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 171m²
Loyer prédit : 8.03€/m²/mois
Fourchette : 6.43€ - 10.04€/m²/mois
Loyer total estimé : 1373€/mois
Loyer annuel estimé : 16480€/an
Fourchette totale : 1099€ - 1716€/mois
Fourchette annuelle : 13186€ - 20598€/an
Rentabilité brute :6.31%
Fourchette de rentabilité :5.04% - 7.88%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 785,71 €/m²
Basé sur :23 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :305 356 €
Prix d'achat :173 000 €
Décote à l'achat :-132 356€ (-43.3%)
Marge achat-revente :43 996€ (14.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :261 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 294,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :76,23€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 370,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :126 976,38€
Coût de l'assurance :22 869,00€
Taxe foncière : 1 648,00€/an
Soit par mois : 137,33€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 373,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 508,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-134,68€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 171 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 171 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 3.7/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 6 chambres
Quantité: 6 chambres (environ 72 m² total)
Raison: État 3.7/5 visible - rafraîchissement nécessaire
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la plomberie générale
Quantité: 171 m²
Raison: Assurer le bon fonctionnement des évacuations et de l'eau potable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :74 520 €(436 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:17 100€
    Isolation des combles: 171 m² × 100€/m² = 17100€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:23 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 11000€ (matériel) + 1500€ (pose) = 12500€
  • Menuiseries:15 750€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 750€/fenêtre = 15750€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:5 400€
    Parquet flottant: 72 m² × 75€/m² = 5400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:2 160€
    Peinture murs et plafonds: 72 m² × 30€/m² = 2160€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:900€
    Mise aux normes tableau électrique: 900€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Plomberie:1 710€
    Mise aux normes plomberie: 171 m² × 10€/m² = 1710€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Riaillé (coefficient 0.85 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 373 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 480 €/an
Calcul : 1 373 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 773 €/an
Base de calcul : Emprunt de 261 360 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 915 €/an
Calcul : 76 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 648 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 74 520 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 85 856 €
Revenus locatifs : +16 480 €
Charges déductibles : -85 856 €
Résultat foncier Année 1 : -69 376 €(Déficit de 69 376 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 47 976 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 336 €/an
Revenus locatifs : +16 480 €
Charges déductibles : -11 336 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 144 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 47975.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 173 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 112 450 €(65% de 173 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 089 €/an
Calcul : 112 450 € × 3,636% = 4 089 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 480 €85 864 €8 782 €-69 384 €21 400 €47 984 €47 984 €
216 810 €11 111 €8 548 €5 698 €--42 286 €
317 146 €10 870 €8 307 €6 276 €--36 010 €
417 489 €10 620 €8 058 €6 868 €--29 142 €
517 839 €10 362 €7 800 €7 476 €--21 666 €
618 195 €10 095 €7 532 €8 100 €--13 566 €
718 559 €9 819 €7 256 €8 740 €--4 826 €
818 930 €9 533 €6 970 €9 397 €---
919 309 €9 237 €6 675 €10 072 €---
1019 695 €8 931 €6 369 €10 764 €---
1120 089 €8 615 €6 052 €11 474 €---
1220 491 €8 287 €5 725 €12 203 €---
1320 901 €7 949 €5 386 €12 952 €---
1421 319 €7 598 €5 035 €13 720 €---
1521 745 €7 236 €4 673 €14 509 €---
1622 180 €6 861 €4 298 €15 319 €---
1722 624 €6 473 €3 910 €16 151 €---
1823 076 €6 071 €3 508 €17 005 €---
1923 538 €5 656 €3 093 €17 882 €---
2024 008 €5 226 €2 664 €18 782 €---
2124 488 €4 782 €2 219 €19 707 €---
2224 978 €4 322 €1 759 €20 656 €---
2325 478 €3 846 €1 284 €21 631 €---
2425 987 €3 354 €791 €22 633 €---
2526 507 €2 845 €282 €23 662 €---
TOTAL527 860 €265 565 €126 976 €262 295 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 262 295 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 480 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 461 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 461 €-6 420 €+9 881 €
2+3 461 €0 €+3 461 €
3+3 461 €0 €+3 461 €
4+3 461 €0 €+3 461 €
5+3 461 €0 €+3 461 €
6+3 461 €0 €+3 461 €
7+3 461 €0 €+3 461 €
8+3 461 €+1 372 €+2 089 €
9+3 461 €+3 021 €+440 €
10+3 461 €+3 229 €+232 €
11+3 461 €+3 442 €+19 €
12+3 461 €+3 661 €-200 €
13+3 461 €+3 886 €-425 €
14+3 461 €+4 116 €-655 €
15+3 461 €+4 353 €-892 €
16+3 461 €+4 596 €-1 135 €
17+3 461 €+4 845 €-1 384 €
18+3 461 €+5 101 €-1 640 €
19+3 461 €+5 364 €-1 903 €
20+3 461 €+5 635 €-2 174 €
21+3 461 €+5 912 €-2 451 €
22+3 461 €+6 197 €-2 736 €
23+3 461 €+6 489 €-3 028 €
24+3 461 €+6 790 €-3 329 €
25+3 461 €+7 099 €-3 638 €
Total+86 525 €+78 688 €+7 837 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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