Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Special investisseur, quartier mbda

Bien expiré
VilleBourges (18)
Surface61m²
Coût Total106 021€
Loyer Annuel6 829€
Rentabilité6.44%
Cashflow/mois-51€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 68 700 €
Surface : 61 m²
Prix au m² : 1 126,23 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 61 m², 4 pièces, 1 balcon, Cave

Exclusivite !!! Special investisseur Dans une résidence sécurisée et calme, à proximité immédiate du site Mbda, Appartement de type 4 idéalement situé dans le sud de Bourges : Entrée,salon-séjour lumineux ouvrant sur un balcon avec vue dégagée sur espace vert, cuisine, 2 chambres, salle d’eau indépendante, Wc séparés (Menuiseries en Pvc double vitrage, Chauffage individuel au gaz de ville) Cave privative

Prévoir travaux  Les +Appartement traversant, très lumineuxQuartier calme et recherché Proche Mbda, commerces, écoles, transportsIdéal premier achat ou investissement locatif

Ville : Bourges
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18000
Coordonnées : 47.072374, 2.380761
Total : 106 021€
Prix d'acquisition : 68 700€
Travaux : 31 825€
Valeur du bien : 100 525€
Frais de notaire : 5 496€
Coût estimé : 5 496€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61m²
Loyer prédit : 9.33€/m²/mois
Fourchette : 7.10€ - 12.25€/m²/mois
Loyer total estimé : 569€/mois
Loyer annuel estimé : 6829€/an
Fourchette totale : 433€ - 747€/mois
Fourchette annuelle : 5199€ - 8970€/an
Rentabilité brute :6.44%
Fourchette de rentabilité :4.90% - 8.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 387,04 €/m²
Basé sur :135 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :84 609 €
Prix d'achat :68 700 €
Décote à l'achat :-15 909€ (-18.8%)
Marge achat-revente :-21 412€ (-25.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :106 021€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :532,47€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :30,92€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 563,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :53 721,04€
Coût de l'assurance :9 276,84€
Taxe foncière : 682,91€/an
Soit par mois : 56,91€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 569,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 620,31€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-51,21€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 159 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car le chauffage est individuel au gaz de ville et conforme aux normes.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Appartement - Système de chauffage actuel conforme
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la cuisine équipée vétuste, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - nécessite rénovation complète
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage des murs et du sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 5 m²
Raison: État 3/5 visible - carrelage usé mais fonctionnel
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement des deux chambres, incluant peinture des murs et remplacement du revêtement de sol.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - nécessite rafraîchissement et rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et rafraîchissement du parquet.
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - peinture à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 825 €(522 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car le chauffage est individuel au gaz de ville et conforme aux normes.
  • Cuisine:19 000€
    Cuisine complète: 10 000€, Électroménager: 3 000€, Plomberie: 1 500€, Électricité: 1 500€, Main d'œuvre: 3 000€
  • Salle de bain:6 600€
    Douche complète: 2 500€, Lavabo: 600€, WC: 300€, Carrelage murs (5 m²): 50€/m² × 5 = 250€, Carrelage sol (5 m²): 50€/m² × 5 = 250€, Plomberie: 1 500€, Électricité: 500€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Chambres:4 500€
    Peinture murs (24 m²): 25€/m² × 24 = 600€, Parquet flottant (24 m²): 50€/m² × 24 = 1 200€, Main d'œuvre: 1 200€, Électricité: 500€, Peinture: 1 000€
  • Salon:1 725€
    Peinture murs (25 m²): 25€/m² × 25 = 625€, Rafraîchissement parquet: 200€, Main d'œuvre: 500€, Électricité: 200€, Peinture: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bourges. Main d'œuvre incluse. Les coûts sont basés sur des estimations réalistes et peuvent varier en fonction des choix de matériaux et des spécificités des travaux.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 569 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 829 €/an
Calcul : 569 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 696 €/an
Base de calcul : Emprunt de 106 021 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 371 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 683 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 825 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 575 €
Revenus locatifs : +6 829 €
Charges déductibles : -36 575 €
Résultat foncier Année 1 : -29 746 €(Déficit de 29 746 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 346 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 750 €/an
Revenus locatifs : +6 829 €
Charges déductibles : -4 750 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 079 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8345.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 68 700 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 44 655 €(65% de 68 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 624 €/an
Calcul : 44 655 € × 3,636% = 1 624 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 829 €36 578 €3 699 €-29 749 €21 400 €8 349 €8 349 €
26 966 €4 657 €3 603 €2 309 €--6 040 €
37 105 €4 557 €3 503 €2 548 €--3 492 €
47 247 €4 453 €3 399 €2 794 €--698 €
57 392 €4 346 €3 292 €3 046 €---
67 540 €4 235 €3 181 €3 305 €---
77 691 €4 120 €3 066 €3 571 €---
87 844 €4 000 €2 946 €3 844 €---
98 001 €3 877 €2 823 €4 125 €---
108 161 €3 749 €2 695 €4 413 €---
118 325 €3 616 €2 562 €4 708 €---
128 491 €3 479 €2 425 €5 012 €---
138 661 €3 337 €2 283 €5 324 €---
148 834 €3 189 €2 135 €5 645 €---
159 011 €3 037 €1 983 €5 974 €---
169 191 €2 879 €1 825 €6 312 €---
179 375 €2 715 €1 661 €6 660 €---
189 562 €2 545 €1 491 €7 017 €---
199 754 €2 370 €1 316 €7 384 €---
209 949 €2 187 €1 134 €7 761 €---
2110 148 €1 999 €945 €8 149 €---
2210 351 €1 804 €750 €8 547 €---
2310 558 €1 601 €547 €8 956 €---
2410 769 €1 392 €338 €9 377 €---
2510 984 €1 174 €121 €9 810 €---
TOTAL218 738 €111 896 €53 721 €106 842 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 106 842 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 829 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 434 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 434 €-6 420 €+7 854 €
2+1 434 €0 €+1 434 €
3+1 434 €0 €+1 434 €
4+1 434 €0 €+1 434 €
5+1 434 €+704 €+730 €
6+1 434 €+992 €+442 €
7+1 434 €+1 071 €+363 €
8+1 434 €+1 153 €+281 €
9+1 434 €+1 237 €+197 €
10+1 434 €+1 324 €+110 €
11+1 434 €+1 412 €+22 €
12+1 434 €+1 504 €-70 €
13+1 434 €+1 597 €-163 €
14+1 434 €+1 693 €-259 €
15+1 434 €+1 792 €-358 €
16+1 434 €+1 894 €-460 €
17+1 434 €+1 998 €-564 €
18+1 434 €+2 105 €-671 €
19+1 434 €+2 215 €-781 €
20+1 434 €+2 328 €-894 €
21+1 434 €+2 445 €-1 011 €
22+1 434 €+2 564 €-1 130 €
23+1 434 €+2 687 €-1 253 €
24+1 434 €+2 813 €-1 379 €
25+1 434 €+2 943 €-1 509 €
Total+35 850 €+32 053 €+3 797 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →