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Maison de ville

Bien expiré
VilleCholet (49)
Surface62
Coût Total131 600
Loyer Annuel7 765
Rentabilité5.90%
Cashflow/mois-117
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 60 000 €
Surface : 62 m²
Prix au m² : 967,74 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de ville - Au cœur de CHOLET, je vous propose cette petite maison de Tisserand. Des travaux sont à prévoir, notamment une réfection du plancher, de l'électricité. Les combles mériteraient d'être exploités de manière à gagner des m2. La maison fait actuellement 62 m2. Elle n'a pas d'extérieur direct mais il y a derrière un terrain de 64m2 qui vous permettra de faire une potager ou pourquoi installer un cabanon pour y ranger vos vélos. Cette petite maison a un vrai potentiel. Je vous ai fait quelques photos avec l'IA de manière à pouvoir vous projeter. Au regard des travaux à prévoir, je vous propose ce bien à 60 000€ FAI. N'hésitez pas à me contacter, je me ferais un plaisir de répondre à vos questions. Mme Valérie LAGNEAU

Ville : Cholet
Département : Maine-et-Loire
Région : Pays de la Loire
Code postal : 49300
Coordonnées : 47.071080, -0.878260
Total : 131 600
Prix d'acquisition : 60 000
Travaux : 66 800
Valeur du bien : 126 800
Frais de notaire : 4 800
Coût estimé : 4 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62
Loyer prédit : 10.44€/m²/mois
Fourchette : 8.26€ - 13.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 647€/mois
Loyer annuel estimé : 7765€/an
Fourchette totale : 512€ - 818€/mois
Fourchette annuelle : 6143€ - 9814€/an
Rentabilité brute :5.90%
Fourchette de rentabilité :4.67% - 7.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 233,52 €/m²
Basé sur :112 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :138 478
Prix d'achat :60 000
Décote à l'achat :-78 478 (-56.7%)
Marge achat-revente :6 878€ (5.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :131 600
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :660,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :38,38€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 699,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 681,97
Coût de l'assurance :11 515,00
Taxe foncière : 776,46€/an
Soit par mois : 64,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 647,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 764,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-116,98€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 62 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 62 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris les placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique, ajout de prises et mise à la terre
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: État 1/5 visible - électricité à rénover
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et remplacement des tuyauteries vétustes, mise aux normes des évacuations
Quantité: 62 m² de surface à vérifier
Raison: État 1/5 visible - plomberie à rénover

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 800(1 077 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:4 900
    Isolation combles: 62 m² × 70€/m² = 4340€, Main d'œuvre: 560€
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:8 400
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (installation incluse)
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:15 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (installation incluse)
  • Chambres:9 000
    Rénovation chambres: 30 m² × 300€/m² = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale:2 000
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 2000€ = 2000€ (installation incluse)
  • Plomberie générale:3 500
    Mise aux normes plomberie: 62 m² × 50€/m² = 3100€, Main d'œuvre: 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cholet (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 647 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 765 €/an
Calcul : 647 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 587 €/an
Base de calcul : Emprunt de 131 600 à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 461 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 776 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 625
Revenus locatifs : +7 765
Charges déductibles : -72 625
Résultat foncier Année 1 : -64 860(Déficit de 64 860 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 43 460
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 825 €/an
Revenus locatifs : +7 765
Charges déductibles : -5 825
Résultat foncier Années 2+ : 1 940 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 43459.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 60 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 39 000(65% de 60 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 418 €/an
Calcul : 39 000 € × 3,636% = 1 418
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 76572 6294 592-64 86421 400 €43 464 €43 464 €
27 9205 7094 4722 211--41 253 €
38 0785 5854 3482 493--38 760 €
48 2405 4564 2192 784--35 976 €
58 4055 3234 0863 081--32 895 €
68 5735 1853 9483 388--29 507 €
78 7445 0423 8053 702--25 806 €
88 9194 8943 6574 025--21 781 €
99 0984 7413 5044 357--17 424 €
109 2794 5823 3454 697--12 727 €
119 4654 4183 1815 047--7 679 €
129 6544 2473 0105 407---
139 8474 0712 8345 777---
1410 0443 8882 6516 157---
1510 2453 6982 4616 547---
1610 4503 5022 2656 948---
1710 6593 2992 0627 360---
1810 8723 0881 8517 784---
1911 0902 8701 6338 220---
2011 3122 6441 4078 668---
2111 5382 4101 1739 128---
2211 7692 1689309 601---
2312 0041 91667910 088---
2412 2441 65641910 588---
2512 4891 38715011 102---
TOTAL248 704164 40966 68284 29521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 84 295
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 765 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 631 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 631-6 420+8 051
2+1 6310+1 631
3+1 6310+1 631
4+1 6310+1 631
5+1 6310+1 631
6+1 6310+1 631
7+1 6310+1 631
8+1 6310+1 631
9+1 6310+1 631
10+1 6310+1 631
11+1 6310+1 631
12+1 631+1 622+9
13+1 631+1 733-102
14+1 631+1 847-216
15+1 631+1 964-333
16+1 631+2 084-453
17+1 631+2 208-577
18+1 631+2 335-704
19+1 631+2 466-835
20+1 631+2 600-969
21+1 631+2 738-1 107
22+1 631+2 880-1 249
23+1 631+3 026-1 395
24+1 631+3 176-1 545
25+1 631+3 331-1 700
Total+40 775+27 592+13 183
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 65 jours
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