Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 3 pièces 70 m²

VilleMartigues (13)
Surface70m²
Coût Total170 920€
Loyer Annuel11 103€
Rentabilité6.50%
Cashflow/mois-75€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 557,14 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 70 m²

Appartement T3 au dernier étage .Coeur de la Venise provençale

Au 2eme et dernier étage d'un immeuble situé en plein centre de la Venise provençale, découvrez cet appartement au fort potentiel, idéal pour un premier achat ou un investissement locatif. Il se compose de deux chambres, dont une en mezzanine, d'un séjour lumineux, et offre de belles possibilités d'aménagement.

Travaux à prévoir : salle de bain à refaire , cuisine et placo à poser pour reboucher les ouvertures liées à la pose d'IPN.

Les gros travaux sont déjà faits : toiture refaite, tous les planchers renforcés, et l'arrêté de péril a été levé. Vous êtes tranquille pour les 15 prochaines années ! Un bien rare à fort potentiel, à visiter sans tarder.

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1210€ et 1680€ par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 ,2022, 2023 (abonnement compris).

Surface : 70 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Statut provisoire du syndicat : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 7 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 13/05/2025

Consommation énergie primaire : 277 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Martigues
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13500
Coordonnées : 43.413414, 5.056097
Total : 170 920€
Prix d'acquisition : 109 000€
Travaux : 53 200€
Valeur du bien : 162 200€
Frais de notaire : 8 720€
Coût estimé : 8 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 13.22€/m²/mois
Fourchette : 10.25€ - 17.05€/m²/mois
Loyer total estimé : 925€/mois
Loyer annuel estimé : 11103€/an
Fourchette totale : 717€ - 1193€/mois
Fourchette annuelle : 8609€ - 14318€/an
Rentabilité brute :6.50%
Fourchette de rentabilité :5.04% - 8.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 364,86 €/m²
Basé sur :91 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :165 540 €
Prix d'achat :109 000 €
Décote à l'achat :-56 540€ (-34.2%)
Marge achat-revente :-5 380€ (-3.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :170 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :857,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :49,85€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 907,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 330,07€
Coût de l'assurance :14 955,50€
Taxe foncière : 1 110,27€/an
Soit par mois : 92,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 925,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 999,87€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-74,65€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 visible - salle de bain en très mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec nouveaux placards et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessitant un rafraîchissement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol et peinture dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 1/5 visible - chambres en très mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et retouche des murs dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessitant des retouches

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 200 €(760 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:14 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 14000€ = 14000€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 100€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1300€ = 9100€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Chambres:5 400€
    Revêtement sol et peinture: 30 m² × 180€/m² = 5400€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture et retouche des murs: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant la pose et la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Martigues (coefficient 1.2 appliqué pour les zones urbaines). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 925 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 103 €/an
Calcul : 925 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 941 €/an
Base de calcul : Emprunt de 170 920 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 598 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 110 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 850 €
Revenus locatifs : +11 103 €
Charges déductibles : -60 850 €
Résultat foncier Année 1 : -49 747 €(Déficit de 49 747 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 347 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 650 €/an
Revenus locatifs : +11 103 €
Charges déductibles : -7 650 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 453 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28346.94 € reporté.
Prix d'achat du bien : 109 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 850 €(65% de 109 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 576 €/an
Calcul : 70 850 € × 3,636% = 2 576 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 103 €60 855 €5 947 €-49 753 €21 400 €28 353 €28 353 €
211 325 €7 500 €5 791 €3 825 €--24 528 €
311 551 €7 339 €5 630 €4 212 €--20 315 €
411 782 €7 172 €5 464 €4 610 €--15 705 €
512 018 €7 000 €5 291 €5 018 €--10 687 €
612 258 €6 821 €5 112 €5 438 €--5 249 €
712 503 €6 636 €4 927 €5 868 €---
812 754 €6 444 €4 735 €6 310 €---
913 009 €6 245 €4 536 €6 764 €---
1013 269 €6 039 €4 331 €7 230 €---
1113 534 €5 826 €4 117 €7 708 €---
1213 805 €5 605 €3 897 €8 200 €---
1314 081 €5 376 €3 668 €8 704 €---
1414 363 €5 140 €3 431 €9 223 €---
1514 650 €4 894 €3 186 €9 756 €---
1614 943 €4 640 €2 932 €10 303 €---
1715 242 €4 377 €2 668 €10 865 €---
1815 546 €4 104 €2 396 €11 442 €---
1915 857 €3 822 €2 113 €12 036 €---
2016 175 €3 529 €1 821 €12 645 €---
2116 498 €3 226 €1 518 €13 272 €---
2216 828 €2 912 €1 204 €13 916 €---
2317 165 €2 587 €879 €14 577 €---
2417 508 €2 251 €542 €15 257 €---
2517 858 €1 902 €194 €15 956 €---
TOTAL355 623 €182 242 €86 330 €173 381 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 173 381 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 103 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 332 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 332 €-6 420 €+8 752 €
2+2 332 €0 €+2 332 €
3+2 332 €0 €+2 332 €
4+2 332 €0 €+2 332 €
5+2 332 €0 €+2 332 €
6+2 332 €0 €+2 332 €
7+2 332 €+186 €+2 146 €
8+2 332 €+1 893 €+439 €
9+2 332 €+2 029 €+303 €
10+2 332 €+2 169 €+163 €
11+2 332 €+2 312 €+20 €
12+2 332 €+2 460 €-128 €
13+2 332 €+2 611 €-279 €
14+2 332 €+2 767 €-435 €
15+2 332 €+2 927 €-595 €
16+2 332 €+3 091 €-759 €
17+2 332 €+3 259 €-927 €
18+2 332 €+3 433 €-1 101 €
19+2 332 €+3 611 €-1 279 €
20+2 332 €+3 794 €-1 462 €
21+2 332 €+3 982 €-1 650 €
22+2 332 €+4 175 €-1 843 €
23+2 332 €+4 373 €-2 041 €
24+2 332 €+4 577 €-2 245 €
25+2 332 €+4 787 €-2 455 €
Total+58 300 €+52 014 €+6 286 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 43 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →