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Appartement

VilleDreux (28)
Surface43.15
Coût Total102 332
Loyer Annuel7 384
Rentabilité7.22%
Cashflow/mois-438
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 62 900 €
Surface : 43.15 m²
Prix au m² : 1 457,71 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : sol, Nombre d'égages : 7, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Nous vous proposons à la vente ce bel appartement T2 actuellement loué, situé dans une copropriété sécurisée avec gardien. Affiché au prix de 62 900 €, ce bien représente une excellente opportunité pour un investissement locatif rentable et sécurisé. L’appartement bénéficie d’un loyer mensuel de 450 €, offrant une rentabilité immédiate avec un locataire déjà en place. La résidence est calme, bien entretenue et appréciée pour son environnement sécurisé. Idéalement situé, le bien se trouve à proximité immédiate des écoles, des commerces et des transports en commun, facilitant ainsi le quotidien des occupants. Ce T2 est parfait pour un investisseur à la recherche d’un bien accessible, bien placé et générant des revenus locatifs dès l’acquisition. N’hésitez pas à nous contacter pour obtenir davantage d’informations ou programmer une visite. Bien proposé par Lémia NEKKAZ, agent commercial(844697169). Bien proposé par Lémia NEKKAZ, agent commercial(844697169). - https://dreux.guy-hoquet.com/media/16204/1/0/1/Bar%C3%A8me+26.05.23.pdf

Ville : Dreux
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28100
Coordonnées : 48.744382, 1.361470
Total : 102 332
Prix d'acquisition : 62 900
Travaux : 34 400
Valeur du bien : 97 300
Frais de notaire : 5 032
Coût estimé : 5 032
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 43.15
Loyer prédit : 14.26€/m²/mois
Fourchette : 11.65€ - 17.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 615€/mois
Loyer annuel estimé : 7384€/an
Fourchette totale : 503€ - 753€/mois
Fourchette annuelle : 6034€ - 9036€/an
Rentabilité brute :7.22%
Fourchette de rentabilité :5.90% - 8.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 127,39 €/m²
Basé sur :136 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :48 647
Prix d'achat :62 900
Décote à l'achat :+14 253 (+29.3%)
Marge achat-revente :-53 685€ (-110.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :102 332
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :512,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :29,85€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 542,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 357,43
Coût de l'assurance :8 954,05
Taxe foncière : 738,42€/an
Soit par mois : 61,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 450,00€/mois
Soit par an : 5 400,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 615,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 053,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-438,33€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 172 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 43.15 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si fenêtres simples.
Quantité: 4 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des finitions et peinture.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec mise à jour des finitions et peinture.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - carrelage en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement léger souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 400(797 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 2 000€
  • Menuiseries:2 800
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 700€ = 2800€ (prix moyen incluant pose, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3 500€ = 3 500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:8 000
    Cuisine complète: 1 cuisine complète milieu de gamme × 6 000€ = 6 000€, Main d'œuvre: 2 000€
  • Salle de bain:6 000
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain complète × 4 000€ = 4 000€, Main d'œuvre: 2 000€
  • Chambres:600
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 000
    Peinture salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dreux (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 800✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 615 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 384 €/an
Calcul : 615 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 537 €/an
Base de calcul : Emprunt de 102 332 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 358 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 738 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 5 400 €/an
Calcul : 450 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 400
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 433
Revenus locatifs : +7 384
Charges déductibles : -44 433
Résultat foncier Année 1 : -37 049(Déficit de 37 049 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 649
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 033 €/an
Revenus locatifs : +7 384
Charges déductibles : -10 033
Résultat foncier Années 2+ : -2 649 €/an(Déficit de 2 649 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15649.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 62 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 40 885(65% de 62 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 487 €/an
Calcul : 40 885 € × 3,636% = 1 487
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 38444 4373 540-37 05221 400 €15 652 €15 652 €
27 5329 9443 447-2 4122 412 €-15 652 €
37 6829 8483 351-2 1652 165 €-15 652 €
47 8369 7483 252-1 9121 912 €-15 652 €
57 9939 6453 149-1 6531 653 €-15 652 €
68 1539 5393 042-1 3861 386 €-15 652 €
78 3169 4282 932-1 1131 113 €-15 652 €
88 4829 3142 817-832832 €-15 652 €
98 6529 1952 699-544544 €-15 652 €
108 8259 0732 576-248248 €-15 652 €
119 0018 9462 44955--15 597 €
129 1818 8142 318367---
139 3658 6782 181687---
149 5528 5372 0401 015---
159 7438 3911 8941 352---
169 9388 2401 7431 698---
1710 1378 0831 5862 054---
1810 3407 9211 4242 419---
1910 5467 7531 2562 794---
2010 7577 5791 0823 179---
2110 9727 3999023 574---
2211 1927 2127153 980---
2311 4167 0195224 397---
2411 6446 8193224 825---
2511 8776 6121155 265---
TOTAL236 517248 17251 357-11 65533 664Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 10 099
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -11 655
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 384 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 551 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 551-6 420+7 971
2+1 551-724+2 275
3+1 551-650+2 201
4+1 551-574+2 125
5+1 551-496+2 047
6+1 551-416+1 967
7+1 551-334+1 885
8+1 551-250+1 801
9+1 551-163+1 714
10+1 551-74+1 625
11+1 5510+1 551
12+1 551+110+1 441
13+1 551+206+1 345
14+1 551+305+1 246
15+1 551+406+1 145
16+1 551+510+1 041
17+1 551+616+935
18+1 551+726+825
19+1 551+838+713
20+1 551+954+597
21+1 551+1 072+479
22+1 551+1 194+357
23+1 551+1 319+232
24+1 551+1 448+103
25+1 551+1 580-29
Total+38 775+1 183+37 592
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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