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Appartement

Bien expiré
VilleDreux (28)
Surface43.15m²
Coût Total102 332€
Loyer Annuel7 384€
Rentabilité7.22%
Cashflow/mois-438€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 62 900 €
Surface : 43.15 m²
Prix au m² : 1 457,71 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : sol, Nombre d'égages : 7, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Nous vous proposons à la vente ce bel appartement T2 actuellement loué, situé dans une copropriété sécurisée avec gardien. Affiché au prix de 62 900 €, ce bien représente une excellente opportunité pour un investissement locatif rentable et sécurisé. L’appartement bénéficie d’un loyer mensuel de 450 €, offrant une rentabilité immédiate avec un locataire déjà en place. La résidence est calme, bien entretenue et appréciée pour son environnement sécurisé. Idéalement situé, le bien se trouve à proximité immédiate des écoles, des commerces et des transports en commun, facilitant ainsi le quotidien des occupants. Ce T2 est parfait pour un investisseur à la recherche d’un bien accessible, bien placé et générant des revenus locatifs dès l’acquisition. N’hésitez pas à nous contacter pour obtenir davantage d’informations ou programmer une visite. Bien proposé par Lémia NEKKAZ, agent commercial(844697169). Bien proposé par Lémia NEKKAZ, agent commercial(844697169). - https://dreux.guy-hoquet.com/media/16204/1/0/1/Bar%C3%A8me+26.05.23.pdf

Ville : Dreux
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28100
Coordonnées : 48.744382, 1.361470
Total : 102 332€
Prix d'acquisition : 62 900€
Travaux : 34 400€
Valeur du bien : 97 300€
Frais de notaire : 5 032€
Coût estimé : 5 032€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 43.15m²
Loyer prédit : 14.26€/m²/mois
Fourchette : 11.65€ - 17.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 615€/mois
Loyer annuel estimé : 7384€/an
Fourchette totale : 503€ - 753€/mois
Fourchette annuelle : 6034€ - 9036€/an
Rentabilité brute :7.22%
Fourchette de rentabilité :5.90% - 8.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 127,39 €/m²
Basé sur :136 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :48 647 €
Prix d'achat :62 900 €
Décote à l'achat :+14 253€ (+29.3%)
Marge achat-revente :-53 685€ (-110.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :102 332€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :512,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :29,85€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 542,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 357,43€
Coût de l'assurance :8 954,05€
Taxe foncière : 738,42€/an
Soit par mois : 61,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 450,00€/mois
Soit par an : 5 400,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 615,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 053,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-438,33€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 172 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si chauffage électrique ancien.
Quantité: 1 système pour 43.15 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si fenêtres simples.
Quantité: 4 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des finitions et peinture.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec mise à jour des finitions et peinture.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - carrelage en bon état mais nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement léger souhaitable
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement léger souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 400 €(797 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 10 000€ = 10 000€, Main d'œuvre: 2 000€
  • Menuiseries:2 800€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 700€ = 2800€ (prix moyen incluant pose, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3 500€ = 3 500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète milieu de gamme × 6 000€ = 6 000€, Main d'œuvre: 2 000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain complète × 4 000€ = 4 000€, Main d'œuvre: 2 000€
  • Chambres:600€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dreux (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 615 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 384 €/an
Calcul : 615 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 537 €/an
Base de calcul : Emprunt de 102 332 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 358 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 738 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 5 400 €/an
Calcul : 450 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 433 €
Revenus locatifs : +7 384 €
Charges déductibles : -44 433 €
Résultat foncier Année 1 : -37 049 €(Déficit de 37 049 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 649 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 033 €/an
Revenus locatifs : +7 384 €
Charges déductibles : -10 033 €
Résultat foncier Années 2+ : -2 649 €/an(Déficit de 2 649 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15649.14 € reporté.
Prix d'achat du bien : 62 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 40 885 €(65% de 62 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 487 €/an
Calcul : 40 885 € × 3,636% = 1 487 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 384 €44 437 €3 540 €-37 052 €21 400 €15 652 €15 652 €
27 532 €9 944 €3 447 €-2 412 €2 412 €-15 652 €
37 682 €9 848 €3 351 €-2 165 €2 165 €-15 652 €
47 836 €9 748 €3 252 €-1 912 €1 912 €-15 652 €
57 993 €9 645 €3 149 €-1 653 €1 653 €-15 652 €
68 153 €9 539 €3 042 €-1 386 €1 386 €-15 652 €
78 316 €9 428 €2 932 €-1 113 €1 113 €-15 652 €
88 482 €9 314 €2 817 €-832 €832 €-15 652 €
98 652 €9 195 €2 699 €-544 €544 €-15 652 €
108 825 €9 073 €2 576 €-248 €248 €-15 652 €
119 001 €8 946 €2 449 €55 €--15 597 €
129 181 €8 814 €2 318 €367 €---
139 365 €8 678 €2 181 €687 €---
149 552 €8 537 €2 040 €1 015 €---
159 743 €8 391 €1 894 €1 352 €---
169 938 €8 240 €1 743 €1 698 €---
1710 137 €8 083 €1 586 €2 054 €---
1810 340 €7 921 €1 424 €2 419 €---
1910 546 €7 753 €1 256 €2 794 €---
2010 757 €7 579 €1 082 €3 179 €---
2110 972 €7 399 €902 €3 574 €---
2211 192 €7 212 €715 €3 980 €---
2311 416 €7 019 €522 €4 397 €---
2411 644 €6 819 €322 €4 825 €---
2511 877 €6 612 €115 €5 265 €---
TOTAL236 517 €248 172 €51 357 €-11 655 €33 664 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 10 099 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : -11 655 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 384 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 551 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 551 €-6 420 €+7 971 €
2+1 551 €-724 €+2 275 €
3+1 551 €-650 €+2 201 €
4+1 551 €-574 €+2 125 €
5+1 551 €-496 €+2 047 €
6+1 551 €-416 €+1 967 €
7+1 551 €-334 €+1 885 €
8+1 551 €-250 €+1 801 €
9+1 551 €-163 €+1 714 €
10+1 551 €-74 €+1 625 €
11+1 551 €0 €+1 551 €
12+1 551 €+110 €+1 441 €
13+1 551 €+206 €+1 345 €
14+1 551 €+305 €+1 246 €
15+1 551 €+406 €+1 145 €
16+1 551 €+510 €+1 041 €
17+1 551 €+616 €+935 €
18+1 551 €+726 €+825 €
19+1 551 €+838 €+713 €
20+1 551 €+954 €+597 €
21+1 551 €+1 072 €+479 €
22+1 551 €+1 194 €+357 €
23+1 551 €+1 319 €+232 €
24+1 551 €+1 448 €+103 €
25+1 551 €+1 580 €-29 €
Total+38 775 €+1 183 €+37 592 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 135 jours
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