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Achat maison

Bien expiré
VilleTrois-Vèvres (58)
Surface92m²
Coût Total110 460€
Loyer Annuel7 885€
Rentabilité7.14%
Cashflow/mois+16€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 500 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 646,74 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison habitable de suite comprenant : Entrée, cuisine, séjour/salon, salle d'eau, WC, chambre A l'étage : deux chambres, dressing, WC, grenier pour partie.

  • Sous-sol avec 2 caves
  • garage édifié sur 600 m² environ en face de la maison
Ville : Trois-Vèvres
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58260
Coordonnées : 46.918642, 3.424425
Total : 110 460€
Prix d'acquisition : 59 500€
Travaux : 46 200€
Valeur du bien : 105 700€
Frais de notaire : 4 760€
Coût estimé : 4 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92m²
Loyer prédit : 7.14€/m²/mois
Fourchette : 5.56€ - 9.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 657€/mois
Loyer annuel estimé : 7885€/an
Fourchette totale : 511€ - 844€/mois
Fourchette annuelle : 6135€ - 10134€/an
Rentabilité brute :7.14%
Fourchette de rentabilité :5.55% - 9.17%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :110 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :543,56€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :32,22€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 575,77€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 606,68€
Coût de l'assurance :9 665,25€
Taxe foncière : 788,50€/an
Soit par mois : 65,71€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 657,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 641,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :15,60€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 283 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 92 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (92 m²)
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable sans accord copropriété, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, rafraîchissement du sol en carrelage
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 200 €(502 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:12 900€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€ = 12000€, Main d'œuvre: 900€
  • Isolation - Isolation toiture/combles:3 700€
    Isolation combles: 92 m² × 40€/m² = 3680€, Main d'œuvre: 20€
  • Menuiseries - Fenêtres:11 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 11 fenêtres × 1 000€/fenêtre = 11000€, Main d'œuvre: 800€
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 12 000€ = 12000€
  • Chambres - Rénovation lourde:4 200€
    Rénovation chambres: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Électricité: 3 chambres × 800€ = 2400€, Peinture: 30 m² × 25€/m² = 750€, Main d'œuvre: 2250€
  • Salon - Rafraîchissement:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€, Rafraîchissement sol carrelage: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 100€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Trois-Vèvres (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Isolation - Isolation toiture/combles, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 657 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 885 €/an
Calcul : 657 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 642 €/an
Base de calcul : Emprunt de 110 460 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 387 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 788 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 017 €
Revenus locatifs : +7 885 €
Charges déductibles : -51 017 €
Résultat foncier Année 1 : -43 132 €(Déficit de 43 132 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 732 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 817 €/an
Revenus locatifs : +7 885 €
Charges déductibles : -4 817 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 068 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21732.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 59 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 675 €(65% de 59 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 406 €/an
Calcul : 38 675 € × 3,636% = 1 406 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 885 €51 021 €3 646 €-43 136 €21 400 €21 736 €21 736 €
28 043 €4 723 €3 548 €3 320 €--18 416 €
38 204 €4 622 €3 447 €3 581 €--14 835 €
48 368 €4 518 €3 343 €3 850 €--10 985 €
58 535 €4 410 €3 235 €4 125 €--6 860 €
68 706 €4 299 €3 123 €4 407 €--2 453 €
78 880 €4 183 €3 008 €4 696 €---
89 057 €4 064 €2 889 €4 993 €---
99 238 €3 941 €2 766 €5 298 €---
109 423 €3 813 €2 638 €5 610 €---
119 612 €3 682 €2 507 €5 930 €---
129 804 €3 545 €2 370 €6 259 €---
1310 000 €3 405 €2 230 €6 595 €---
1410 200 €3 259 €2 084 €6 941 €---
1510 404 €3 108 €1 933 €7 296 €---
1610 612 €2 953 €1 778 €7 659 €---
1710 824 €2 792 €1 617 €8 032 €---
1811 041 €2 626 €1 450 €8 415 €---
1911 262 €2 453 €1 278 €8 808 €---
2011 487 €2 276 €1 101 €9 211 €---
2111 717 €2 092 €917 €9 625 €---
2211 951 €1 902 €726 €10 049 €---
2312 190 €1 705 €530 €10 485 €---
2412 434 €1 502 €327 €10 932 €---
2512 682 €1 292 €116 €11 391 €---
TOTAL252 558 €128 184 €52 607 €124 373 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 124 373 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 885 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 656 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 656 €-6 420 €+8 076 €
2+1 656 €0 €+1 656 €
3+1 656 €0 €+1 656 €
4+1 656 €0 €+1 656 €
5+1 656 €0 €+1 656 €
6+1 656 €0 €+1 656 €
7+1 656 €+673 €+983 €
8+1 656 €+1 498 €+158 €
9+1 656 €+1 589 €+67 €
10+1 656 €+1 683 €-27 €
11+1 656 €+1 779 €-123 €
12+1 656 €+1 878 €-222 €
13+1 656 €+1 979 €-323 €
14+1 656 €+2 082 €-426 €
15+1 656 €+2 189 €-533 €
16+1 656 €+2 298 €-642 €
17+1 656 €+2 410 €-754 €
18+1 656 €+2 525 €-869 €
19+1 656 €+2 642 €-986 €
20+1 656 €+2 763 €-1 107 €
21+1 656 €+2 887 €-1 231 €
22+1 656 €+3 015 €-1 359 €
23+1 656 €+3 146 €-1 490 €
24+1 656 €+3 280 €-1 624 €
25+1 656 €+3 417 €-1 761 €
Total+41 400 €+37 312 €+4 088 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 206 jours
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