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Maison 11 pièces 281 m²

Bien expiré
VilleLavelanet (09)
Surface281m²
Coût Total412 670€
Loyer Annuel26 073€
Rentabilité6.32%
Cashflow/mois-196€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 255 000 €
Surface : 281 m²
Prix au m² : 907,47 €/m²
Chambres : 6
Pièces : 11
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 2, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Grande maison de famille avec piscine . Réf 69229YM:Petite commune à côté de Lavelanet au calme, proche de toutes commodités, construction traditionnelle orientée sud/ouest.

Maison lumineuse et spacieuse parfaitement pensée et agencée. Elle vous accueille par un grand hall d 'entrée qui dessert une pièce de vie ouvrant sur la terrasse de 90m², une cuisine équipée, deux chambres, un bureau de 12m² pouvant servir de troisième chambre et une salle d'eau & toilette, le tout en rez-de-chaussée.

A l'étage: quatre chambres, une salle d'eau, toilette et de nombreux rangements.

A l'extérieur vous pourrez profiter d'une piscine ainsi qu'un terrain plat et arborer.

Un garage de 90m² avec plusieurs dépendances.

Maison à fort potentiel idéale pour une grande famille ou un projet de maison d'hôtes ou gites. Agent commercial indépendant Swixim sur votre secteur : Honoraires à la charge du vendeur - Yohann MONIE - Agent commercial - EI - RSAC 429 254 667 / Foix

Ville : Lavelanet
Département : Ariège
Région : Occitanie
Code postal : 09300
Coordonnées : 42.940368, 1.837449
Total : 412 670€
Prix d'acquisition : 255 000€
Travaux : 137 270€
Valeur du bien : 392 270€
Frais de notaire : 20 400€
Coût estimé : 20 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 281m²
Loyer prédit : 7.73€/m²/mois
Fourchette : 5.85€ - 10.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 2173€/mois
Loyer annuel estimé : 26073€/an
Fourchette totale : 1645€ - 2870€/mois
Fourchette annuelle : 19740€ - 34439€/an
Rentabilité brute :6.32%
Fourchette de rentabilité :4.78% - 8.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :412 670€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 030,68€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :120,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 151,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :196 534,49€
Coût de l'assurance :36 108,63€
Taxe foncière : 2 607,33€/an
Soit par mois : 217,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 172,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 368,32€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-195,55€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 345 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 281 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 281 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 35 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée, y compris les placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour toutes les chambres
Quantité: 6 chambres (environ 120 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds pour le salon
Quantité: 35 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :137 270 €(489 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:20 170€
    Isolation des combles: 281 m² × 70€/m² = 19670€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Remplacement système:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€
  • Menuiseries - Fenêtres:47 500€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 35 fenêtres × 1300€ = 45500€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 20000€ = 20000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€
  • Chambres - Rénovation lourde:20 000€
    Rénovation chambres: 120 m² × 150€/m² = 18000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon - Rafraîchissement léger:2 100€
    Peinture salon: 35 m² × 60€/m² = 2100€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Lavelanet (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 83 170€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 173 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 073 €/an
Calcul : 2 173 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 606 €/an
Base de calcul : Emprunt de 412 670 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 444 €/an
Calcul : 120 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 607 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 137 270 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 154 928 €
Revenus locatifs : +26 073 €
Charges déductibles : -154 928 €
Résultat foncier Année 1 : -128 855 €(Déficit de 128 855 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 107 455 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 658 €/an
Revenus locatifs : +26 073 €
Charges déductibles : -17 658 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 415 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 107454.78 € reporté.
Prix d'achat du bien : 255 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 165 750 €(65% de 255 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 027 €/an
Calcul : 165 750 € × 3,636% = 6 027 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 073 €154 941 €13 620 €-128 868 €21 400 €107 468 €107 468 €
226 595 €17 307 €13 255 €9 288 €--98 180 €
327 127 €16 930 €12 878 €10 197 €--87 983 €
427 669 €16 540 €12 488 €11 129 €--76 854 €
528 223 €16 137 €12 086 €12 085 €--64 769 €
628 787 €15 721 €11 669 €13 066 €--51 702 €
729 363 €15 290 €11 238 €14 073 €--37 630 €
829 950 €14 845 €10 793 €15 105 €--22 524 €
930 549 €14 384 €10 333 €16 165 €--6 359 €
1031 160 €13 908 €9 857 €17 252 €---
1131 783 €13 416 €9 364 €18 367 €---
1232 419 €12 907 €8 855 €19 512 €---
1333 067 €12 381 €8 329 €20 686 €---
1433 729 €11 837 €7 785 €21 892 €---
1534 403 €11 275 €7 223 €23 129 €---
1635 091 €10 693 €6 641 €24 398 €---
1735 793 €10 092 €6 040 €25 701 €---
1836 509 €9 470 €5 419 €27 039 €---
1937 239 €8 828 €4 776 €28 412 €---
2037 984 €8 163 €4 111 €29 821 €---
2138 744 €7 476 €3 424 €31 268 €---
2239 518 €6 766 €2 714 €32 753 €---
2340 309 €6 031 €1 980 €34 278 €---
2441 115 €5 272 €1 220 €35 843 €---
2541 937 €4 487 €435 €37 450 €---
TOTAL835 136 €435 096 €196 534 €400 039 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 400 039 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 073 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 475 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 475 €-6 420 €+11 895 €
2+5 475 €0 €+5 475 €
3+5 475 €0 €+5 475 €
4+5 475 €0 €+5 475 €
5+5 475 €0 €+5 475 €
6+5 475 €0 €+5 475 €
7+5 475 €0 €+5 475 €
8+5 475 €0 €+5 475 €
9+5 475 €0 €+5 475 €
10+5 475 €+3 268 €+2 207 €
11+5 475 €+5 510 €-35 €
12+5 475 €+5 854 €-379 €
13+5 475 €+6 206 €-731 €
14+5 475 €+6 567 €-1 092 €
15+5 475 €+6 939 €-1 464 €
16+5 475 €+7 319 €-1 844 €
17+5 475 €+7 710 €-2 235 €
18+5 475 €+8 112 €-2 637 €
19+5 475 €+8 523 €-3 048 €
20+5 475 €+8 946 €-3 471 €
21+5 475 €+9 380 €-3 905 €
22+5 475 €+9 826 €-4 351 €
23+5 475 €+10 283 €-4 808 €
24+5 475 €+10 753 €-5 278 €
25+5 475 €+11 235 €-5 760 €
Total+136 875 €+120 012 €+16 863 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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