Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Exclusivité !!!

Bien expiré
VilleSaint-Pal-de-Chalencon (43)
Surface117m²
Coût Total135 952€
Loyer Annuel9 174€
Rentabilité6.75%
Cashflow/mois-25€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 97 100 €
Surface : 117 m²
Prix au m² : 829,91 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : individuel, Nombre d'égages : 5, Nombre de WC : 2, Mandat exclusif, Jardin

CENTRE VILLE DE SAINT PAL EN CHALENCON Venez découvrir cette charmante maison atypique et pleine de charme de 117m2 env !!! Cette ancienne boucherie transformée et rénovée comprend au niveau principal une entrée desservant un salon très lumineux de 27m2 env, une salle d'eau, wc indépendant et une cuisine meublée et équipée avec fourneau bois, donnant sur une grande terrasse bois de 32m2 env avec vue sur la campagne. Au premier étage, on retrouve deux chambres de 12 et 14m2 env, un bureau de 7m2 env et une salle de bain/wc. Des combles aménageables de 55m2 env, un sous sol complet avec chaufferie, caves et atelier ainsi qu'une cour de 46m2 env complètent ce bien. Double vitrage, gros oeuvre en bon état, chauffage central granulés, pas de travaux à prévoir, assainissement collectif. Plus d'infos et visite virtuelle sur notre site internet gti-immobilier.fr Votre conseillère GTI Immobilier Marion BILLIG DURAND 07 62 80 32 97

  • https://groupe-gti-immobilier.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=4
Ville : Saint-Pal-de-Chalencon
Département : Haute-Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 43500
Coordonnées : 45.355651, 3.954811
Total : 135 952€
Prix d'acquisition : 97 100€
Travaux : 31 084€
Valeur du bien : 128 184€
Frais de notaire : 7 768€
Coût estimé : 7 768€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 117m²
Loyer prédit : 6.53€/m²/mois
Fourchette : 4.83€ - 8.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 765€/mois
Loyer annuel estimé : 9174€/an
Fourchette totale : 565€ - 1034€/mois
Fourchette annuelle : 6783€ - 12408€/an
Rentabilité brute :6.75%
Fourchette de rentabilité :4.99% - 9.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :714,29 €/m²
Basé sur :15 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :83 572 €
Prix d'achat :97 100 €
Décote à l'achat :+13 528€ (+16.2%)
Marge achat-revente :-52 380€ (-62.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :135 952€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :673,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :39,65€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 712,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 049,48€
Coût de l'assurance :11 895,80€
Taxe foncière : 917,40€/an
Soit par mois : 76,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 764,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 789,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-24,94€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 207 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles aménageables avec laine soufflée
Quantité: 55 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système de chauffage
Vérification et entretien du système de chauffage central à granulés
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - Assurer le bon fonctionnement du chauffage
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de plomberie et électricité si nécessaire, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine légèrement datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (lavabo, douche, WC), carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Revêtement de sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, mise aux normes électricité
Quantité: 2 chambres (environ 26 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et finitions si nécessaire
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon bien entretenu

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 084 €(266 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:2 750€
    Isolation combles: 55 m² × 50€/m² = 2750€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Système de chauffage:154€
    Entretien système chauffage central: 1 système × 154€ = 154€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rafraîchissement:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation:8 480€
    Rénovation 2 chambres (26 m²): Peinture 26 m² × 30€/m² = 780€, Revêtement sol 26 m² × 50€/m² = 1300€, Électricité 2 chambres: 600€ × 2 = 1200€, Main d'œuvre: 2000€ = 5200€
  • Salon - Rafraîchissement:1 700€
    Rafraîchissement salon: Peinture salon 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 200€ = 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 2 904€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Combles, Chauffage - Système de chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 765 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 174 €/an
Calcul : 765 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 564 €/an
Base de calcul : Emprunt de 135 952 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 476 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 917 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 084 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 041 €
Revenus locatifs : +9 174 €
Charges déductibles : -37 041 €
Résultat foncier Année 1 : -27 867 €(Déficit de 27 867 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 467 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 957 €/an
Revenus locatifs : +9 174 €
Charges déductibles : -5 957 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 217 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6466.79 € reporté.
Prix d'achat du bien : 97 100 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 63 115 €(65% de 97 100 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 295 €/an
Calcul : 63 115 € × 3,636% = 2 295 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 174 €37 045 €4 568 €-27 871 €21 400 €6 471 €6 471 €
29 358 €5 840 €4 447 €3 518 €--2 954 €
39 545 €5 714 €4 321 €3 830 €---
49 736 €5 585 €4 191 €4 151 €---
59 930 €5 450 €4 057 €4 480 €---
610 129 €5 311 €3 918 €4 817 €---
710 331 €5 168 €3 774 €5 164 €---
810 538 €5 019 €3 626 €5 519 €---
910 749 €4 865 €3 472 €5 884 €---
1010 964 €4 706 €3 313 €6 258 €---
1111 183 €4 541 €3 148 €6 642 €---
1211 407 €4 371 €2 978 €7 036 €---
1311 635 €4 195 €2 802 €7 440 €---
1411 868 €4 013 €2 619 €7 855 €---
1512 105 €3 824 €2 431 €8 281 €---
1612 347 €3 629 €2 236 €8 718 €---
1712 594 €3 427 €2 034 €9 167 €---
1812 846 €3 218 €1 825 €9 628 €---
1913 103 €3 002 €1 609 €10 101 €---
2013 365 €2 779 €1 385 €10 586 €---
2113 632 €2 548 €1 154 €11 085 €---
2213 905 €2 308 €915 €11 596 €---
2314 183 €2 061 €668 €12 122 €---
2414 467 €1 805 €412 €12 662 €---
2514 756 €1 540 €147 €13 216 €---
TOTAL293 847 €131 964 €66 049 €161 883 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 161 883 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 174 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 927 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 927 €-6 420 €+8 347 €
2+1 927 €0 €+1 927 €
3+1 927 €+263 €+1 664 €
4+1 927 €+1 245 €+682 €
5+1 927 €+1 344 €+583 €
6+1 927 €+1 445 €+482 €
7+1 927 €+1 549 €+378 €
8+1 927 €+1 656 €+271 €
9+1 927 €+1 765 €+162 €
10+1 927 €+1 877 €+50 €
11+1 927 €+1 993 €-66 €
12+1 927 €+2 111 €-184 €
13+1 927 €+2 232 €-305 €
14+1 927 €+2 357 €-430 €
15+1 927 €+2 484 €-557 €
16+1 927 €+2 615 €-688 €
17+1 927 €+2 750 €-823 €
18+1 927 €+2 888 €-961 €
19+1 927 €+3 030 €-1 103 €
20+1 927 €+3 176 €-1 249 €
21+1 927 €+3 325 €-1 398 €
22+1 927 €+3 479 €-1 552 €
23+1 927 €+3 637 €-1 710 €
24+1 927 €+3 798 €-1 871 €
25+1 927 €+3 965 €-2 038 €
Total+48 175 €+48 565 €+-390 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 196 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →