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Détails du bien

Bien expiré
VilleSens (89)
Surface95.02
Coût Total167 700
Loyer Annuel13 933
Rentabilité8.31%
Cashflow/mois+171
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 000 €
Surface : 95.02 m²
Prix au m² : 1 210,27 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz de ville Gaz, Nombre d'égages : 7, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Dans le cœur de la ville de Sens, à proximité des transports en commun comme les lignes de bus de la ville ou la gare de Sens, facilitant ainsi les déplacements quotidiens. De plus, le quartier regorge de commerces de proximité, dont des supermarchés. Les familles seront rassurées par la présence d'établissements d'enseignement à proximité, offrant une solution pratique pour les enfants. Century 21 Sens vous propose, un appartement à vendre, d'une surface de 95m². Ce logement de 3 pièces. Avec deux chambres, un séjour spacieux, une cuisine et une salle de bain, ce bien immobilier a tout le potentiel pour devenir votre havre de paix. Actuellement LOUÉ, ce bien allie rentabilité immédiate et projet de vie à long terme : idéal pour devenir, à terme, votre future résidence principale grâce à son emplacement recherché et à ses commodités à proximité. Le charme de la ville de Sens et ses environs vous attendent. Les espaces verts et les équipements sportifs à proximité offrent de nombreuses possibilités pour pratiquer des activités de loisirs ou simplement se détendre. Avec son DPE classé E, ce bien immobilier représente une occasion idéale pour ceux qui cherchent à créer leur propre espace de vie dans un cadre urbain dynamique, tout en bénéficiant de la tranquillité et des commodités que la ville de Sens a à offrir. - https://www.century21-martinot-immobilier-sens.com/mentions_legales/

Ville : Sens
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89100
Coordonnées : 48.205146, 3.276888
Total : 167 700
Prix d'acquisition : 115 000
Travaux : 43 500
Valeur du bien : 158 500
Frais de notaire : 9 200
Coût estimé : 9 200
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95.02
Loyer prédit : 12.22€/m²/mois
Fourchette : 9.92€ - 15.06€/m²/mois
Loyer total estimé : 1161€/mois
Loyer annuel estimé : 13933€/an
Fourchette totale : 942€ - 1431€/mois
Fourchette annuelle : 11306€ - 17171€/an
Rentabilité brute :8.31%
Fourchette de rentabilité :6.74% - 10.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :167 700
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :825,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :48,91€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 874,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :79 867,29
Coût de l'assurance :14 673,75
Taxe foncière : 1 393,31€/an
Soit par mois : 116,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 161,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 990,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :170,84€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 308 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 95 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessitant rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé, nécessitant rénovation
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes plomberie et électricité si nécessaire, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et finitions
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 500(458 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:9 500
    Pompe à chaleur air/air: 1 système pour 95 m² × 100€/m² = 9500€ (installation comprise)
  • Menuiseries:10 000
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€/fenêtre = 10000€ (installation comprise)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (installation comprise)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (installation comprise)
  • Chambres:5 000
    Rénovation lourde 2 chambres (30 m²): Revêtement sol (30 m² × 70€/m² = 2100€), Peinture murs (60 m² × 30€/m² = 1800€), Électricité (3000€), Main d'œuvre: 1100€
  • Cuisine:8 000
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (installation comprise)
  • Salon:1 500
    Rafraîchissement léger salon: Peinture murs (40 m² × 30€/m² = 1200€), Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sens (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 161 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 933 €/an
Calcul : 1 161 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 529 €/an
Base de calcul : Emprunt de 167 700 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 587 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 393 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 51 010
Revenus locatifs : +13 933
Charges déductibles : -51 010
Résultat foncier Année 1 : -37 077(Déficit de 37 077 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 677
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 510 €/an
Revenus locatifs : +13 933
Charges déductibles : -7 510
Résultat foncier Années 2+ : 6 423 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15676.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 115 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 74 750(65% de 115 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 718 €/an
Calcul : 74 750 € × 3,636% = 2 718
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 93351 0155 535-37 08221 400 €15 682 €15 682 €
214 2127 3675 3876 845--8 837 €
314 4967 2145 2337 282--1 555 €
414 7867 0555 0757 731---
515 0826 8924 9118 190---
615 3836 7224 7428 661---
715 6916 5474 5679 144---
816 0056 3664 3869 638---
916 3256 1794 19910 146---
1016 6515 9864 00510 666---
1116 9845 7863 80511 199---
1217 3245 5793 59911 745---
1317 6715 3653 38512 305---
1418 0245 1443 16412 880---
1518 3844 9152 93513 469---
1618 7524 6792 69914 073---
1719 1274 4352 45514 692---
1819 5104 1822 20215 327---
1919 9003 9211 94115 979---
2020 2983 6511 67116 647---
2120 7043 3721 39217 332---
2221 1183 0831 10318 035---
2321 5402 78580418 756---
2421 9712 47649619 495---
2522 4102 15717720 253---
TOTAL446 280172 87479 867273 40721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 273 407
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 933 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 926 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 926-6 420+9 346
2+2 9260+2 926
3+2 9260+2 926
4+2 926+1 853+1 073
5+2 926+2 457+469
6+2 926+2 598+328
7+2 926+2 743+183
8+2 926+2 892+34
9+2 926+3 044-118
10+2 926+3 200-274
11+2 926+3 360-434
12+2 926+3 524-598
13+2 926+3 692-766
14+2 926+3 864-938
15+2 926+4 041-1 115
16+2 926+4 222-1 296
17+2 926+4 408-1 482
18+2 926+4 598-1 672
19+2 926+4 794-1 868
20+2 926+4 994-2 068
21+2 926+5 200-2 274
22+2 926+5 410-2 484
23+2 926+5 627-2 701
24+2 926+5 848-2 922
25+2 926+6 076-3 150
Total+73 150+82 022+-8 872
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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