Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison à vendre

VilleFontenay-sur-Conie (28)
Surface108m²
Coût Total158 940€
Loyer Annuel12 217€
Rentabilité7.69%
Cashflow/mois+79€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 94 500 €
Surface : 108 m²
Prix au m² : 875 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Cheminée, Salon (total 30 m²), 4 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: Garage, Parking, Jardin, calme

Immobilier.notaires® et l'office notarial NOTAIRES DE BEAUCE, SELARL vous proposent : Maison rurale à vendre - FONTENAY SUR CONIE (28140)

Maison de village à vendre à FONTENAY SUR CONIE en Eure-et-Loir (28140) comprenant une entrée, cuisine aménagée, séjour-salon avec cheminée, une chambre, une salle de douches et un WC. A l'étage, 3 pièces et une partie grenier. De petites dépendances et un jardin clos. Garage. Commerces à 3 kms, environnement calme et verdoyant. Idéale première acquisition, habitable sans travaux importants. Assainissement individuel aux normes.

Visites : Sur rendez-vous. Contact :

Annonce de l'étude NOTAIRES DE BEAUCE, SELARL - Notaires à Orgères-en-Beauce - N° SIRET : 84138434000037

Immobilier.notaires® : Evaluer, acheter & vendre avec les notaires partout en France. 12 000 notaires, experts et négociateurs vous accompagnent dans vos projets immobiliers en toute confiance.

Ville : Fontenay-sur-Conie
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28140
Coordonnées : 48.167834, 1.676112
Total : 158 940€
Prix d'acquisition : 94 500€
Travaux : 56 880€
Valeur du bien : 151 380€
Frais de notaire : 7 560€
Coût estimé : 7 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 108m²
Loyer prédit : 9.43€/m²/mois
Fourchette : 7.90€ - 11.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 1018€/mois
Loyer annuel estimé : 12217€/an
Fourchette totale : 853€ - 1216€/mois
Fourchette annuelle : 10233€ - 14587€/an
Rentabilité brute :7.69%
Fourchette de rentabilité :6.44% - 9.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 480,7 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :159 916 €
Prix d'achat :94 500 €
Décote à l'achat :-65 416€ (-40.9%)
Marge achat-revente :976€ (0.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :158 940€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :791,44€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :46,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 837,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :78 490,62€
Coût de l'assurance :13 907,25€
Taxe foncière : 1 221,75€/an
Soit par mois : 101,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 018,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 939,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :78,52€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 353 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 108 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 108 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres en mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement du revêtement de sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité
Quantité: 2 salons (environ 38 m² total)
Raison: État 2/5 visible - salon en mauvais état
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux éléments et peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :56 880 €(527 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:6 480€
    Isolation toiture/combles: 108 m² × 60€/m² = 6480€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage PVC: 13 fenêtres × 800€ = 10400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 9000€ = 9000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:7 200€
    Rénovation complète chambres: 60 m² × 120€/m² = 7200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon:3 800€
    Rénovation complète salon: 38 m² × 100€/m² = 3800€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 880€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 018 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 217 €/an
Calcul : 1 018 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 414 €/an
Base de calcul : Emprunt de 158 940 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 556 €/an
Calcul : 46 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 222 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 56 880 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 64 072 €
Revenus locatifs : +12 217 €
Charges déductibles : -64 072 €
Résultat foncier Année 1 : -51 855 €(Déficit de 51 855 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 455 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 192 €/an
Revenus locatifs : +12 217 €
Charges déductibles : -7 192 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 025 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30454.76 € reporté.
Prix d'achat du bien : 94 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 425 €(65% de 94 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 234 €/an
Calcul : 61 425 € × 3,636% = 2 234 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 217 €64 077 €5 419 €-51 860 €21 400 €30 460 €30 460 €
212 462 €7 054 €5 276 €5 407 €--25 053 €
312 711 €6 907 €5 128 €5 805 €--19 248 €
412 965 €6 753 €4 975 €6 212 €--13 036 €
513 225 €6 595 €4 817 €6 630 €--6 406 €
613 489 €6 431 €4 653 €7 058 €---
713 759 €6 261 €4 483 €7 498 €---
814 034 €6 085 €4 307 €7 949 €---
914 315 €5 903 €4 125 €8 411 €---
1014 601 €5 715 €3 937 €8 886 €---
1114 893 €5 520 €3 742 €9 373 €---
1215 191 €5 318 €3 540 €9 872 €---
1315 495 €5 110 €3 332 €10 385 €---
1415 805 €4 894 €3 116 €10 911 €---
1516 121 €4 670 €2 892 €11 451 €---
1616 443 €4 438 €2 660 €12 005 €---
1716 772 €4 199 €2 421 €12 573 €---
1817 107 €3 951 €2 173 €13 157 €---
1917 450 €3 694 €1 916 €13 756 €---
2017 799 €3 428 €1 650 €14 370 €---
2118 155 €3 153 €1 375 €15 001 €---
2218 518 €2 868 €1 090 €15 649 €---
2318 888 €2 574 €796 €16 314 €---
2419 266 €2 269 €491 €16 997 €---
2519 651 €1 953 €175 €17 698 €---
TOTAL391 329 €179 822 €78 491 €211 508 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 211 508 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 217 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 566 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 566 €-6 420 €+8 986 €
2+2 566 €0 €+2 566 €
3+2 566 €0 €+2 566 €
4+2 566 €0 €+2 566 €
5+2 566 €0 €+2 566 €
6+2 566 €+196 €+2 370 €
7+2 566 €+2 249 €+317 €
8+2 566 €+2 385 €+181 €
9+2 566 €+2 523 €+43 €
10+2 566 €+2 666 €-100 €
11+2 566 €+2 812 €-246 €
12+2 566 €+2 962 €-396 €
13+2 566 €+3 116 €-550 €
14+2 566 €+3 273 €-707 €
15+2 566 €+3 435 €-869 €
16+2 566 €+3 601 €-1 035 €
17+2 566 €+3 772 €-1 206 €
18+2 566 €+3 947 €-1 381 €
19+2 566 €+4 127 €-1 561 €
20+2 566 €+4 311 €-1 745 €
21+2 566 €+4 500 €-1 934 €
22+2 566 €+4 695 €-2 129 €
23+2 566 €+4 894 €-2 328 €
24+2 566 €+5 099 €-2 533 €
25+2 566 €+5 309 €-2 743 €
Total+64 150 €+63 452 €+698 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 18 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →