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Détails du bien

VillePont-Saint-Esprit (30)
Surface45m²
Coût Total60 640€
Loyer Annuel6 196€
Rentabilité10.22%
Cashflow/mois-7€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 53 000 €
Surface : 45 m²
Prix au m² : 1 177,78 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'étages : 3, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Dans une résidence soignée,

Jolie T2 de 44m2 situé au 1er étage. Parfait état, séjour lumineux, cuisine indépendante, 1 chambre. Proche commodités.

Christophe. PIC Agent commercial

RSAC n°431969450 à Nîmes FONCIA Bagnols-sur-Cèze 43 Avenue Jean Perrin - 30200 Bagnols-sur-Cèze - CPI74012016000012160

Ville : Pont-Saint-Esprit
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30130
Total : 60 640€
Prix d'acquisition : 53 000€
Travaux : 3 400€
Valeur du bien : 56 400€
Frais de notaire : 4 240€
Coût estimé : 4 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 45m²
Loyer prédit : 11.47€/m²/mois
Fourchette : 9.14€ - 14.40€/m²/mois
Loyer total estimé : 516€/mois
Loyer annuel estimé : 6196€/an
Fourchette totale : 411€ - 648€/mois
Fourchette annuelle : 4937€ - 7777€/an
Rentabilité brute :10.22%
Fourchette de rentabilité :8.14% - 12.83%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 198,18 €/m²
Basé sur :98 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :53 918 €
Prix d'achat :53 000 €
Décote à l'achat :-918€ (-1.7%)
Marge achat-revente :-6 722€ (-12.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :60 640€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :303,58€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :17,69€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 321,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :30 433,44€
Coût de l'assurance :5 306,00€
Taxe foncière : 619,62€/an
Soit par mois : 51,63€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 516,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 522,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-6,55€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 246 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond, nettoyage et éventuellement remplacement de la robinetterie si nécessaire.
Quantité: 8 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond, nettoyage du carrelage.
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état moyen nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond, nettoyage du carrelage.
Quantité: 10 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambre en état moyen nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond, nettoyage des sanitaires, vérification de la plomberie.
Quantité: N/A
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :3 400 €(76 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:800€
    Peinture murs et plafond: 8 m² × 30€/m² = 240€, Nettoyage robinetterie: 1 unité × 80€ = 80€, Main d'œuvre: 480€
  • Salon - Rafraîchissement:1 200€
    Peinture murs et plafond: 20 m² × 30€/m² = 600€, Nettoyage carrelage: 20 m² × 2€/m² = 40€, Main d'œuvre: 560€
  • Chambres - Rafraîchissement:600€
    Peinture murs et plafond: 10 m² × 30€/m² = 300€, Nettoyage carrelage: 10 m² × 2€/m² = 20€, Main d'œuvre: 280€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:800€
    Peinture murs et plafond: 8 m² × 30€/m² = 240€, Vérification plomberie: 1 unité × 100€ = 100€, Main d'œuvre: 460€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pont-Saint-Esprit (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 516 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 196 €/an
Calcul : 516 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 096 €/an
Base de calcul : Emprunt de 60 640 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 212 €/an
Calcul : 18 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 620 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 3 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 8 128 €
Revenus locatifs : +6 196 €
Charges déductibles : -8 128 €
Résultat foncier Année 1 : -1 931 €(Déficit de 1 931 €)
Imputable sur revenu global : 1 931 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 728 €/an
Revenus locatifs : +6 196 €
Charges déductibles : -4 728 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 469 €/an
Prix d'achat du bien : 53 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 34 450 €(65% de 53 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 253 €/an
Calcul : 34 450 € × 3,636% = 1 253 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 196 €8 130 €2 098 €-1 933 €1 933 €--
26 320 €4 675 €2 043 €1 645 €---
36 446 €4 618 €1 986 €1 829 €---
46 575 €4 559 €1 927 €2 017 €---
56 707 €4 498 €1 866 €2 209 €---
66 841 €4 435 €1 803 €2 406 €---
76 978 €4 369 €1 737 €2 609 €---
87 117 €4 301 €1 670 €2 816 €---
97 260 €4 231 €1 599 €3 029 €---
107 405 €4 158 €1 527 €3 246 €---
117 553 €4 083 €1 451 €3 470 €---
127 704 €4 005 €1 373 €3 699 €---
137 858 €3 925 €1 293 €3 934 €---
148 015 €3 841 €1 209 €4 174 €---
158 176 €3 754 €1 123 €4 421 €---
168 339 €3 665 €1 033 €4 674 €---
178 506 €3 572 €940 €4 934 €---
188 676 €3 476 €844 €5 200 €---
198 850 €3 376 €744 €5 473 €---
209 027 €3 273 €641 €5 753 €---
219 207 €3 166 €535 €6 041 €---
229 391 €3 056 €424 €6 335 €---
239 579 €2 941 €309 €6 638 €---
249 771 €2 823 €191 €6 948 €---
259 966 €2 700 €68 €7 266 €---
TOTAL198 465 €99 630 €30 433 €98 835 €1 933 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 580 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 98 835 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 196 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 301 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 301 €-580 €+1 881 €
2+1 301 €+494 €+807 €
3+1 301 €+549 €+752 €
4+1 301 €+605 €+696 €
5+1 301 €+663 €+638 €
6+1 301 €+722 €+579 €
7+1 301 €+783 €+518 €
8+1 301 €+845 €+456 €
9+1 301 €+909 €+392 €
10+1 301 €+974 €+327 €
11+1 301 €+1 041 €+260 €
12+1 301 €+1 110 €+191 €
13+1 301 €+1 180 €+121 €
14+1 301 €+1 252 €+49 €
15+1 301 €+1 326 €-25 €
16+1 301 €+1 402 €-101 €
17+1 301 €+1 480 €-179 €
18+1 301 €+1 560 €-259 €
19+1 301 €+1 642 €-341 €
20+1 301 €+1 726 €-425 €
21+1 301 €+1 812 €-511 €
22+1 301 €+1 901 €-600 €
23+1 301 €+1 991 €-690 €
24+1 301 €+2 084 €-783 €
25+1 301 €+2 180 €-879 €
Total+32 525 €+29 650 €+2 875 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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