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Maison 4 pièces 76 m²

Bien expiré
VillePérassay (36)
Surface76m²
Coût Total100 040€
Loyer Annuel5 550€
Rentabilité5.55%
Cashflow/mois-106€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 39 000 €
Surface : 76 m²
Prix au m² : 513,16 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

En campagne berrichonne secteur de Sainte Sévère maison à rénover salon / salle à manger cuisine salle d'eau WC 2 chambres grenier sur le dessus aménageable 2 caves cour avec hangar et jardin séparé le tout sur 567 m2 situé 25 mn sud LA CHATRE au calme Logement à consommation énergétique excessive : classe G. Référence annonce : 5833 Consommation énergétique : 392 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 112 CO2/m²/an Le prix indiqué comprend les honoraires à la charge de l'acheteur : 11,43% TTC du prix du bien hors honoraires Prix hors honoraires : 35 000 € Logement à consommation énergétique excessive : classe G

Ville : Pérassay
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36160
Coordonnées : 46.476942, 2.117487
Total : 100 040€
Prix d'acquisition : 39 000€
Travaux : 57 920€
Valeur du bien : 96 920€
Frais de notaire : 3 120€
Coût estimé : 3 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76m²
Loyer prédit : 6.09€/m²/mois
Fourchette : 4.84€ - 7.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 462€/mois
Loyer annuel estimé : 5550€/an
Fourchette totale : 367€ - 582€/mois
Fourchette annuelle : 4410€ - 6985€/an
Rentabilité brute :5.55%
Fourchette de rentabilité :4.41% - 6.98%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :100 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :492,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :30,01€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 522,29€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 644,15€
Coût de l'assurance :9 003,60€
Taxe foncière : 554,97€/an
Soit par mois : 46,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 462,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 568,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-106,06€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 392 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée
Logement à consommation énergétique excessive : classe G.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 76 m²
Raison: DPE G - Maison - Isolation des combles prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 76 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, y compris électroménager et plomberie
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec douche, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des sols avec pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - besoin de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 920 €(762 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation des combles:5 320€
    Isolation combles perdus: 76 m² × 70€/m² = 5320€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 000€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pérassay (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 320€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation des combles, Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 462 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 550 €/an
Calcul : 462 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 298 €/an
Base de calcul : Emprunt de 100 040 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 360 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 555 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 920 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 134 €
Revenus locatifs : +5 550 €
Charges déductibles : -62 134 €
Résultat foncier Année 1 : -56 584 €(Déficit de 56 584 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 184 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 214 €/an
Revenus locatifs : +5 550 €
Charges déductibles : -4 214 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 336 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35183.88 € reporté.
Prix d'achat du bien : 39 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 25 350 €(65% de 39 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 922 €/an
Calcul : 25 350 € × 3,636% = 922 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 550 €62 137 €3 302 €-56 587 €21 400 €35 187 €35 187 €
25 661 €4 128 €3 213 €1 532 €--33 655 €
35 774 €4 037 €3 122 €1 737 €--31 918 €
45 889 €3 943 €3 027 €1 947 €--29 971 €
56 007 €3 845 €2 930 €2 162 €--27 809 €
66 127 €3 744 €2 829 €2 383 €--25 425 €
76 250 €3 640 €2 724 €2 610 €--22 815 €
86 375 €3 532 €2 616 €2 843 €--19 972 €
96 502 €3 420 €2 505 €3 082 €--16 889 €
106 632 €3 305 €2 389 €3 328 €--13 561 €
116 765 €3 185 €2 270 €3 580 €--9 982 €
126 900 €3 062 €2 147 €3 839 €---
137 038 €2 934 €2 019 €4 104 €---
147 179 €2 802 €1 887 €4 377 €---
157 323 €2 666 €1 751 €4 657 €---
167 469 €2 525 €1 610 €4 944 €---
177 619 €2 379 €1 464 €5 239 €---
187 771 €2 229 €1 314 €5 542 €---
197 926 €2 073 €1 158 €5 853 €---
208 085 €1 912 €997 €6 173 €---
218 247 €1 745 €830 €6 501 €---
228 412 €1 573 €658 €6 838 €---
238 580 €1 395 €480 €7 185 €---
248 751 €1 211 €296 €7 540 €---
258 926 €1 021 €106 €7 906 €---
TOTAL177 759 €128 442 €47 644 €49 317 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 49 317 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 550 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 165 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 165 €-6 420 €+7 585 €
2+1 165 €0 €+1 165 €
3+1 165 €0 €+1 165 €
4+1 165 €0 €+1 165 €
5+1 165 €0 €+1 165 €
6+1 165 €0 €+1 165 €
7+1 165 €0 €+1 165 €
8+1 165 €0 €+1 165 €
9+1 165 €0 €+1 165 €
10+1 165 €0 €+1 165 €
11+1 165 €0 €+1 165 €
12+1 165 €+1 152 €+13 €
13+1 165 €+1 231 €-66 €
14+1 165 €+1 313 €-148 €
15+1 165 €+1 397 €-232 €
16+1 165 €+1 483 €-318 €
17+1 165 €+1 572 €-407 €
18+1 165 €+1 663 €-498 €
19+1 165 €+1 756 €-591 €
20+1 165 €+1 852 €-687 €
21+1 165 €+1 950 €-785 €
22+1 165 €+2 052 €-887 €
23+1 165 €+2 155 €-990 €
24+1 165 €+2 262 €-1 097 €
25+1 165 €+2 372 €-1 207 €
Total+29 125 €+17 790 €+11 335 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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