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À vendre a Le Loroux : grande maison avec 6 pièces

VilleLoroux (35)
Surface132m²
Coût Total178 204€
Loyer Annuel10 983€
Rentabilité6.16%
Cashflow/mois-120€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 116 300 €
Surface : 132 m²
Prix au m² : 881,06 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : fuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 3, Jardin

Achat immobilier de cette grande maison de type T6 dans la commune de Le Loroux. Maison constituée d'un coin salon de 34 m2 avec une très belle cheminée, un espace cuisine et 4 chambres. Aspect très appréciable, l'ensemble de ses 2 salles de bain assurent un certain confort. La superficie intérieure fait approximativement 132m2, le poids des années donne tout son charme à ce bien immobilier. La propriété est édifiée sur une parcelle avec ses 575m2. Elle vous fait profiter d'un garage et d'un hangar. Le prix est de 116 300 EUR. Ce type de logement plaira à coup sûr, prévoir travaux. Votre agence immobilière FAR IMMOBILIER se fera un plaisir de vous aider pour planifier une visite.

  • https://far-immobilier.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Loroux
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35133
Coordonnées : 48.399386, -1.069771
Total : 178 204€
Prix d'acquisition : 116 300€
Travaux : 52 600€
Valeur du bien : 168 900€
Frais de notaire : 9 304€
Coût estimé : 9 304€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 132m²
Loyer prédit : 6.93€/m²/mois
Fourchette : 5.46€ - 8.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 915€/mois
Loyer annuel estimé : 10983€/an
Fourchette totale : 721€ - 1162€/mois
Fourchette annuelle : 8654€ - 13939€/an
Rentabilité brute :6.16%
Fourchette de rentabilité :4.86% - 7.82%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :986,84 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :130 263 €
Prix d'achat :116 300 €
Décote à l'achat :-13 963€ (-10.7%)
Marge achat-revente :-47 941€ (-36.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :178 204€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :890,22€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :53,46€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 943,68€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 862,27€
Coût de l'assurance :16 038,36€
Taxe foncière : 1 098,28€/an
Soit par mois : 91,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 915,23€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 035,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-119,97€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 310 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 132 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 132 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite mise aux normes et rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, et carrelage
Quantité: 2 salles de bain (environ 10 m² total)
Raison: État 3/5 - Salles de bain nécessitent mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 - Bon état général mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture et rafraîchissement du salon
Quantité: 34 m²
Raison: État 3/5 - Salon nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :52 600 €(398 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 240€
    Isolation des combles perdus: 132 m² × 70€/m² = 9240€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation)
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 650€/fenêtre = 10400€ (incluant pose)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€ (incluant meubles, électroménager et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 10 m² × 600€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Revêtement sol chambres:3 600€
    Parquet flottant: 60 m² × 60€/m² = 3600€ (incluant pose)
  • Salon:1 360€
    Peinture salon: 34 m² × 40€/m² = 1360€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Loroux (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 31 640€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 915 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 983 €/an
Calcul : 915 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 124 €/an
Base de calcul : Emprunt de 178 204 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 642 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 098 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 52 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 463 €
Revenus locatifs : +10 983 €
Charges déductibles : -60 463 €
Résultat foncier Année 1 : -49 481 €(Déficit de 49 481 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 081 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 863 €/an
Revenus locatifs : +10 983 €
Charges déductibles : -7 863 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 119 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28080.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 116 300 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 75 595 €(65% de 116 300 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 749 €/an
Calcul : 75 595 € × 3,636% = 2 749 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 983 €60 469 €6 129 €-49 486 €21 400 €28 086 €28 086 €
211 202 €7 708 €5 968 €3 494 €--24 592 €
311 427 €7 541 €5 802 €3 885 €--20 707 €
411 655 €7 369 €5 629 €4 286 €--16 421 €
511 888 €7 190 €5 450 €4 698 €--11 723 €
612 126 €7 005 €5 265 €5 121 €--6 602 €
712 368 €6 814 €5 074 €5 555 €--1 047 €
812 616 €6 615 €4 875 €6 001 €---
912 868 €6 410 €4 670 €6 458 €---
1013 125 €6 197 €4 457 €6 928 €---
1113 388 €5 977 €4 237 €7 411 €---
1213 656 €5 749 €4 009 €7 906 €---
1313 929 €5 513 €3 773 €8 416 €---
1414 207 €5 269 €3 529 €8 938 €---
1514 492 €5 016 €3 276 €9 476 €---
1614 781 €4 754 €3 014 €10 027 €---
1715 077 €4 483 €2 743 €10 594 €---
1815 379 €4 202 €2 462 €11 176 €---
1915 686 €3 912 €2 172 €11 775 €---
2016 000 €3 611 €1 871 €12 389 €---
2116 320 €3 299 €1 559 €13 021 €---
2216 646 €2 976 €1 237 €13 670 €---
2316 979 €2 642 €903 €14 337 €---
2417 319 €2 297 €557 €15 022 €---
2517 665 €1 938 €199 €15 727 €---
TOTAL351 783 €184 958 €88 862 €166 825 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 166 825 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 983 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 306 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 306 €-6 420 €+8 726 €
2+2 306 €0 €+2 306 €
3+2 306 €0 €+2 306 €
4+2 306 €0 €+2 306 €
5+2 306 €0 €+2 306 €
6+2 306 €0 €+2 306 €
7+2 306 €0 €+2 306 €
8+2 306 €+1 486 €+820 €
9+2 306 €+1 937 €+369 €
10+2 306 €+2 078 €+228 €
11+2 306 €+2 223 €+83 €
12+2 306 €+2 372 €-66 €
13+2 306 €+2 525 €-219 €
14+2 306 €+2 682 €-376 €
15+2 306 €+2 843 €-537 €
16+2 306 €+3 008 €-702 €
17+2 306 €+3 178 €-872 €
18+2 306 €+3 353 €-1 047 €
19+2 306 €+3 532 €-1 226 €
20+2 306 €+3 717 €-1 411 €
21+2 306 €+3 906 €-1 600 €
22+2 306 €+4 101 €-1 795 €
23+2 306 €+4 301 €-1 995 €
24+2 306 €+4 507 €-2 201 €
25+2 306 €+4 718 €-2 412 €
Total+57 650 €+50 047 €+7 603 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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