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Détails du bien

Bien expiré
VilleBazouges-la-Pérouse (35)
Surface91m²
Coût Total122 388€
Loyer Annuel8 962€
Rentabilité7.32%
Cashflow/mois+39€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 600 €
Surface : 91 m²
Prix au m² : 830,77 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Individuel Radiateur Electricité et cheminée, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Century 21 agence Dréano Immobilier vous propose en exclusivité à la vente cette charmante maison située en campagne de Bazouges la Pérouse à seulement 15 mn de Combourg et de sa gare SNCF, 40 mn de Saint-Malo et 35 mn de Rennes. Cette maison comprend au rdc : un grand séjour d'environ 37 m² avec cheminée à foyer ouverte et cuisine, un cellier (aménageable en chambre ou autre), une salle d'eau et un WC. Au 1er étage : une mezzanine ainsi que 2 chambres. Grenier aménageable. Jardin d'environ 395 m². Century 21 Dréano Immobilier 28 Place des Déportés 35270 Combourg 02.99.73.25.16 dreano.combourg@century21.fr EI Diane TAFANI RSAC 512051251 06.58.33.23.31 Logement à consommation énergétique excessive : classe F. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 2600.0 € et 3560.0 €, indexées à l'année 2026 (abonnements compris). Bien proposé par Diane TAFANI EI, agent commercial (RSAC 512051251) - https://www.century21-dreano-combourg.com/mentions_legales/

Ville : Bazouges-la-Pérouse
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35560
Coordonnées : 48.446095, -1.541973
Total : 122 388€
Prix d'acquisition : 75 600€
Travaux : 40 740€
Valeur du bien : 116 340€
Frais de notaire : 6 048€
Coût estimé : 6 048€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 91m²
Loyer prédit : 8.21€/m²/mois
Fourchette : 6.46€ - 10.43€/m²/mois
Loyer total estimé : 747€/mois
Loyer annuel estimé : 8962€/an
Fourchette totale : 587€ - 950€/mois
Fourchette annuelle : 7049€ - 11395€/an
Rentabilité brute :7.32%
Fourchette de rentabilité :5.76% - 9.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 772,06 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :161 257 €
Prix d'achat :75 600 €
Décote à l'achat :-85 657€ (-53.1%)
Marge achat-revente :38 869€ (24.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :122 388€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :602,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :30,60€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 633,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 482,49€
Coût de l'assurance :9 179,10€
Taxe foncière : 896,24€/an
Soit par mois : 74,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 746,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 708,19€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :38,68€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 363 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 91 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 91 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 - Rafraîchissement nécessaire
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 1 cuisine (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 740 €(448 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:3 640€
    Isolation combles: 91 m² × 40€/m² = 3640€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:11 000€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 1000€ = 11000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds cuisine: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bazouges-la-Pérouse (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 640€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 747 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 962 €/an
Calcul : 747 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 047 €/an
Base de calcul : Emprunt de 122 388 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 367 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 896 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 740 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 46 051 €
Revenus locatifs : +8 962 €
Charges déductibles : -46 051 €
Résultat foncier Année 1 : -37 088 €(Déficit de 37 088 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 688 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 311 €/an
Revenus locatifs : +8 962 €
Charges déductibles : -5 311 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 652 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15688.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 49 140 €(65% de 75 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 787 €/an
Calcul : 49 140 € × 3,636% = 1 787 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 962 €46 055 €4 051 €-37 092 €21 400 €15 692 €15 692 €
29 142 €5 207 €3 943 €3 935 €--11 757 €
39 325 €5 095 €3 831 €4 230 €--7 527 €
49 511 €4 979 €3 715 €4 532 €--2 995 €
59 701 €4 859 €3 596 €4 842 €---
69 895 €4 735 €3 472 €5 160 €---
710 093 €4 607 €3 344 €5 486 €---
810 295 €4 475 €3 211 €5 820 €---
910 501 €4 338 €3 075 €6 163 €---
1010 711 €4 196 €2 933 €6 514 €---
1110 925 €4 050 €2 787 €6 875 €---
1211 144 €3 899 €2 635 €7 245 €---
1311 367 €3 742 €2 479 €7 624 €---
1411 594 €3 581 €2 317 €8 013 €---
1511 826 €3 413 €2 150 €8 413 €---
1612 062 €3 240 €1 977 €8 822 €---
1712 303 €3 061 €1 798 €9 242 €---
1812 550 €2 876 €1 613 €9 673 €---
1912 801 €2 685 €1 422 €10 115 €---
2013 057 €2 487 €1 224 €10 569 €---
2113 318 €2 283 €1 019 €11 035 €---
2213 584 €2 071 €808 €11 513 €---
2313 856 €1 853 €589 €12 003 €---
2414 133 €1 627 €363 €12 506 €---
2514 415 €1 393 €130 €13 023 €---
TOTAL287 069 €130 808 €58 482 €156 261 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 156 261 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 962 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 882 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 882 €-6 420 €+8 302 €
2+1 882 €0 €+1 882 €
3+1 882 €0 €+1 882 €
4+1 882 €0 €+1 882 €
5+1 882 €+554 €+1 328 €
6+1 882 €+1 548 €+334 €
7+1 882 €+1 646 €+236 €
8+1 882 €+1 746 €+136 €
9+1 882 €+1 849 €+33 €
10+1 882 €+1 954 €-72 €
11+1 882 €+2 063 €-181 €
12+1 882 €+2 173 €-291 €
13+1 882 €+2 287 €-405 €
14+1 882 €+2 404 €-522 €
15+1 882 €+2 524 €-642 €
16+1 882 €+2 647 €-765 €
17+1 882 €+2 773 €-891 €
18+1 882 €+2 902 €-1 020 €
19+1 882 €+3 035 €-1 153 €
20+1 882 €+3 171 €-1 289 €
21+1 882 €+3 310 €-1 428 €
22+1 882 €+3 454 €-1 572 €
23+1 882 €+3 601 €-1 719 €
24+1 882 €+3 752 €-1 870 €
25+1 882 €+3 907 €-2 025 €
Total+47 050 €+46 878 €+172 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 68 jours
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