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Appartement À Vendre

Bien expiré
VilleRochelle (17)
Surface54m²
Coût Total145 684€
Loyer Annuel8 494€
Rentabilité5.83%
Cashflow/mois-132€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 84 800 €
Surface : 54 m²
Prix au m² : 1 570,37 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Appartement 2 chambres, balcon et stationnement. 54 M². Appartement à deux pas des commerces et des écoles, situé dans le quartier de MIREUIL, vous offrant une pièce de vie avec balcon, deux chambres, une salle d'eu et un WC séparé. Travaux à prévoir. Stationnement extérieur. Idéal premier achat ou investisseur PARKING 597 SOIT LE 169 Référence agence : 7670

Ville : Rochelle
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17000
Coordonnées : 46.168237, -1.175118
Total : 145 684€
Prix d'acquisition : 84 800€
Travaux : 54 100€
Valeur du bien : 138 900€
Frais de notaire : 6 784€
Coût estimé : 6 784€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 54m²
Loyer prédit : 13.11€/m²/mois
Fourchette : 9.71€ - 17.70€/m²/mois
Loyer total estimé : 708€/mois
Loyer annuel estimé : 8494€/an
Fourchette totale : 524€ - 956€/mois
Fourchette annuelle : 6292€ - 11468€/an
Rentabilité brute :5.83%
Fourchette de rentabilité :4.32% - 7.87%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :145 684€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :726,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :42,49€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 769,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 411,97€
Coût de l'assurance :12 747,35€
Taxe foncière : 849,44€/an
Soit par mois : 70,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 707,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 840,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-132,40€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 195 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer un ancien système inefficace.
Quantité: 1 système pour 54 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration nécessaire pour optimiser la consommation énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres anciennes par des fenêtres double vitrage performantes.
Quantité: 5 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique et acoustique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau actuel par un chauffe-eau thermodynamique.
Quantité: 1 unité
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique pour la production d'eau chaude.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - équipements anciens et murs abîmés nécessitant une rénovation.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (environ 4 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - équipements datés et signes d'humidité nécessitant une rénovation.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sols en stratifié usé nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs abîmés nécessitant un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du carrelage usé par un nouveau revêtement.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - carrelage usé nécessitant un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - nécessitant un rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 100 €(1 002 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:5 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries - Fenêtres:6 500€
    Fenêtres double vitrage PVC: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€, Main d'œuvre incluse
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine - Rénovation complète:21 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 12000€, Électroménager: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation salle de bain complète: 4000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Carrelage: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs: 24 m² × 50€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Revêtement sol:3 000€
    Carrelage: 20 m² × 150€/m² = 3000€, Main d'œuvre incluse
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région La Rochelle (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 15 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 708 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 494 €/an
Calcul : 708 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 992 €/an
Base de calcul : Emprunt de 145 684 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 510 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 849 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 451 €
Revenus locatifs : +8 494 €
Charges déductibles : -60 451 €
Résultat foncier Année 1 : -51 957 €(Déficit de 51 957 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 557 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 351 €/an
Revenus locatifs : +8 494 €
Charges déductibles : -6 351 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 143 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30556.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 84 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 120 €(65% de 84 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 004 €/an
Calcul : 55 120 € × 3,636% = 2 004 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 494 €60 456 €4 996 €-51 961 €21 400 €30 561 €30 561 €
28 664 €6 224 €4 865 €2 440 €--28 121 €
38 838 €6 088 €4 729 €2 749 €--25 372 €
49 014 €5 947 €4 588 €3 067 €--22 305 €
59 195 €5 802 €4 442 €3 393 €--18 912 €
69 379 €5 651 €4 291 €3 728 €--15 184 €
79 566 €5 494 €4 135 €4 072 €--11 112 €
89 757 €5 332 €3 973 €4 425 €--6 687 €
99 953 €5 165 €3 806 €4 788 €--1 899 €
1010 152 €4 992 €3 632 €5 160 €---
1110 355 €4 812 €3 453 €5 543 €---
1210 562 €4 626 €3 267 €5 936 €---
1310 773 €4 434 €3 074 €6 339 €---
1410 988 €4 235 €2 875 €6 754 €---
1511 208 €4 028 €2 669 €7 180 €---
1611 432 €3 815 €2 456 €7 617 €---
1711 661 €3 594 €2 235 €8 067 €---
1811 894 €3 365 €2 006 €8 529 €---
1912 132 €3 128 €1 769 €9 004 €---
2012 375 €2 883 €1 524 €9 492 €---
2112 622 €2 629 €1 270 €9 993 €---
2212 875 €2 366 €1 007 €10 508 €---
2313 132 €2 094 €735 €11 038 €---
2413 395 €1 813 €453 €11 582 €---
2513 663 €1 521 €162 €12 142 €---
TOTAL272 078 €160 495 €72 412 €111 583 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 111 583 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 494 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 784 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 784 €-6 420 €+8 204 €
2+1 784 €0 €+1 784 €
3+1 784 €0 €+1 784 €
4+1 784 €0 €+1 784 €
5+1 784 €0 €+1 784 €
6+1 784 €0 €+1 784 €
7+1 784 €0 €+1 784 €
8+1 784 €0 €+1 784 €
9+1 784 €0 €+1 784 €
10+1 784 €+978 €+806 €
11+1 784 €+1 663 €+121 €
12+1 784 €+1 781 €+3 €
13+1 784 €+1 902 €-118 €
14+1 784 €+2 026 €-242 €
15+1 784 €+2 154 €-370 €
16+1 784 €+2 285 €-501 €
17+1 784 €+2 420 €-636 €
18+1 784 €+2 559 €-775 €
19+1 784 €+2 701 €-917 €
20+1 784 €+2 847 €-1 063 €
21+1 784 €+2 998 €-1 214 €
22+1 784 €+3 152 €-1 368 €
23+1 784 €+3 311 €-1 527 €
24+1 784 €+3 475 €-1 691 €
25+1 784 €+3 642 €-1 858 €
Total+44 600 €+33 475 €+11 125 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 160 jours
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