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Maison 4 pièces 118 m²

Bien expiré
VilleMontguyon (17)
Surface118m²
Coût Total163 668€
Loyer Annuel11 040€
Rentabilité6.75%
Cashflow/mois-42€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 108 600 €
Surface : 118 m²
Prix au m² : 920,34 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Charentaise de 4 pièces principales

Sur la commune de CERCOUX, maison traditionnelle sur grande parcelles de terrain accès rivière. Composée d'une entrée, une salle à manger, coin salon avec poële à bois, cuisine fermée, buanderie, pièce de vie, WC séparé, salle d'eau, une chambre. Dépendances de 130 m2 attenante à aménager. Honoraires à charge acquéreur : 8.6%. Logement à consommation énergétique excessive : classe F Référence annonce : 244-1250B Date de réalisation du diagnostic : 02/01/2026 Prix hors honoraires : 100 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 880 € et 2 580 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Montguyon
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17270
Coordonnées : 45.121240, -0.203120
Total : 163 668€
Prix d'acquisition : 108 600€
Travaux : 46 380€
Valeur du bien : 154 980€
Frais de notaire : 8 688€
Coût estimé : 8 688€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 118m²
Loyer prédit : 7.80€/m²/mois
Fourchette : 6.01€ - 10.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 920€/mois
Loyer annuel estimé : 11040€/an
Fourchette totale : 710€ - 1192€/mois
Fourchette annuelle : 8517€ - 14309€/an
Rentabilité brute :6.75%
Fourchette de rentabilité :5.20% - 8.74%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 388,89 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :163 889 €
Prix d'achat :108 600 €
Décote à l'achat :-55 289€ (-33.7%)
Marge achat-revente :221€ (0.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :163 668€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :822,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :47,74€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 869,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 930,88€
Coût de l'assurance :14 320,95€
Taxe foncière : 1 103,98€/an
Soit par mois : 92,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 919,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 961,73€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-41,75€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 389 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 118 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage au bois
Quantité: 1 système pour 118 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 15 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur la performance énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, revêtement de sol (parquet ou stratifié)
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 - Chambre nécessite rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et revêtement de sol
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques - Maison nécessite mise aux normes
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise à jour de la tuyauterie, remplacement si nécessaire
Quantité: plomberie complète
Raison: Normes plomberie - Maison nécessite mise aux normes

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 380 €(393 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:4 720€
    Isolation combles perdus: 118 m² × 40€/m² = 4720€, Main d'œuvre: 20€
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:10 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 700€/fenêtre = 10500€ (installation incluse)
  • Rénovation salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Peinture chambre:960€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€, Main d'œuvre: 480€
  • Cuisine:4 000€
    Rafraîchissement cuisine: 8 m² × 500€/m² = 4000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (installation incluse)
  • Plomberie:5 000€
    Mise aux normes plomberie complète: 1 plomberie complète × 5000€ = 5000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montguyon (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 27 220€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 920 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 040 €/an
Calcul : 920 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 705 €/an
Base de calcul : Emprunt de 163 668 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 573 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 104 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 380 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 762 €
Revenus locatifs : +11 040 €
Charges déductibles : -53 762 €
Résultat foncier Année 1 : -42 722 €(Déficit de 42 722 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 322 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 382 €/an
Revenus locatifs : +11 040 €
Charges déductibles : -7 382 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 658 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21322.41 € reporté.
Prix d'achat du bien : 108 600 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 590 €(65% de 108 600 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 567 €/an
Calcul : 70 590 € × 3,636% = 2 567 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 040 €53 768 €5 711 €-42 728 €21 400 €21 328 €21 328 €
211 261 €7 239 €5 562 €4 022 €--17 306 €
311 486 €7 084 €5 407 €4 402 €--12 904 €
411 715 €6 924 €5 247 €4 791 €--8 113 €
511 950 €6 759 €5 082 €5 191 €--2 922 €
612 189 €6 587 €4 910 €5 602 €---
712 433 €6 409 €4 733 €6 023 €---
812 681 €6 225 €4 548 €6 456 €---
912 935 €6 035 €4 358 €6 900 €---
1013 194 €5 837 €4 160 €7 357 €---
1113 457 €5 632 €3 956 €7 825 €---
1213 727 €5 420 €3 744 €8 306 €---
1314 001 €5 201 €3 524 €8 800 €---
1414 281 €4 973 €3 297 €9 308 €---
1514 567 €4 738 €3 061 €9 829 €---
1614 858 €4 494 €2 817 €10 364 €---
1715 155 €4 241 €2 564 €10 914 €---
1815 458 €3 979 €2 302 €11 479 €---
1915 767 €3 708 €2 031 €12 060 €---
2016 083 €3 427 €1 750 €12 656 €---
2116 404 €3 136 €1 459 €13 269 €---
2216 733 €2 834 €1 157 €13 899 €---
2317 067 €2 522 €845 €14 546 €---
2417 409 €2 198 €521 €15 211 €---
2517 757 €1 863 €186 €15 894 €---
TOTAL353 607 €171 231 €82 931 €182 375 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 182 375 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 040 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 318 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 318 €-6 420 €+8 738 €
2+2 318 €0 €+2 318 €
3+2 318 €0 €+2 318 €
4+2 318 €0 €+2 318 €
5+2 318 €0 €+2 318 €
6+2 318 €+804 €+1 514 €
7+2 318 €+1 807 €+511 €
8+2 318 €+1 937 €+381 €
9+2 318 €+2 070 €+248 €
10+2 318 €+2 207 €+111 €
11+2 318 €+2 348 €-30 €
12+2 318 €+2 492 €-174 €
13+2 318 €+2 640 €-322 €
14+2 318 €+2 792 €-474 €
15+2 318 €+2 949 €-631 €
16+2 318 €+3 109 €-791 €
17+2 318 €+3 274 €-956 €
18+2 318 €+3 444 €-1 126 €
19+2 318 €+3 618 €-1 300 €
20+2 318 €+3 797 €-1 479 €
21+2 318 €+3 981 €-1 663 €
22+2 318 €+4 170 €-1 852 €
23+2 318 €+4 364 €-2 046 €
24+2 318 €+4 563 €-2 245 €
25+2 318 €+4 768 €-2 450 €
Total+57 950 €+54 713 €+3 237 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 64 jours
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