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Vente appartement 4 pièces 122 m² Montauban (82000) - Superimmo

Bien expiré
VilleMontauban (82)
Surface122m²
Coût Total237 430€
Loyer Annuel13 461€
Rentabilité5.67%
Cashflow/mois-219€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 188 000 €
Surface : 122 m²
Prix au m² : 1 540,98 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A VENDRE CHARMANT APPARTEMENT T3 - PLACE NATIONAL MONTAUBAN Il se compose d'un séjour de 33m2, une cuisine est aménagée et équipée de 13m2, 2 chambre spacieuses de 24 et 21m2 Cet appartement bénéficie d'un double vitrage récent, du gaz de ville. Situé au 2ème étage d'un immeuble de 3 étages, cet appartement est IDEALEMENT PLACE. Honoraires à la charge du vendeur. Dans une copropriété de 10 lots. Aucune procédure n'est en cours. Classe énergie C, Classe climat C Montant moyen estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2023 : entre 1051.00 et 1198.00 €. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr. Ce bien vous est proposé par un agent commercial (Entreprise individuelle). Votre conseiller HK HomeKare : Nadeen ALEXANDER Agent commercial (Entreprise individuelle). HK HomeKare : 'L'immobilier qui prend soin de vous'Afficher plus

Ville : Montauban
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82000
Coordonnées : 44.017170, 1.358170
Total : 237 430€
Prix d'acquisition : 188 000€
Travaux : 34 390€
Valeur du bien : 222 390€
Frais de notaire : 15 040€
Coût estimé : 15 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 122m²
Loyer prédit : 9.19€/m²/mois
Fourchette : 7.28€ - 11.62€/m²/mois
Loyer total estimé : 1122€/mois
Loyer annuel estimé : 13461€/an
Fourchette totale : 888€ - 1417€/mois
Fourchette annuelle : 10653€ - 17008€/an
Rentabilité brute :5.67%
Fourchette de rentabilité :4.49% - 7.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 950 €/m²
Basé sur :483 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :237 900 €
Prix d'achat :188 000 €
Décote à l'achat :-49 900€ (-21.0%)
Marge achat-revente :470€ (0.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :237 430€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 159,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :69,25€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 228,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :110 433,48€
Coût de l'assurance :20 775,12€
Taxe foncière : 1 346,05€/an
Soit par mois : 112,17€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 121,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 340,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-219,26€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 85 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 33 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 390 €(282 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:4 200€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:4 200€
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:15 000€
    Cuisine complète: 12000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager), Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage), Main d'œuvre: 2000€
  • Salon - Peinture:990€
    Peinture murs et plafonds: 33 m² × 30€/m² = 990€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montauban. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix sont adaptés à une zone rurale avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 122 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 461 €/an
Calcul : 1 122 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 663 €/an
Base de calcul : Emprunt de 237 430 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 831 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 346 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 390 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 230 €
Revenus locatifs : +13 461 €
Charges déductibles : -44 230 €
Résultat foncier Année 1 : -30 770 €(Déficit de 30 770 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 20 070 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 840 €/an
Revenus locatifs : +13 461 €
Charges déductibles : -9 840 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 620 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 20069.94 € reporté.
Prix d'achat du bien : 188 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 122 200 €(65% de 188 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 444 €/an
Calcul : 122 200 € × 3,636% = 4 444 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 461 €44 238 €7 671 €-30 777 €10 700 €20 077 €20 077 €
213 730 €9 641 €7 464 €4 089 €--15 988 €
314 004 €9 427 €7 250 €4 578 €--11 411 €
414 284 €9 205 €7 028 €5 079 €--6 332 €
514 570 €8 977 €6 800 €5 593 €--738 €
614 861 €8 741 €6 564 €6 121 €---
715 159 €8 497 €6 320 €6 662 €---
815 462 €8 244 €6 067 €7 217 €---
915 771 €7 984 €5 807 €7 787 €---
1016 087 €7 715 €5 538 €8 372 €---
1116 408 €7 437 €5 260 €8 971 €---
1216 736 €7 150 €4 972 €9 587 €---
1317 071 €6 853 €4 676 €10 218 €---
1417 413 €6 546 €4 369 €10 867 €---
1517 761 €6 229 €4 052 €11 532 €---
1618 116 €5 902 €3 725 €12 214 €---
1718 478 €5 564 €3 386 €12 915 €---
1818 848 €5 214 €3 037 €13 634 €---
1919 225 €4 853 €2 676 €14 372 €---
2019 609 €4 480 €2 303 €15 130 €---
2120 002 €4 094 €1 917 €15 907 €---
2220 402 €3 696 €1 519 €16 705 €---
2320 810 €3 285 €1 108 €17 525 €---
2421 226 €2 860 €683 €18 366 €---
2521 650 €2 420 €243 €19 230 €---
TOTAL431 144 €199 250 €110 433 €231 894 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 231 894 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 461 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 827 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 827 €-3 210 €+6 037 €
2+2 827 €0 €+2 827 €
3+2 827 €0 €+2 827 €
4+2 827 €0 €+2 827 €
5+2 827 €0 €+2 827 €
6+2 827 €+1 615 €+1 212 €
7+2 827 €+1 999 €+828 €
8+2 827 €+2 165 €+662 €
9+2 827 €+2 336 €+491 €
10+2 827 €+2 512 €+315 €
11+2 827 €+2 691 €+136 €
12+2 827 €+2 876 €-49 €
13+2 827 €+3 066 €-239 €
14+2 827 €+3 260 €-433 €
15+2 827 €+3 460 €-633 €
16+2 827 €+3 664 €-837 €
17+2 827 €+3 874 €-1 047 €
18+2 827 €+4 090 €-1 263 €
19+2 827 €+4 312 €-1 485 €
20+2 827 €+4 539 €-1 712 €
21+2 827 €+4 772 €-1 945 €
22+2 827 €+5 012 €-2 185 €
23+2 827 €+5 257 €-2 430 €
24+2 827 €+5 510 €-2 683 €
25+2 827 €+5 769 €-2 942 €
Total+70 675 €+69 568 €+1 107 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 170 jours
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