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Vente maison 9 pièces 310 m² Mas-Grenier (82600) - Superimmo

Bien expiré
VilleMas-Grenier (82)
Surface310m²
Coût Total348 865€
Loyer Annuel28 605€
Rentabilité8.20%
Cashflow/mois+314€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 316 000 €
Surface : 310 m²
Prix au m² : 1 019,35 €/m²
Chambres : 8
Pièces : 9
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Charmante maison rénovée au coeur du village, alliant chame de l'ancien et confort grâce à une pompe à chaleur et aux menuieries de qualité. Elle offre 8 chambres dont une suite parentale, séjour lumineux et cuisine équipée, deux salle d'eau une salle de bain. Une cave, un triple garage sur une parcelle cloturée complètent ce bien.

Ville : Mas-Grenier
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82600
Total : 348 865€
Prix d'acquisition : 316 000€
Travaux : 7 585€
Valeur du bien : 323 585€
Frais de notaire : 25 280€
Coût estimé : 25 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 310m²
Loyer prédit : 7.69€/m²/mois
Fourchette : 6.14€ - 9.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 2384€/mois
Loyer annuel estimé : 28605€/an
Fourchette totale : 1903€ - 2986€/mois
Fourchette annuelle : 22837€ - 35830€/an
Rentabilité brute :8.20%
Fourchette de rentabilité :6.55% - 10.27%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 488,1 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :461 311 €
Prix d'achat :316 000 €
Décote à l'achat :-145 311€ (-31.5%)
Marge achat-revente :112 446€ (24.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :348 865€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 729,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :101,75€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 831,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :170 046,99€
Coût de l'assurance :30 525,69€
Taxe foncière : 2 860,52€/an
Soit par mois : 238,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 383,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 069,84€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :313,93€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 111 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 8 chambres
Quantité: 8 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 8 chambres
Quantité: 8 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et entretien de la pompe à chaleur existante
Quantité: 1 système
Raison: DPE C - Maison - Assurer le bon fonctionnement du système de chauffage
Eau chaudeOPTIONNEL
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification du chauffe-eau pour s'assurer de son efficacité
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE C - Maison - Assurer un bon fonctionnement pour l'eau chaude

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :7 585 €(24 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 80 m² × 60€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 80 m² × 30€/m² = 2400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:200€
    Entretien pompe à chaleur: 1 système × 200€ = 200€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:185€
    Vérification chauffe-eau: 1 chauffe-eau × 185€ = 185€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mas-Grenier (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→A(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 385€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 384 €/mois
Revenus locatifs annuels : 28 605 €/an
Calcul : 2 384 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 745 €/an
Base de calcul : Emprunt de 348 865 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 221 €/an
Calcul : 102 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 861 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 7 585 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 412 €
Revenus locatifs : +28 605 €
Charges déductibles : -23 412 €
Résultat foncier Année 1 : 5 193 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 827 €/an
Revenus locatifs : +28 605 €
Charges déductibles : -15 827 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 778 €/an
Prix d'achat du bien : 316 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 205 400 €(65% de 316 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 7 469 €/an
Calcul : 205 400 € × 3,636% = 7 469 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
128 605 €23 423 €11 756 €5 182 €---
229 177 €15 526 €11 445 €13 651 €---
329 761 €15 204 €11 122 €14 557 €---
430 356 €14 870 €10 789 €15 486 €---
530 963 €14 525 €10 443 €16 438 €---
631 582 €14 168 €10 086 €17 415 €---
732 214 €13 798 €9 716 €18 416 €---
832 858 €13 416 €9 334 €19 443 €---
933 516 €13 020 €8 938 €20 496 €---
1034 186 €12 611 €8 529 €21 575 €---
1134 870 €12 187 €8 105 €22 683 €---
1235 567 €11 749 €7 667 €23 818 €---
1336 278 €11 295 €7 214 €24 983 €---
1437 004 €10 826 €6 745 €26 178 €---
1537 744 €10 341 €6 259 €27 403 €---
1638 499 €9 839 €5 757 €28 660 €---
1739 269 €9 319 €5 238 €29 949 €---
1840 054 €8 782 €4 700 €31 272 €---
1940 855 €8 226 €4 144 €32 630 €---
2041 672 €7 650 €3 569 €34 022 €---
2142 506 €7 055 €2 973 €35 451 €---
2243 356 €6 439 €2 357 €36 917 €---
2344 223 €5 802 €1 720 €38 421 €---
2445 107 €5 142 €1 061 €39 965 €---
2546 010 €4 460 €378 €41 550 €---
TOTAL916 232 €279 671 €170 047 €636 562 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 636 562 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 28 605 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 007 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 007 €+1 555 €+4 452 €
2+6 007 €+4 095 €+1 912 €
3+6 007 €+4 367 €+1 640 €
4+6 007 €+4 646 €+1 361 €
5+6 007 €+4 932 €+1 075 €
6+6 007 €+5 224 €+783 €
7+6 007 €+5 525 €+482 €
8+6 007 €+5 833 €+174 €
9+6 007 €+6 149 €-142 €
10+6 007 €+6 473 €-466 €
11+6 007 €+6 805 €-798 €
12+6 007 €+7 145 €-1 138 €
13+6 007 €+7 495 €-1 488 €
14+6 007 €+7 853 €-1 846 €
15+6 007 €+8 221 €-2 214 €
16+6 007 €+8 598 €-2 591 €
17+6 007 €+8 985 €-2 978 €
18+6 007 €+9 382 €-3 375 €
19+6 007 €+9 789 €-3 782 €
20+6 007 €+10 207 €-4 200 €
21+6 007 €+10 635 €-4 628 €
22+6 007 €+11 075 €-5 068 €
23+6 007 €+11 526 €-5 519 €
24+6 007 €+11 990 €-5 983 €
25+6 007 €+12 465 €-6 458 €
Total+150 175 €+190 968 €+-40 793 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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