Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Maison 3 pièces 63 m²

VilleCellettes, Fontclaireau, Fontenille, Juillé, Lonnes, Luxé, Maine-de-boixe, Mansle, Nanclars, Puyréaux, Saint-amant-de-bonnieure, Saint-angeau, Saint-ciers-sur-bonnieure, Saint-groux, Sainte-colombe, Villognon (16)
Surface63m²
Coût Total83 300€
Loyer Annuel5 057€
Rentabilité6.07%
Cashflow/mois-62€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 35 000 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 555,56 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de bourg de 3 pièces principales

L'agence HUMAN immobilier vous présente cette maisonnette à rénover parfaite pour un premier achat ou investissement locatif. Elle se compose d'un séjour, cuisine, à l'étage, salle d'eau/WC, une chambre. La maison ne comporte pas d'extérieur. Honoraires à charge acquéreur : 16.67%. Logement à consommation énergétique excessive : classe F Référence annonce : 397-1610 Date de réalisation du diagnostic : 28/01/2026 Prix hors honoraires : 30 000 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 420 € et 3 300 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Cellettes, Fontclaireau, Fontenille, Juillé, Lonnes, Luxé, Maine-de-boixe, Mansle, Nanclars, Puyréaux, Saint-amant-de-bonnieure, Saint-angeau, Saint-ciers-sur-bonnieure, Saint-groux, Sainte-colombe, Villognon
Département : Charente
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 16230
Coordonnées : 45.847320, 0.282050
Total : 83 300€
Prix d'acquisition : 35 000€
Travaux : 45 500€
Valeur du bien : 80 500€
Frais de notaire : 2 800€
Coût estimé : 2 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63m²
Loyer prédit : 6.69€/m²/mois
Fourchette : 5.31€ - 8.43€/m²/mois
Loyer total estimé : 421€/mois
Loyer annuel estimé : 5057€/an
Fourchette totale : 334€ - 531€/mois
Fourchette annuelle : 4013€ - 6373€/an
Rentabilité brute :6.07%
Fourchette de rentabilité :4.82% - 7.65%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 001,71 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :63 108 €
Prix d'achat :35 000 €
Décote à l'achat :-28 108€ (-44.5%)
Marge achat-revente :-20 192€ (-32.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :83 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :417,02€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :24,30€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 441,32€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 805,83€
Coût de l'assurance :7 288,75€
Taxe foncière : 505,70€/an
Soit par mois : 42,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 421,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 483,46€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-62,04€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 63 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur la consommation énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des installations de cuisine, y compris évier et placards
Quantité: cuisine complète (6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations obsolètes et sol très abîmé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, ainsi que carrelage
Quantité: salle de bain complète (4 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - installations très datées et carrelage sale
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en état correct nécessitant un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement des murs et du plafond en bois, rénovation du carrelage
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 2/5 visible - usure visible nécessitant une rénovation
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique dans toute la maison
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie dans toute la maison
Quantité: 1 installation complète
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 500 €(722 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (installation incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (installation incluse)
  • Chambres:1 500€
    Parquet flottant: 15 m² × 100€/m² = 1500€ (installation incluse)
  • Salon:3 000€
    Rafraîchissement salon: 25 m² × 120€/m² = 3000€ (installation incluse)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 installation complète × 1200€ = 1200€ (installation incluse)
  • Plomberie:1 200€
    Mise aux normes plomberie: 1 installation complète × 1200€ = 1200€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 421 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 057 €/an
Calcul : 421 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 879 €/an
Base de calcul : Emprunt de 83 300 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 292 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 506 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 176 €
Revenus locatifs : +5 057 €
Charges déductibles : -49 176 €
Résultat foncier Année 1 : -44 119 €(Déficit de 44 119 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 719 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 676 €/an
Revenus locatifs : +5 057 €
Charges déductibles : -3 676 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 381 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22719.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 35 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 22 750 €(65% de 35 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 827 €/an
Calcul : 22 750 € × 3,636% = 827 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 057 €49 179 €2 882 €-44 122 €21 400 €22 722 €22 722 €
25 158 €3 603 €2 806 €1 555 €--21 167 €
35 261 €3 525 €2 728 €1 736 €--19 431 €
45 367 €3 444 €2 647 €1 922 €--17 509 €
55 474 €3 360 €2 563 €2 113 €--15 396 €
65 583 €3 274 €2 476 €2 310 €--13 086 €
75 695 €3 184 €2 386 €2 511 €--10 575 €
85 809 €3 091 €2 293 €2 718 €--7 856 €
95 925 €2 994 €2 197 €2 931 €--4 926 €
106 044 €2 894 €2 097 €3 149 €--1 776 €
116 164 €2 791 €1 994 €3 373 €---
126 288 €2 684 €1 887 €3 604 €---
136 413 €2 573 €1 776 €3 840 €---
146 542 €2 458 €1 661 €4 084 €---
156 673 €2 339 €1 542 €4 333 €---
166 806 €2 216 €1 419 €4 590 €---
176 942 €2 089 €1 291 €4 854 €---
187 081 €1 957 €1 159 €5 124 €---
197 223 €1 820 €1 023 €5 403 €---
207 367 €1 678 €881 €5 689 €---
217 514 €1 532 €734 €5 983 €---
227 665 €1 380 €582 €6 285 €---
237 818 €1 222 €425 €6 596 €---
247 974 €1 060 €262 €6 915 €---
258 134 €891 €94 €7 243 €---
TOTAL161 977 €107 237 €41 806 €54 739 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 54 739 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 057 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 062 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 062 €-6 420 €+7 482 €
2+1 062 €0 €+1 062 €
3+1 062 €0 €+1 062 €
4+1 062 €0 €+1 062 €
5+1 062 €0 €+1 062 €
6+1 062 €0 €+1 062 €
7+1 062 €0 €+1 062 €
8+1 062 €0 €+1 062 €
9+1 062 €0 €+1 062 €
10+1 062 €0 €+1 062 €
11+1 062 €+479 €+583 €
12+1 062 €+1 081 €-19 €
13+1 062 €+1 152 €-90 €
14+1 062 €+1 225 €-163 €
15+1 062 €+1 300 €-238 €
16+1 062 €+1 377 €-315 €
17+1 062 €+1 456 €-394 €
18+1 062 €+1 537 €-475 €
19+1 062 €+1 621 €-559 €
20+1 062 €+1 707 €-645 €
21+1 062 €+1 795 €-733 €
22+1 062 €+1 886 €-824 €
23+1 062 €+1 979 €-917 €
24+1 062 €+2 074 €-1 012 €
25+1 062 €+2 173 €-1 111 €
Total+26 550 €+16 422 €+10 128 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →