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Vente appartement type F2

Bien expiré
VilleSaint-Étienne (42)
Surface56m²
Coût Total93 584€
Loyer Annuel5 945€
Rentabilité6.35%
Cashflow/mois-228€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 62 000 €
Surface : 56 m²
Prix au m² : 1 107,14 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 13
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Vente appartement type F2 - VENTE:Appartement T2 Centre Deux a SAINT -ÉTIENNE. A Saint-Étienne Centre Deux ,proche du centre commercial ,lignes de bus et du tram ,a proximité des écoles , des commerces et de toute commodités. L'immeuble est situé dans une copropriété calme et sécurisée avec ascenseur ,interphone et un gardien . Appartement lumineux , trois pièces ,situé au 13 ème étage. Il est composé d' une cuisine 9.68m2, séjour 19.49 m2 ,une chambre de 11.95 m2, hall d'entrée 10.71 m2 et une salle de bains de 4.36 m2 , un balcon de 3,43 m2 ,une cave 2,89 m2 et un garage de 12,31 m2 Sur une double orientation Sud-Ouest et Nord-est. Chauffage au gaz collectif , les charges sont de 552 euros par trimestre ,comprennent le chauffage ,l'eau froide ,l'eau chaude et le gaz pour la cuisine. Prix 62000 euros.

Ville : Saint-Étienne
Département : Loire
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 42100
Coordonnées : 45.422590, 4.392930
Total : 93 584€
Prix d'acquisition : 62 000€
Travaux : 26 624€
Valeur du bien : 88 624€
Frais de notaire : 4 960€
Coût estimé : 4 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 56m²
Loyer prédit : 8.85€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 11.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 495€/mois
Loyer annuel estimé : 5945€/an
Fourchette totale : 367€ - 668€/mois
Fourchette annuelle : 4409€ - 8015€/an
Rentabilité brute :6.35%
Fourchette de rentabilité :4.71% - 8.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :93 584€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :462,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :27,30€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 489,80€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 166,70€
Coût de l'assurance :8 188,60€
Taxe foncière : 594,46€/an
Soit par mois : 49,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 184,00€/mois
Soit par an : 2 208,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 495,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 723,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-227,96€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement du chauffage au gaz collectif par un système de chauffage individuel plus performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur).
Quantité: 1 système pour 56 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur 56 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le système actuel.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète (4.36 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures.
Quantité: 1 chambre (11.95 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures.
Quantité: salon (19.49 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 624 €(475 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 800€
    Chaudière à condensation: 1 système = 4000€, Main d'œuvre: 800€
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 800€/fenêtre = 4800€ (pose comprise)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité = 2500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète = 6000€, Électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation complète salle de bain: 4.36 m² × 800€/m² = 3488€, Main d'œuvre: 512€
  • Chambres:512€
    Rénovation chambre: 11.95 m² × 250€/m² = 2987.5€, Main d'œuvre: 512€
  • Salon:512€
    Rénovation salon: 19.49 m² × 250€/m² = 4872.5€, Main d'œuvre: 512€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Étienne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 495 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 945 €/an
Calcul : 495 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 123 €/an
Base de calcul : Emprunt de 93 584 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 328 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 594 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 208 €/an
Calcul : 184 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 624 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 877 €
Revenus locatifs : +5 945 €
Charges déductibles : -32 877 €
Résultat foncier Année 1 : -26 932 €(Déficit de 26 932 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 532 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 253 €/an
Revenus locatifs : +5 945 €
Charges déductibles : -6 253 €
Résultat foncier Années 2+ : -308 €/an(Déficit de 308 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5532.24 € reporté.
Prix d'achat du bien : 62 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 40 300 €(65% de 62 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 465 €/an
Calcul : 40 300 € × 3,636% = 1 465 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 945 €32 880 €3 126 €-26 935 €21 400 €5 535 €5 535 €
26 063 €6 173 €3 043 €-109 €109 €-5 535 €
36 185 €6 087 €2 957 €98 €--5 437 €
46 308 €5 997 €2 867 €311 €--5 126 €
56 435 €5 905 €2 775 €529 €--4 597 €
66 563 €5 810 €2 680 €753 €--3 844 €
76 695 €5 712 €2 582 €983 €--2 861 €
86 828 €5 610 €2 480 €1 219 €--1 642 €
96 965 €5 504 €2 374 €1 461 €--181 €
107 104 €5 395 €2 265 €1 709 €---
117 246 €5 283 €2 153 €1 964 €---
127 391 €5 166 €2 036 €2 225 €---
137 539 €5 045 €1 915 €2 494 €---
147 690 €4 921 €1 791 €2 769 €---
157 844 €4 791 €1 661 €3 052 €---
168 001 €4 658 €1 528 €3 343 €---
178 161 €4 520 €1 390 €3 641 €---
188 324 €4 377 €1 247 €3 947 €---
198 490 €4 229 €1 099 €4 261 €---
208 660 €4 077 €947 €4 584 €---
218 833 €3 919 €789 €4 915 €---
229 010 €3 755 €625 €5 255 €---
239 190 €3 586 €456 €5 604 €---
249 374 €3 411 €281 €5 963 €---
259 561 €3 230 €100 €6 331 €---
TOTAL190 406 €150 041 €45 167 €40 365 €21 509 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 453 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 40 365 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 945 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 248 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 248 €-6 420 €+7 668 €
2+1 248 €-33 €+1 281 €
3+1 248 €0 €+1 248 €
4+1 248 €0 €+1 248 €
5+1 248 €0 €+1 248 €
6+1 248 €0 €+1 248 €
7+1 248 €0 €+1 248 €
8+1 248 €0 €+1 248 €
9+1 248 €0 €+1 248 €
10+1 248 €+458 €+790 €
11+1 248 €+589 €+659 €
12+1 248 €+668 €+580 €
13+1 248 €+748 €+500 €
14+1 248 €+831 €+417 €
15+1 248 €+916 €+332 €
16+1 248 €+1 003 €+245 €
17+1 248 €+1 092 €+156 €
18+1 248 €+1 184 €+64 €
19+1 248 €+1 278 €-30 €
20+1 248 €+1 375 €-127 €
21+1 248 €+1 474 €-226 €
22+1 248 €+1 576 €-328 €
23+1 248 €+1 681 €-433 €
24+1 248 €+1 789 €-541 €
25+1 248 €+1 899 €-651 €
Total+31 200 €+12 110 €+19 090 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 224 jours
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