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Appartement à vendre

VilleGrasse (06)
Surface159.7
Coût Total432 600
Loyer Annuel27 824
Rentabilité6.43%
Cashflow/mois-141
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 350 000 €
Surface : 159.7 m²
Prix au m² : 2 191,61 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 43 m²), 3 chambres, 2 parkings: 2 parkings, Balcon, Terrasse, Digicode, Alarme, Non meublé

Découvrez cet appartement atypique d'environ 160 m2, offrant de très beaux volumes et un fort potentiel. Des travaux de rénovation permettront de révéler tout le charme de ce bien et de l'aménager selon vos envies. Il se compose d'un vaste salon-séjour de 43 m2, de trois grandes chambres, d'une cuisine indépendante prolongée par une véranda, ainsi que d'une salle de bains et un wc independant. Vous apprécierez également son porche de 20 m2, véritable espace de vie supplémentaire, idéal pour créer un salon d'été, un espace repas ou un coin détente. À l'extérieur, vous profiterez d'un jardin privatif de plus de 800 m2, un véritable atout offrant de nombreuses possibilités d'aménagement. Le bien est vendu avec un hangar, idéal pour le stockage, un atelier ou deux places de stationnement couvertes, Cce bien conviendra parfaitement à une famille, mais également à un artisan, un indépendant ou un professionnel souhaitant associer habitation et activité. A proximité immédiate des commerces, des écoles et des commodités, ce bien rare offre de nombreuses possibilités d'aménagement.

CETTE ANNONCE fait l'objet d'un APPEL D'OFFRES A PRIX PROGRESSIF : les propositions seront reçues en ligne sur la plateforme IMMOFIT, du 24/07/2026 à 08H00 au 30/09/2026 à 20H00 (Europe/Paris). Le prix affiché sur la présente annonce correspond à un prix de première proposition possible, honoraires de négociation inclus ou honoraires à la charge du vendeur, et les participants pourront soumettre leurs propositions par paliers progressifs minimums de 5000 EUR, jusqu'à l'heure de clôture de l'appel d'offres interactif (précisée ci-dessus). La participation à l'appel d'offres est soumise à agrément préalable. Toutes les propositions seront transmises au vendeur, lequel restera libre dans la sélection de celle à laquelle il entend donner suite. Une proposition en ligne pendant l'appel d'offres interactif ne constitue pas une offre ferme et précise au sens de l'article 1114 du Code Civil, mais une proposition d'achat. Les informations relatives aux risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Grasse
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06130
Coordonnées : 43.640762, 6.956924
Total : 432 600
Prix d'acquisition : 350 000
Travaux : 54 600
Valeur du bien : 404 600
Frais de notaire : 28 000
Coût estimé : 28 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 159.7
Loyer prédit : 14.52€/m²/mois
Fourchette : 11.14€ - 18.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 2319€/mois
Loyer annuel estimé : 27824€/an
Fourchette totale : 1779€ - 3023€/mois
Fourchette annuelle : 21343€ - 36272€/an
Rentabilité brute :6.43%
Fourchette de rentabilité :4.93% - 8.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 442,89 €/m²
Basé sur :40 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :549 830
Prix d'achat :350 000
Décote à l'achat :-199 830 (-36.3%)
Marge achat-revente :117 230€ (21.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :432 600
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 119,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :108,15€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 2 227,72€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :203 272,12
Coût de l'assurance :32 445,00
Taxe foncière : 2 782,35€/an
Soit par mois : 231,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 318,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 459,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-140,96€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 189 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 159.7 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur 159.7 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 30 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 600(342 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:16 000
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 1000€ = 16000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:5 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 5000€ = 5000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600
    Parquet flottant: 45 m² × 80€/m² = 3600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 800
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grasse (coefficient 1.2 appliqué pour les travaux). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 33 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 319 €/mois
Revenus locatifs annuels : 27 824 €/an
Calcul : 2 319 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 092 €/an
Base de calcul : Emprunt de 432 600 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 298 €/an
Calcul : 108 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 782 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 600
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 772
Revenus locatifs : +27 824
Charges déductibles : -72 772
Résultat foncier Année 1 : -44 948(Déficit de 44 948 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 23 548
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 18 172 €/an
Revenus locatifs : +27 824
Charges déductibles : -18 172
Résultat foncier Années 2+ : 9 652 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 23548.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 350 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 227 500(65% de 350 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 273 €/an
Calcul : 227 500 € × 3,636% = 8 273
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
127 82472 78614 105-44 96221 400 €23 562 €23 562 €
228 38017 80613 72610 574--12 988 €
328 94817 41413 33411 534--1 454 €
429 52717 00812 92812 518---
530 11716 58912 50913 528---
630 71916 15612 07614 563---
731 33415 70911 62815 625---
831 96015 24611 16616 714---
932 60014 76810 68817 832---
1033 25214 27410 19418 978---
1133 91713 7639 68320 153---
1234 59513 2369 15521 360---
1335 28712 6908 61022 597---
1435 99312 1268 04623 866---
1536 71311 5447 46425 169---
1637 44710 9426 86226 505---
1738 19610 3196 23927 876---
1838 9609 6765 59629 283---
1939 7399 0124 93230 727---
2040 5348 3254 24532 209---
2141 3447 6153 53533 730---
2242 1716 8812 80135 290---
2343 0156 1232 04336 892---
2443 8755 3391 25938 536---
2544 7524 52944940 223---
TOTAL891 196359 876203 272531 32021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 531 320
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 27 824 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 843 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 843-6 420+12 263
2+5 8430+5 843
3+5 8430+5 843
4+5 843+3 319+2 524
5+5 843+4 058+1 785
6+5 843+4 369+1 474
7+5 843+4 688+1 155
8+5 843+5 014+829
9+5 843+5 350+493
10+5 843+5 693+150
11+5 843+6 046-203
12+5 843+6 408-565
13+5 843+6 779-936
14+5 843+7 160-1 317
15+5 843+7 551-1 708
16+5 843+7 952-2 109
17+5 843+8 363-2 520
18+5 843+8 785-2 942
19+5 843+9 218-3 375
20+5 843+9 663-3 820
21+5 843+10 119-4 276
22+5 843+10 587-4 744
23+5 843+11 068-5 225
24+5 843+11 561-5 718
25+5 843+12 067-6 224
Total+146 075+159 396+-13 321
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 30 jours
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