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Maison à vendre

Bien expiré
VilleDigne-les-Bains (04)
Surface75m²
Coût Total141 540€
Loyer Annuel9 584€
Rentabilité6.77%
Cashflow/mois-33€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 88 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 173,33 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 1 chambre, Pas de balcon, Pas de cave, Non meublé

Maison de village 75m2 sur 2 niveaux avec atelier et garage. Située à 25minutes de Digne-les-bains, dans le village de Barles, charmante maison de village avec beaucoup de potentiel Actuellement la maison est composée de 2 niveaux habitables répartis comme suit : on entre par la véranda de 21m2 avec cheminée, la cuisine ouverte sur la salle à manger, 1 salle d'eau avec WC. A l'étage se trouve les 2 chambres de 13 et 14m2. La maison possède également une pièce de 28m2 servant actuellement de pièce de stockage mais elle peut très facilement être aménagée en pièce à vivre supplémentaire ou atelier, bureau,; La maison dispose également d'une cave de 15m2.

Des travaux sont à prévoir. .

Logement à consommation énergétique excessive

Ville : Digne-les-Bains
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04000
Coordonnées : 44.059641, 6.202051
Total : 141 540€
Prix d'acquisition : 88 000€
Travaux : 46 500€
Valeur du bien : 134 500€
Frais de notaire : 7 040€
Coût estimé : 7 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 10.65€/m²/mois
Fourchette : 7.95€ - 14.26€/m²/mois
Loyer total estimé : 799€/mois
Loyer annuel estimé : 9584€/an
Fourchette totale : 597€ - 1069€/mois
Fourchette annuelle : 7159€ - 12830€/an
Rentabilité brute :6.77%
Fourchette de rentabilité :5.06% - 9.06%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 539,33 €/m²
Basé sur :54 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :190 450 €
Prix d'achat :88 000 €
Décote à l'achat :-102 450€ (-53.8%)
Marge achat-revente :48 910€ (25.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :141 540€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :710,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :41,28€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 752,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 718,58€
Coût de l'assurance :12 384,75€
Taxe foncière : 958,38€/an
Soit par mois : 79,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 798,65€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 832,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-33,36€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 696 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 75 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE G - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine nécessite une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain nécessite une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 14 m²)
Raison: État 4/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 14 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 500 €(620 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:4 500€
    Isolation toiture/combles: 75 m² × 60€/m² = 4500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air-eau:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:8 100€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 900€ = 8100€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 10000€ = 10000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:840€
    Parquet flottant: 14 m² × 60€/m² = 840€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:560€
    Peinture chambre: 14 m² × 40€/m² = 560€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Digne-les-Bains (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air-eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 799 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 584 €/an
Calcul : 799 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 934 €/an
Base de calcul : Emprunt de 141 540 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 495 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 958 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 888 €
Revenus locatifs : +9 584 €
Charges déductibles : -52 888 €
Résultat foncier Année 1 : -43 304 €(Déficit de 43 304 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 904 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 388 €/an
Revenus locatifs : +9 584 €
Charges déductibles : -6 388 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 196 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21904.00 € reporté.
Prix d'achat du bien : 88 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 200 €(65% de 88 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 080 €/an
Calcul : 57 200 € × 3,636% = 2 080 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 584 €52 892 €4 939 €-43 309 €21 400 €21 909 €21 909 €
29 775 €6 264 €4 810 €3 512 €--18 397 €
39 971 €6 130 €4 676 €3 841 €--14 556 €
410 170 €5 992 €4 538 €4 179 €--10 377 €
510 374 €5 849 €4 395 €4 525 €--5 852 €
610 581 €5 700 €4 246 €4 881 €--971 €
710 793 €5 546 €4 093 €5 246 €---
811 009 €5 387 €3 934 €5 621 €---
911 229 €5 222 €3 769 €6 007 €---
1011 453 €5 052 €3 598 €6 402 €---
1111 683 €4 875 €3 421 €6 808 €---
1211 916 €4 691 €3 237 €7 225 €---
1312 155 €4 501 €3 048 €7 653 €---
1412 398 €4 305 €2 851 €8 093 €---
1512 646 €4 101 €2 647 €8 545 €---
1612 898 €3 890 €2 436 €9 009 €---
1713 156 €3 671 €2 217 €9 485 €---
1813 420 €3 445 €1 991 €9 975 €---
1913 688 €3 210 €1 756 €10 478 €---
2013 962 €2 967 €1 513 €10 995 €---
2114 241 €2 715 €1 262 €11 526 €---
2214 526 €2 454 €1 001 €12 071 €---
2314 816 €2 184 €731 €12 632 €---
2415 113 €1 905 €451 €13 208 €---
2515 415 €1 615 €161 €13 800 €---
TOTAL306 971 €154 563 €71 719 €152 408 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 152 408 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 584 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 013 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 013 €-6 420 €+8 433 €
2+2 013 €0 €+2 013 €
3+2 013 €0 €+2 013 €
4+2 013 €0 €+2 013 €
5+2 013 €0 €+2 013 €
6+2 013 €0 €+2 013 €
7+2 013 €+1 283 €+730 €
8+2 013 €+1 686 €+327 €
9+2 013 €+1 802 €+211 €
10+2 013 €+1 921 €+92 €
11+2 013 €+2 042 €-29 €
12+2 013 €+2 167 €-154 €
13+2 013 €+2 296 €-283 €
14+2 013 €+2 428 €-415 €
15+2 013 €+2 563 €-550 €
16+2 013 €+2 703 €-690 €
17+2 013 €+2 846 €-833 €
18+2 013 €+2 992 €-979 €
19+2 013 €+3 143 €-1 130 €
20+2 013 €+3 298 €-1 285 €
21+2 013 €+3 458 €-1 445 €
22+2 013 €+3 621 €-1 608 €
23+2 013 €+3 790 €-1 777 €
24+2 013 €+3 962 €-1 949 €
25+2 013 €+4 140 €-2 127 €
Total+50 325 €+45 722 €+4 603 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 106 jours
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