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Achat loft

Bien expiré
VilleRoubaix (59)
Surface90m²
Coût Total202 184€
Loyer Annuel12 319€
Rentabilité6.09%
Cashflow/mois-120€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 124 800 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 386,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Terrasse, Surface de 90 m², 4 Pièces, 3 Chambres, Rez-de-chaussée, Adapté PMR, 1 Salle de bain, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Toilette séparée, Salle de séjour, 1 Parking, Alarme, Interphone, Digicode

GRIMONPREZ Immo vous propose une opportunité unique au cœur de la métropole lilloise : Un plateau brut à aménager, idéal pour un projet de loft sur-mesure, à seulement 124 800 €. Surface au sol : env. 96 m² Droit à construction d'une mezzanine : 28 m² Loggia : 10 m² 1 place de parking en sous-sol incluse Grâce à une hauteur sous plafond exceptionnelle d'environ 4,50 m, ce bien offre un potentiel d'aménagement remarquable, permettant la création d'un espace de vie généreux, lumineux et contemporain, avec la possibilité de 3 à 4 chambres selon votre projet. Important : Les visuels présentés sont des projections d'aménagement non contractuelles, destinées à illustrer le potentiel du bien. Prix total : 115 800 € Appartement : 105 800 € Parking : 10 000 € HONORAIRES AGENCE A CHARGE ACQUEREUR soit 9 000 euros  ACHAT VENTE LOCATION RECHERCHE ACTIVEMENT MAISONS, APPARTEMENTS, IMMEUBLE DE RAPPORT, ESTIMATION GRATUITE SPECIALISTE DU SECTEUR DE LA METROPOLE LILLOISE. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Roubaix
Département : Nord
Région : Hauts de France
Code postal : 59100
Coordonnées : 50.675920, 3.190740
Total : 202 184€
Prix d'acquisition : 124 800€
Travaux : 67 400€
Valeur du bien : 192 200€
Frais de notaire : 9 984€
Coût estimé : 9 984€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 11.41€/m²/mois
Fourchette : 9.02€ - 14.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 1027€/mois
Loyer annuel estimé : 12319€/an
Fourchette totale : 812€ - 1298€/mois
Fourchette annuelle : 9746€ - 15572€/an
Rentabilité brute :6.09%
Fourchette de rentabilité :4.82% - 7.70%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :202 184€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :986,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :57,29€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 043,63€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 719,15€
Coût de l'assurance :17 185,64€
Taxe foncière : 1 231,92€/an
Soit par mois : 102,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 026,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 146,29€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-119,69€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: pompe à chaleur air/eau) pour remplacer un système de chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle cuisine équipée avec placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement de sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures pour toutes les chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon incluant revêtement de sol, peinture, réfection électricité
Quantité: 40 m²
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 400 €(749 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13500€ = 13500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 800€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:7 200€
    Rénovation lourde chambres: 3 chambres × 2400€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:6 000€
    Rénovation complète salon: 40 m² × 150€/m² = 6000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Roubaix (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 027 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 319 €/an
Calcul : 1 027 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 506 €/an
Base de calcul : Emprunt de 202 184 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 687 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 232 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 75 825 €
Revenus locatifs : +12 319 €
Charges déductibles : -75 825 €
Résultat foncier Année 1 : -63 506 €(Déficit de 63 506 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 106 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 425 €/an
Revenus locatifs : +12 319 €
Charges déductibles : -8 425 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 894 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42105.87 € reporté.
Prix d'achat du bien : 124 800 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 81 120 €(65% de 124 800 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 950 €/an
Calcul : 81 120 € × 3,636% = 2 950 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 319 €75 831 €6 512 €-63 512 €21 400 €42 112 €42 112 €
212 566 €8 255 €6 336 €4 310 €--37 802 €
312 817 €8 073 €6 154 €4 744 €--33 058 €
413 073 €7 885 €5 966 €5 188 €--27 870 €
513 335 €7 691 €5 772 €5 644 €--22 227 €
613 601 €7 490 €5 571 €6 111 €--16 116 €
713 873 €7 283 €5 364 €6 590 €--9 525 €
814 151 €7 069 €5 149 €7 082 €--2 443 €
914 434 €6 848 €4 928 €7 586 €---
1014 723 €6 619 €4 700 €8 104 €---
1115 017 €6 383 €4 463 €8 634 €---
1215 317 €6 139 €4 219 €9 179 €---
1315 624 €5 887 €3 967 €9 737 €---
1415 936 €5 626 €3 707 €10 310 €---
1516 255 €5 357 €3 438 €10 898 €---
1616 580 €5 079 €3 160 €11 501 €---
1716 912 €4 792 €2 873 €12 119 €---
1817 250 €4 496 €2 576 €12 754 €---
1917 595 €4 189 €2 270 €13 406 €---
2017 947 €3 873 €1 953 €14 074 €---
2118 306 €3 546 €1 626 €14 760 €---
2218 672 €3 208 €1 289 €15 464 €---
2319 045 €2 859 €939 €16 186 €---
2419 426 €2 498 €579 €16 928 €---
2519 815 €2 126 €206 €17 689 €---
TOTAL394 587 €209 103 €93 719 €185 484 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 185 484 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 319 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 587 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 587 €-6 420 €+9 007 €
2+2 587 €0 €+2 587 €
3+2 587 €0 €+2 587 €
4+2 587 €0 €+2 587 €
5+2 587 €0 €+2 587 €
6+2 587 €0 €+2 587 €
7+2 587 €0 €+2 587 €
8+2 587 €0 €+2 587 €
9+2 587 €+1 543 €+1 044 €
10+2 587 €+2 431 €+156 €
11+2 587 €+2 590 €-3 €
12+2 587 €+2 754 €-167 €
13+2 587 €+2 921 €-334 €
14+2 587 €+3 093 €-506 €
15+2 587 €+3 269 €-682 €
16+2 587 €+3 450 €-863 €
17+2 587 €+3 636 €-1 049 €
18+2 587 €+3 826 €-1 239 €
19+2 587 €+4 022 €-1 435 €
20+2 587 €+4 222 €-1 635 €
21+2 587 €+4 428 €-1 841 €
22+2 587 €+4 639 €-2 052 €
23+2 587 €+4 856 €-2 269 €
24+2 587 €+5 078 €-2 491 €
25+2 587 €+5 307 €-2 720 €
Total+64 675 €+55 645 €+9 030 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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