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Maison 60m2 avrolle

VilleSaint-Florentin (89)
Surface60m²
Coût Total90 420€
Loyer Annuel5 311€
Rentabilité5.87%
Cashflow/mois-81€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 49 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 816,67 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison à avrole plus ou moins 60m2 , 1 chambre , cuisine aménagée . cour commune . Garage privé dans la cour avec petite partie de 10m2 . Chauffe gaz avec chaudière moins de 1 ans . Actuellement louer 430e pars mois . Maison prête a etre louer ou maison principale. Visite possible a partir du 15 juin . Photo disponible sur demande

Ville : Saint-Florentin
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89600
Coordonnées : 48.002040, 3.688120
Total : 90 420€
Prix d'acquisition : 49 000€
Travaux : 37 500€
Valeur du bien : 86 500€
Frais de notaire : 3 920€
Coût estimé : 3 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 7.38€/m²/mois
Fourchette : 5.77€ - 9.43€/m²/mois
Loyer total estimé : 443€/mois
Loyer annuel estimé : 5311€/an
Fourchette totale : 346€ - 566€/mois
Fourchette annuelle : 4156€ - 6788€/an
Rentabilité brute :5.87%
Fourchette de rentabilité :4.60% - 7.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :763,89 €/m²
Basé sur :13 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :45 833 €
Prix d'achat :49 000 €
Décote à l'achat :+3 167€ (+6.9%)
Marge achat-revente :-44 587€ (-97.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :90 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :452,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :26,37€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 479,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :45 379,15€
Coût de l'assurance :7 911,75€
Taxe foncière : 531,11€/an
Soit par mois : 44,26€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 442,59€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 523,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-80,71€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 60 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques, meilleur rapport qualité/prix
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et optimisation de la chaudière à gaz récente
Quantité: 1 chaudière
Raison: DPE E - Maison - S'assurer que le système de chauffage est optimal
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 60 m²)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine nécessite mise aux normes et rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux sanitaires et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 - Sol nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 - Peinture nécessaire pour rafraîchir l'espace
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 45 m²
Raison: État 4/5 - Rafraîchissement léger nécessaire
BuanderieRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la buanderie avec peinture et nettoyage
Quantité: 6 m²
Raison: État 3/5 - Buanderie nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :37 500 €(625 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:4 200€
    Isolation toiture: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:5 500€
    Remplacement chaudière à gaz: 1 chaudière × 5500€ = 5500€ (incluant main d'œuvre)
  • Fenêtres:4 900€
    Remplacement fenêtres: 7 fenêtres × 700€/fenêtre = 4900€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Rénovation salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 9000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Revêtement sol chambre:1 200€
    Pose parquet flottant: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture chambre:600€
    Peinture chambre: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture salon:1 800€
    Peinture salon: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)
  • Rafraîchissement buanderie:300€
    Rafraîchissement buanderie: 6 m² × 50€/m² = 300€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Saint-Florentin (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 14 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Fenêtres
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 443 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 311 €/an
Calcul : 443 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 125 €/an
Base de calcul : Emprunt de 90 420 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 316 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 531 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 37 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 473 €
Revenus locatifs : +5 311 €
Charges déductibles : -41 473 €
Résultat foncier Année 1 : -36 162 €(Déficit de 36 162 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 762 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 973 €/an
Revenus locatifs : +5 311 €
Charges déductibles : -3 973 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 338 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14761.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 31 850 €(65% de 49 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 158 €/an
Calcul : 31 850 € × 3,636% = 1 158 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 311 €41 476 €3 128 €-36 164 €21 400 €14 764 €14 764 €
25 417 €3 894 €3 046 €1 524 €--13 241 €
35 526 €3 809 €2 961 €1 717 €--11 524 €
45 636 €3 721 €2 873 €1 915 €--9 609 €
55 749 €3 630 €2 782 €2 119 €--7 490 €
65 864 €3 536 €2 688 €2 328 €--5 161 €
75 981 €3 438 €2 590 €2 543 €--2 618 €
86 101 €3 337 €2 489 €2 764 €---
96 223 €3 232 €2 385 €2 990 €---
106 347 €3 124 €2 276 €3 223 €---
116 474 €3 012 €2 164 €3 462 €---
126 604 €2 895 €2 048 €3 708 €---
136 736 €2 775 €1 928 €3 961 €---
146 870 €2 650 €1 803 €4 220 €---
157 008 €2 521 €1 674 €4 486 €---
167 148 €2 388 €1 540 €4 760 €---
177 291 €2 249 €1 402 €5 042 €---
187 437 €2 106 €1 258 €5 331 €---
197 586 €1 958 €1 110 €5 628 €---
207 737 €1 804 €956 €5 933 €---
217 892 €1 645 €797 €6 247 €---
228 050 €1 480 €632 €6 570 €---
238 211 €1 309 €461 €6 902 €---
248 375 €1 132 €285 €7 243 €---
258 543 €949 €102 €7 593 €---
TOTAL170 115 €104 069 €45 379 €66 047 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 66 047 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 311 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 115 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 115 €-6 420 €+7 535 €
2+1 115 €0 €+1 115 €
3+1 115 €0 €+1 115 €
4+1 115 €0 €+1 115 €
5+1 115 €0 €+1 115 €
6+1 115 €0 €+1 115 €
7+1 115 €0 €+1 115 €
8+1 115 €+44 €+1 071 €
9+1 115 €+897 €+218 €
10+1 115 €+967 €+148 €
11+1 115 €+1 039 €+76 €
12+1 115 €+1 112 €+3 €
13+1 115 €+1 188 €-73 €
14+1 115 €+1 266 €-151 €
15+1 115 €+1 346 €-231 €
16+1 115 €+1 428 €-313 €
17+1 115 €+1 513 €-398 €
18+1 115 €+1 599 €-484 €
19+1 115 €+1 688 €-573 €
20+1 115 €+1 780 €-665 €
21+1 115 €+1 874 €-759 €
22+1 115 €+1 971 €-856 €
23+1 115 €+2 071 €-956 €
24+1 115 €+2 173 €-1 058 €
25+1 115 €+2 278 €-1 163 €
Total+27 875 €+19 814 €+8 061 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 8 jours
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