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Immeuble de rapport

VillePont-Saint-Esprit (30)
Surface197m²
Coût Total387 500€
Loyer Annuel28 633€
Rentabilité7.39%
Cashflow/mois+130€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 265 000 €
Surface : 197 m²
Prix au m² : 1 345,18 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 10
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Cet immeuble, situé dans le centre-ville de Pont Saint Esprit, comprend :

  • au rez-de-chaussée : un local commercial, et une cave
  • au premier étage : un appartement de 60m² avec deux chambres, chauffage individuel électrique
  • au deuxième étage : un appartement de 60m² avec deux chambres, chauffage individuel au gaz de ville
  • au dernier étage : un appartement de 42m², chauffage individuel électrique L'ensemble est loué et génère un revenu annuel de 21 120 €. La taxe foncière s'élève à 2443 euros.
Ville : Pont-Saint-Esprit
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30130
Coordonnées : 44.255320, 4.650640
Total : 387 500€
Prix d'acquisition : 265 000€
Travaux : 101 300€
Valeur du bien : 366 300€
Frais de notaire : 21 200€
Coût estimé : 21 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 197m²
Loyer prédit : 12.11€/m²/mois
Fourchette : 9.78€ - 14.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 2386€/mois
Loyer annuel estimé : 28633€/an
Fourchette totale : 1927€ - 2954€/mois
Fourchette annuelle : 23130€ - 35446€/an
Rentabilité brute :7.39%
Fourchette de rentabilité :5.97% - 9.15%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 192,84 €/m²
Basé sur :96 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :234 990 €
Prix d'achat :265 000 €
Décote à l'achat :+30 010€ (+12.8%)
Marge achat-revente :-152 510€ (-64.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :387 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 939,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :113,02€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 052,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :194 474,90€
Coût de l'assurance :33 906,25€
Taxe foncière : 2 443,00€/an
Soit par mois : 203,58€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 2 386,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 256,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :129,58€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique dans l'appartement du premier étage
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement de la chaudière au gaz de ville par une chaudière à condensation dans l'appartement du deuxième étage
Quantité: 1 chaudière
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant dans les appartements
Quantité: 6 fenêtres (estimation pour 3 appartements)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique dans l'appartement du premier étage
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Aucune photo fournie, état moyen supposé
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des meubles de cuisine et électroménager, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, mise aux normes électricité si nécessaire
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :101 300 €(514 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:22 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système: 10000€ + Main d'œuvre: 2000€ = 12000€
  • Chauffage - Chaudière à condensation:10 000€
    Chaudière à condensation: 4000€ + Main d'œuvre: 2000€ = 6000€
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:13 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1200€ = 7200€
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:6 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 3000€ + Main d'œuvre: 500€ = 3500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:22 000€
    Rénovation salle de bain complète: 10000€ + Main d'œuvre: 2000€ = 12000€
  • Cuisine - Rafraîchissement:24 000€
    Cuisine complète: 8000€ + Électroménager: 4000€ + Main d'œuvre: 2000€ = 12000€
  • Salon - Rafraîchissement:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€
  • Chambres - Rafraîchissement:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 50€/m² = 2400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pont-Saint-Esprit (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 386 €/mois
Revenus locatifs annuels : 28 633 €/an
Calcul : 2 386 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 13 392 €/an
Base de calcul : Emprunt de 387 500 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 356 €/an
Calcul : 113 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 443 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 101 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 118 492 €
Revenus locatifs : +28 633 €
Charges déductibles : -118 492 €
Résultat foncier Année 1 : -89 859 €(Déficit de 89 859 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 68 459 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 17 192 €/an
Revenus locatifs : +28 633 €
Charges déductibles : -17 192 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 441 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 68458.51 € reporté.
Prix d'achat du bien : 265 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 172 250 €(65% de 265 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 264 €/an
Calcul : 172 250 € × 3,636% = 6 264 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
128 633 €118 504 €13 405 €-89 871 €21 400 €68 471 €68 471 €
229 206 €16 853 €13 054 €12 353 €--56 118 €
329 790 €16 489 €12 690 €13 300 €--42 818 €
430 386 €16 113 €12 314 €14 273 €--28 545 €
530 993 €15 723 €11 924 €15 271 €--13 274 €
631 613 €15 319 €11 520 €16 294 €---
732 246 €14 901 €11 102 €17 345 €---
832 891 €14 468 €10 668 €18 423 €---
933 548 €14 019 €10 220 €19 529 €---
1034 219 €13 555 €9 755 €20 665 €---
1134 904 €13 074 €9 274 €21 830 €---
1235 602 €12 576 €8 776 €23 026 €---
1336 314 €12 060 €8 260 €24 254 €---
1437 040 €11 526 €7 726 €25 515 €---
1537 781 €10 972 €7 173 €26 808 €---
1638 537 €10 400 €6 600 €28 137 €---
1739 307 €9 806 €6 007 €29 501 €---
1840 093 €9 192 €5 393 €30 901 €---
1940 895 €8 556 €4 757 €32 339 €---
2041 713 €7 897 €4 098 €33 816 €---
2142 547 €7 215 €3 416 €35 333 €---
2243 398 €6 508 €2 709 €36 890 €---
2344 266 €5 777 €1 978 €38 490 €---
2445 152 €5 019 €1 220 €40 132 €---
2546 055 €4 235 €435 €41 820 €---
TOTAL917 130 €390 756 €194 475 €526 374 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 526 374 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 28 633 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +6 013 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+6 013 €-6 420 €+12 433 €
2+6 013 €0 €+6 013 €
3+6 013 €0 €+6 013 €
4+6 013 €0 €+6 013 €
5+6 013 €0 €+6 013 €
6+6 013 €+906 €+5 107 €
7+6 013 €+5 203 €+810 €
8+6 013 €+5 527 €+486 €
9+6 013 €+5 859 €+154 €
10+6 013 €+6 199 €-186 €
11+6 013 €+6 549 €-536 €
12+6 013 €+6 908 €-895 €
13+6 013 €+7 276 €-1 263 €
14+6 013 €+7 654 €-1 641 €
15+6 013 €+8 043 €-2 030 €
16+6 013 €+8 441 €-2 428 €
17+6 013 €+8 850 €-2 837 €
18+6 013 €+9 270 €-3 257 €
19+6 013 €+9 702 €-3 689 €
20+6 013 €+10 145 €-4 132 €
21+6 013 €+10 600 €-4 587 €
22+6 013 €+11 067 €-5 054 €
23+6 013 €+11 547 €-5 534 €
24+6 013 €+12 040 €-6 027 €
25+6 013 €+12 546 €-6 533 €
Total+150 325 €+157 912 €+-7 587 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 8 jours
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