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Appartement à vendre

VilleConflans-Sainte-Honorine (78)
Surface67.3m²
Coût Total200 200€
Loyer Annuel12 993€
Rentabilité6.49%
Cashflow/mois-305€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 67.3 m²
Prix au m² : 2 213,97 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/4 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Cave, Salon (total 27,14 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: 2 parkings, Exposition sud-est, Pas de balcon

PARiSii IMMOBILIER est ravi de vous présenter, ce charmant appartement de type 4 pièces, d'une superficie d'environ 67,26m2, logé, au 4 ème étage d'un immeuble. Situé sur la commune de Conflans-Sainte-Honorine, à proximité des écoles et des commerces. L'appartement se compose d'une entrée avec des placards intégrés, un beau séjour, une cuisine aménagée et équipée donnant accès à une loggia, 3 chambres, une salle de bains et un WC indépendant. Une cave en sous-sol vient compléter ce bien. Bien soumis au statut de la copropriété - Copropriété de 190 lots dont 161 habitables - Charges annuelles moyennes : 2760 euros. Contactez-nous vite par téléphone afin de convenir d'une visite !

Ville : Conflans-Sainte-Honorine
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78700
Coordonnées : 49.000231, 2.099587
Total : 200 200€
Prix d'acquisition : 149 000€
Travaux : 39 280€
Valeur du bien : 188 280€
Frais de notaire : 11 920€
Coût estimé : 11 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 67.3m²
Loyer prédit : 16.09€/m²/mois
Fourchette : 13.62€ - 19.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 1083€/mois
Loyer annuel estimé : 12993€/an
Fourchette totale : 916€ - 1279€/mois
Fourchette annuelle : 10997€ - 15352€/an
Rentabilité brute :6.49%
Fourchette de rentabilité :5.49% - 7.67%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 028,17 €/m²
Basé sur :215 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :203 796 €
Prix d'achat :149 000 €
Décote à l'achat :-54 796€ (-26.9%)
Marge achat-revente :3 596€ (1.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :200 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :991,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :58,39€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 049,94€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 263,05€
Coût de l'assurance :17 517,50€
Taxe foncière : 1 299,33€/an
Soit par mois : 108,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 230,00€/mois
Soit par an : 2 760,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 082,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 388,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-305,43€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 363 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 67.3 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation de la cuisine avec mise à jour des installations et peinture
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais installations datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - aucune photo fournie, état moyen
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture usée et besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture usée nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 280 €(584 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7000€ = 7000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 000€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1000€ = 7000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 1200€/m² = 12000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 1200€/m² = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Conflans-Sainte-Honorine (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 17 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 083 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 993 €/an
Calcul : 1 083 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 720 €/an
Base de calcul : Emprunt de 200 200 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 701 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 299 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 760 €/an
Calcul : 230 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 280 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 760 €
Revenus locatifs : +12 993 €
Charges déductibles : -50 760 €
Résultat foncier Année 1 : -37 767 €(Déficit de 37 767 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 367 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 480 €/an
Revenus locatifs : +12 993 €
Charges déductibles : -11 480 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 513 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16366.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850 €(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 993 €50 767 €6 727 €-37 773 €21 400 €16 373 €16 373 €
213 253 €11 308 €6 548 €1 945 €--14 428 €
313 518 €11 123 €6 363 €2 395 €--12 033 €
413 789 €10 932 €6 172 €2 856 €--9 177 €
514 064 €10 734 €5 974 €3 330 €--5 847 €
614 346 €10 530 €5 770 €3 816 €--2 031 €
714 633 €10 318 €5 558 €4 314 €---
814 925 €10 099 €5 339 €4 826 €---
915 224 €9 873 €5 113 €5 351 €---
1015 528 €9 638 €4 878 €5 890 €---
1115 839 €9 396 €4 636 €6 443 €---
1216 156 €9 145 €4 385 €7 010 €---
1316 479 €8 886 €4 126 €7 593 €---
1416 808 €8 617 €3 857 €8 191 €---
1517 144 €8 339 €3 579 €8 805 €---
1617 487 €8 052 €3 292 €9 435 €---
1717 837 €7 755 €2 995 €10 082 €---
1818 194 €7 447 €2 687 €10 746 €---
1918 558 €7 129 €2 369 €11 428 €---
2018 929 €6 800 €2 040 €12 129 €---
2119 307 €6 460 €1 700 €12 848 €---
2219 694 €6 108 €1 348 €13 586 €---
2320 087 €5 743 €983 €14 344 €---
2420 489 €5 366 €606 €15 123 €---
2520 899 €4 976 €216 €15 923 €---
TOTAL416 181 €255 544 €97 263 €160 637 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 160 637 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 993 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 729 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 729 €-6 420 €+9 149 €
2+2 729 €0 €+2 729 €
3+2 729 €0 €+2 729 €
4+2 729 €0 €+2 729 €
5+2 729 €0 €+2 729 €
6+2 729 €0 €+2 729 €
7+2 729 €+685 €+2 044 €
8+2 729 €+1 448 €+1 281 €
9+2 729 €+1 605 €+1 124 €
10+2 729 €+1 767 €+962 €
11+2 729 €+1 933 €+796 €
12+2 729 €+2 103 €+626 €
13+2 729 €+2 278 €+451 €
14+2 729 €+2 457 €+272 €
15+2 729 €+2 641 €+88 €
16+2 729 €+2 831 €-102 €
17+2 729 €+3 025 €-296 €
18+2 729 €+3 224 €-495 €
19+2 729 €+3 428 €-699 €
20+2 729 €+3 639 €-910 €
21+2 729 €+3 854 €-1 125 €
22+2 729 €+4 076 €-1 347 €
23+2 729 €+4 303 €-1 574 €
24+2 729 €+4 537 €-1 808 €
25+2 729 €+4 777 €-2 048 €
Total+68 225 €+48 191 €+20 034 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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