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Centre village

VilleSaorge (06)
Surface59m²
Coût Total74 058€
Loyer Annuel9 177€
Rentabilité12.39%
Cashflow/mois+296€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 58 850 €
Surface : 59 m²
Prix au m² : 997,46 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 59 m², 2 pièces, 1 balcon, Toilettes séparées

Appartement au rez-de-chaussée de 45.02m2 carrez, surface au sol 59.31m2 composé d'une cuisine séparée, pièce à vivre, partie nuit, cave, balcon avec vue imprenable sur les montagnes   Rare, à voir absolument !

Ville : Saorge
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06540
Coordonnées : 43.987880, 7.550960
Total : 74 058€
Prix d'acquisition : 58 850€
Travaux : 10 500€
Valeur du bien : 69 350€
Frais de notaire : 4 708€
Coût estimé : 4 708€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 59m²
Loyer prédit : 12.96€/m²/mois
Fourchette : 10.69€ - 15.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 765€/mois
Loyer annuel estimé : 9177€/an
Fourchette totale : 631€ - 927€/mois
Fourchette annuelle : 7570€ - 11125€/an
Rentabilité brute :12.39%
Fourchette de rentabilité :10.22% - 15.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 127,01 €/m²
Basé sur :20 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :66 494 €
Prix d'achat :58 850 €
Décote à l'achat :-7 644€ (-11.5%)
Marge achat-revente :-7 564€ (-11.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :74 058€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :370,75€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :21,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 392,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :37 167,54€
Coût de l'assurance :6 480,08€
Taxe foncière : 917,70€/an
Soit par mois : 76,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 764,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 468,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :295,92€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 59 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, et revêtement
Quantité: cuisine complète (12 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec mobilier ancien et électroménager obsolète
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimée 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, et éventuellement changement de mobilier
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 3/5 visible - usure normale, peinture légèrement écaillée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :10 500 €(178 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:10 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10 500€ = 10 500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 10 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (10 500€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 765 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 177 €/an
Calcul : 765 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 560 €/an
Base de calcul : Emprunt de 74 058 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 259 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 918 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 10 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 236 €
Revenus locatifs : +9 177 €
Charges déductibles : -14 236 €
Résultat foncier Année 1 : -5 059 €(Déficit de 5 059 €)
Imputable sur revenu global : 5 059 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 736 €/an
Revenus locatifs : +9 177 €
Charges déductibles : -3 736 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 441 €/an
Prix d'achat du bien : 58 850 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 253 €(65% de 58 850 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 391 €/an
Calcul : 38 253 € × 3,636% = 1 391 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 177 €14 239 €2 562 €-5 062 €5 062 €--
29 360 €3 672 €2 495 €5 689 €---
39 548 €3 602 €2 425 €5 945 €---
49 739 €3 530 €2 353 €6 208 €---
59 933 €3 456 €2 279 €6 478 €---
610 132 €3 379 €2 202 €6 754 €---
710 335 €3 299 €2 122 €7 036 €---
810 541 €3 216 €2 039 €7 326 €---
910 752 €3 130 €1 953 €7 622 €---
1010 967 €3 041 €1 864 €7 926 €---
1111 187 €2 949 €1 773 €8 237 €---
1211 410 €2 854 €1 677 €8 556 €---
1311 639 €2 756 €1 579 €8 883 €---
1411 871 €2 654 €1 477 €9 218 €---
1512 109 €2 548 €1 371 €9 561 €---
1612 351 €2 438 €1 261 €9 913 €---
1712 598 €2 325 €1 148 €10 273 €---
1812 850 €2 208 €1 031 €10 642 €---
1913 107 €2 086 €909 €11 021 €---
2013 369 €1 960 €783 €11 409 €---
2113 636 €1 830 €653 €11 807 €---
2213 909 €1 695 €518 €12 215 €---
2314 187 €1 555 €378 €12 633 €---
2414 471 €1 410 €233 €13 061 €---
2514 761 €1 260 €83 €13 500 €---
TOTAL293 941 €77 090 €37 168 €216 851 €5 062 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 519 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 216 851 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 177 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 927 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 927 €-1 519 €+3 446 €
2+1 927 €+1 707 €+220 €
3+1 927 €+1 784 €+143 €
4+1 927 €+1 863 €+64 €
5+1 927 €+1 943 €-16 €
6+1 927 €+2 026 €-99 €
7+1 927 €+2 111 €-184 €
8+1 927 €+2 198 €-271 €
9+1 927 €+2 287 €-360 €
10+1 927 €+2 378 €-451 €
11+1 927 €+2 471 €-544 €
12+1 927 €+2 567 €-640 €
13+1 927 €+2 665 €-738 €
14+1 927 €+2 765 €-838 €
15+1 927 €+2 868 €-941 €
16+1 927 €+2 974 €-1 047 €
17+1 927 €+3 082 €-1 155 €
18+1 927 €+3 193 €-1 266 €
19+1 927 €+3 306 €-1 379 €
20+1 927 €+3 423 €-1 496 €
21+1 927 €+3 542 €-1 615 €
22+1 927 €+3 664 €-1 737 €
23+1 927 €+3 790 €-1 863 €
24+1 927 €+3 918 €-1 991 €
25+1 927 €+4 050 €-2 123 €
Total+48 175 €+65 055 €+-16 880 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 8 jours
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