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Appartement à vendre

VilleThiers (63)
Surface115m²
Coût Total107 150€
Loyer Annuel9 824€
Rentabilité9.17%
Cashflow/mois+168€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 000 €
Surface : 115 m²
Prix au m² : 608,7 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Fiche Id-SLG179920 : Rare - appartement lumineux et traversant Est-Ouest de type 3 (114 - 82 m2) avec vue sur le Puy-de-Dôme et la Chaîne des Puys. Toit et façade ouest de la copropriété refaits récemment. Cet appartement avec beaucoup de cachet se compose d'une entrée-dégagement desservant le WC - une grande chambre (23 - 21 m2) - un petit dégagement avec dressing menant à la salle de bains (baignoire et douche) - la cuisine - le cellier et la pièce de vie (38 - 44 m2). Depuis la pièce de vie - on accède à la deuxième chambre. Petite copropriété. Chaudière gaz de 2021. A voir ..

  • Mentions légales : Proposé à la vente à 70000 Euros (Dont 7.69% TTC d'honoraires à la charge de l'acquéreur, soit un prix hors honoraires de 65000 Euros) - DPE réalisé le : 16/01/2026 - Affaire suivie par Mme Julie COPERE (Agent immobilier - Responsable) - Reseau Immo-Diffusion Thiers - Pour plus d'informations, contactez notre secrétariat (Appel gratuit ou prix d'une communication locale) - Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :
Ville : Thiers
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63300
Coordonnées : 45.866366, 3.534758
Total : 107 150€
Prix d'acquisition : 70 000€
Travaux : 31 550€
Valeur du bien : 101 550€
Frais de notaire : 5 600€
Coût estimé : 5 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 115m²
Loyer prédit : 7.12€/m²/mois
Fourchette : 5.50€ - 9.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 819€/mois
Loyer annuel estimé : 9824€/an
Fourchette totale : 633€ - 1059€/mois
Fourchette annuelle : 7595€ - 12708€/an
Rentabilité brute :9.17%
Fourchette de rentabilité :7.09% - 11.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :370,37 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :42 593 €
Prix d'achat :70 000 €
Décote à l'achat :+27 407€ (+64.3%)
Marge achat-revente :-64 557€ (-151.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :107 150€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :537,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :31,25€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 568,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 120,45€
Coût de l'assurance :9 375,63€
Taxe foncière : 982,42€/an
Soit par mois : 81,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 818,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 650,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :168,00€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 158 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, chaudière gaz de 2021 en bon état.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Chaudière récente, pas de travaux énergétiques obligatoires.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si simple vitrage.
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur 115 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel.
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec nouvelle peinture et éventuellement nouveaux équipements.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche ou baignoire, lavabo et carrelage.
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessitant une mise à jour.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement souhaitable.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 550 €(274 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Menuiseries - Fenêtres:8 800€
    Remplacement de 11 fenêtres: 11 fenêtres × 800€/fenêtre = 8800€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Installation d'un chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Rénovation complète de la cuisine (10 m²): 8000€ (prix moyen incluant équipements, peinture et main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation:6 000€
    Rénovation complète de la salle de bain (5 m²): 6000€ (prix moyen incluant douche, lavabo, carrelage et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Pose de parquet flottant dans 32 m²: 32 m² × 75€/m² = 2400€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture des murs et plafonds dans 32 m²: 32 m² × 50€/m² = 1600€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 250€
    Peinture des murs et plafonds dans 25 m²: 25 m² × 50€/m² = 1250€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Thiers (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 819 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 824 €/an
Calcul : 819 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 725 €/an
Base de calcul : Emprunt de 107 150 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 375 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 982 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 550 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 632 €
Revenus locatifs : +9 824 €
Charges déductibles : -36 632 €
Résultat foncier Année 1 : -26 808 €(Déficit de 26 808 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 408 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 082 €/an
Revenus locatifs : +9 824 €
Charges déductibles : -5 082 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 742 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5407.75 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500 €(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 824 €36 635 €3 728 €-26 811 €21 400 €5 411 €5 411 €
210 021 €4 988 €3 631 €5 033 €--379 €
310 221 €4 887 €3 530 €5 334 €---
410 426 €4 783 €3 425 €5 643 €---
510 634 €4 674 €3 317 €5 960 €---
610 847 €4 562 €3 205 €6 284 €---
711 064 €4 446 €3 089 €6 617 €---
811 285 €4 326 €2 969 €6 959 €---
911 511 €4 201 €2 844 €7 309 €---
1011 741 €4 072 €2 715 €7 669 €---
1111 976 €3 939 €2 581 €8 037 €---
1212 215 €3 800 €2 443 €8 415 €---
1312 459 €3 657 €2 299 €8 803 €---
1412 709 €3 508 €2 151 €9 200 €---
1512 963 €3 355 €1 997 €9 608 €---
1613 222 €3 195 €1 838 €10 027 €---
1713 487 €3 030 €1 673 €10 456 €---
1813 756 €2 859 €1 502 €10 897 €---
1914 031 €2 682 €1 325 €11 349 €---
2014 312 €2 499 €1 141 €11 813 €---
2114 598 €2 309 €951 €12 289 €---
2214 890 €2 112 €755 €12 778 €---
2315 188 €1 908 €551 €13 280 €---
2415 492 €1 697 €340 €13 794 €---
2515 802 €1 479 €121 €14 323 €---
TOTAL314 673 €119 607 €54 120 €195 066 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 195 066 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 824 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 063 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 063 €-6 420 €+8 483 €
2+2 063 €0 €+2 063 €
3+2 063 €+1 487 €+576 €
4+2 063 €+1 693 €+370 €
5+2 063 €+1 788 €+275 €
6+2 063 €+1 885 €+178 €
7+2 063 €+1 985 €+78 €
8+2 063 €+2 088 €-25 €
9+2 063 €+2 193 €-130 €
10+2 063 €+2 301 €-238 €
11+2 063 €+2 411 €-348 €
12+2 063 €+2 524 €-461 €
13+2 063 €+2 641 €-578 €
14+2 063 €+2 760 €-697 €
15+2 063 €+2 882 €-819 €
16+2 063 €+3 008 €-945 €
17+2 063 €+3 137 €-1 074 €
18+2 063 €+3 269 €-1 206 €
19+2 063 €+3 405 €-1 342 €
20+2 063 €+3 544 €-1 481 €
21+2 063 €+3 687 €-1 624 €
22+2 063 €+3 833 €-1 770 €
23+2 063 €+3 984 €-1 921 €
24+2 063 €+4 138 €-2 075 €
25+2 063 €+4 297 €-2 234 €
Total+51 575 €+58 520 €+-6 945 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 53 jours
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