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4 chambres, bel espace en pelouse avec garage et une dépendance

Bien expiré
VilleArgenton-l'Église, Bouillé-loretz, Bouillé-saint-paul, Brion-près-thouet, Cersay, Saint-martin-de-sanzay (79)
Surface121
Coût Total181 417
Loyer Annuel10 393
Rentabilité5.73%
Cashflow/mois-166
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 105 900 €
Surface : 121 m²
Prix au m² : 875,21 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 121 m², 7 pièces, 1471 m² de terrain

Édifiée sur un terrain d'environ 1471m² offrant un bel espace en pelouse avec un garage et une dépendance attenante, cette maison de ville d'environ 121m² se compose d'une entrée desservant un salon avec une cheminée, une salle à manger, une cuisine lumineuse avec une vue et un accès sur le jardin, une buanderie, un wc ainsi qu'une salle d'eau.

Au premier étage, 3 chambres offrant de beaux volumes et une salle d'eau avec un wc.

Une 4ème chambre offrant une belle hauteur sous couverture et un grenier aménageable complètent ce bien au 2ème étage.

Raccordée au réseau du tout à l'égout. Ouvertures Pvc double vitrages.

Située à deux pas des différentes commodités à pieds de la commune.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Prix de vente : 105 900 €

Honoraires charge vendeur

Contactez votre consultant megAgence : Aurélien Guignard, Tél. : [Coordonnées masquées], E-mail : [Coordonnées masquées] - Ei - Agent commercial immatriculé au Rsac de Niort sous le numéro 838 971 299

Ville : Argenton-l'Église, Bouillé-loretz, Bouillé-saint-paul, Brion-près-thouet, Cersay, Saint-martin-de-sanzay
Département : Deux-Sèvres
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 79290
Coordonnées : 47.044210, -0.261510
Total : 181 417
Prix d'acquisition : 105 900
Travaux : 67 045
Valeur du bien : 172 945
Frais de notaire : 8 472
Coût estimé : 8 472
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 121
Loyer prédit : 7.16€/m²/mois
Fourchette : 5.44€ - 9.42€/m²/mois
Loyer total estimé : 866€/mois
Loyer annuel estimé : 10393€/an
Fourchette totale : 658€ - 1140€/mois
Fourchette annuelle : 7895€ - 13682€/an
Rentabilité brute :5.73%
Fourchette de rentabilité :4.35% - 7.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :181 417
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :892,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :52,91€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 945,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 400,02
Coût de l'assurance :15 873,99
Taxe foncière : 1 039,32€/an
Soit par mois : 86,61€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 866,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 032,25€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-166,15€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 121 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 121 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 10 fenêtres
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, peinture
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :67 045(554 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 105
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12105€ = 12105€
  • Isolation:5 340
    Isolation combles: 121 m² × 40€/m² = 4840€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:11 500
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1150€/fenêtre = 11500€
  • Cuisine:20 000
    Rénovation complète cuisine: 20000€
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 12000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 660
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Peinture:1 940
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon - Peinture:1 500
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.85 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 28 945✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 866 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 393 €/an
Calcul : 866 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 982 €/an
Base de calcul : Emprunt de 181 417 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 635 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 039 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 67 045
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 701
Revenus locatifs : +10 393
Charges déductibles : -74 701
Résultat foncier Année 1 : -64 308(Déficit de 64 308 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 908
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 656 €/an
Revenus locatifs : +10 393
Charges déductibles : -7 656
Résultat foncier Années 2+ : 2 737 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42907.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 105 900
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 835(65% de 105 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 503 €/an
Calcul : 68 835 € × 3,636% = 2 503
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 39374 7075 987-64 31421 400 €42 914 €42 914 €
210 6017 5015 8273 100--39 814 €
310 8137 3365 6613 477--36 337 €
411 0297 1645 4903 865--32 472 €
511 2506 9875 3134 263--28 209 €
611 4756 8045 1304 671--23 538 €
711 7046 6154 9415 090--18 449 €
811 9396 4194 7455 519--12 929 €
912 1776 2174 5425 961--6 969 €
1012 4216 0074 3336 413--555 €
1112 6695 7914 1176 878---
1212 9235 5673 8937 355---
1313 1815 3363 6627 845---
1413 4455 0973 4238 348---
1513 7144 8503 1758 864---
1613 9884 5942 9209 394---
1714 2684 3302 6559 938---
1814 5534 0562 38210 497---
1914 8443 7742 10011 070---
2015 1413 4821 80711 659---
2115 4443 1801 50512 264---
2215 7532 8671 19312 885---
2316 0682 54587013 523---
2416 3892 21153614 178---
2516 7171 86619114 851---
TOTAL332 897195 30286 400137 59521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 137 595
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 393 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 183 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 183-6 420+8 603
2+2 1830+2 183
3+2 1830+2 183
4+2 1830+2 183
5+2 1830+2 183
6+2 1830+2 183
7+2 1830+2 183
8+2 1830+2 183
9+2 1830+2 183
10+2 1830+2 183
11+2 183+1 897+286
12+2 183+2 207-24
13+2 183+2 354-171
14+2 183+2 504-321
15+2 183+2 659-476
16+2 183+2 818-635
17+2 183+2 981-798
18+2 183+3 149-966
19+2 183+3 321-1 138
20+2 183+3 498-1 315
21+2 183+3 679-1 496
22+2 183+3 866-1 683
23+2 183+4 057-1 874
24+2 183+4 253-2 070
25+2 183+4 455-2 272
Total+54 575+41 279+13 296
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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