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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleAblon-sur-Seine (94)
Surface68m²
Coût Total198 090€
Loyer Annuel13 562€
Rentabilité6.85%
Cashflow/mois-22€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 141 750 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 2 084,56 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/4 étage, Cave, 2 chambres, Entrée séparée, Balcon

Immobilier.notaires® et l'office notarial FONTANEL-FRIMAN et associé vous proposent : Appartement à vendre - ABLON SUR SEINE (94480)

Résidence du Château, Allée de L'orangerie Dans une résidence arborée et sécurisée, nous vous proposons cet appartement de type F4 d'une surface de 68.36 m² situé au troisième étage et comprenant une entrée avec placards, une cuisine aménagée, un double séjour donnant sur un balcon, deux chambres, un dressing, une salle d'eau et des WC séparé. En annexe une cave. Le bien dispose déjà du double vitrage, TRAVAUX A PREVOIR. Commodités à proximité : Nombreux commerces, écoles et Transports avec le RER C ABLON SUR SEINE, les bus et l'aéroport d'ORLY

Visites : Sur rendez-vous. Contact : 06.63.51.50.55

Annonce de l'étude FONTANEL-FRIMAN et associé - Notaires à Villeneuve-le-Roi - N° SIRET : 31768217700017

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Ville : Ablon-sur-Seine
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94480
Coordonnées : 48.723004, 2.419981
Total : 198 090€
Prix d'acquisition : 141 750€
Travaux : 45 000€
Valeur du bien : 186 750€
Frais de notaire : 11 340€
Coût estimé : 11 340€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 16.62€/m²/mois
Fourchette : 14.25€ - 19.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 1130€/mois
Loyer annuel estimé : 13562€/an
Fourchette totale : 969€ - 1319€/mois
Fourchette annuelle : 11624€ - 15823€/an
Rentabilité brute :6.85%
Fourchette de rentabilité :5.87% - 7.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 695,29 €/m²
Basé sur :90 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :183 279 €
Prix d'achat :141 750 €
Décote à l'achat :-41 529€ (-22.7%)
Marge achat-revente :-14 811€ (-8.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :198 090€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :981,09€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :57,78€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 038,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :96 237,95€
Coût de l'assurance :17 332,88€
Taxe foncière : 1 356,19€/an
Soit par mois : 113,02€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 130,16€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 151,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-21,72€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 45 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :45 000 €(662 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10 000€ = 10000€, Pose: 1 système × 3000€ = 3000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 2500€ = 2500€, Pose: 1 chauffe-eau × 1000€ = 1000€
  • Cuisine:18 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 15000€ = 15000€, Électroménager: 1 cuisine × 3000€ = 3000€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 5000€ = 5000€, Électricité et plomberie: 1 salle de bain × 1000€ = 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 620€
    Parquet flottant: 27 m² × 60€/m² = 1620€
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs et plafonds: 27 m² × 40€/m² = 1080€
  • Salon - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds: 45 m² × 40€/m² = 1800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Ablon-sur-Seine (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 130 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 562 €/an
Calcul : 1 130 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 649 €/an
Base de calcul : Emprunt de 198 090 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 693 €/an
Calcul : 58 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 356 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 45 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 699 €
Revenus locatifs : +13 562 €
Charges déductibles : -53 699 €
Résultat foncier Année 1 : -40 137 €(Déficit de 40 137 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 737 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 699 €/an
Revenus locatifs : +13 562 €
Charges déductibles : -8 699 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 863 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18736.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 141 750 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 92 138 €(65% de 141 750 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 350 €/an
Calcul : 92 138 € × 3,636% = 3 350 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 562 €53 705 €6 656 €-40 143 €21 400 €18 743 €18 743 €
213 833 €8 529 €6 479 €5 305 €--13 439 €
314 110 €8 346 €6 296 €5 764 €--7 675 €
414 392 €8 157 €6 107 €6 235 €--1 439 €
514 680 €7 961 €5 911 €6 719 €---
614 973 €7 759 €5 709 €7 215 €---
715 273 €7 549 €5 500 €7 724 €---
815 578 €7 332 €5 283 €8 246 €---
915 890 €7 108 €5 059 €8 782 €---
1016 208 €6 876 €4 827 €9 331 €---
1116 532 €6 637 €4 587 €9 895 €---
1216 863 €6 388 €4 339 €10 474 €---
1317 200 €6 132 €4 082 €11 068 €---
1417 544 €5 866 €3 816 €11 678 €---
1517 895 €5 591 €3 542 €12 303 €---
1618 253 €5 307 €3 257 €12 946 €---
1718 618 €5 013 €2 963 €13 605 €---
1818 990 €4 709 €2 659 €14 281 €---
1919 370 €4 394 €2 344 €14 976 €---
2019 757 €4 068 €2 019 €15 689 €---
2120 152 €3 731 €1 682 €16 421 €---
2220 555 €3 383 €1 333 €17 172 €---
2320 966 €3 022 €973 €17 944 €---
2421 386 €2 649 €600 €18 736 €---
2521 814 €2 263 €214 €19 550 €---
TOTAL434 393 €192 476 €96 238 €241 917 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 241 917 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 562 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 848 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 848 €-6 420 €+9 268 €
2+2 848 €0 €+2 848 €
3+2 848 €0 €+2 848 €
4+2 848 €0 €+2 848 €
5+2 848 €+1 584 €+1 264 €
6+2 848 €+2 164 €+684 €
7+2 848 €+2 317 €+531 €
8+2 848 €+2 474 €+374 €
9+2 848 €+2 635 €+213 €
10+2 848 €+2 799 €+49 €
11+2 848 €+2 969 €-121 €
12+2 848 €+3 142 €-294 €
13+2 848 €+3 320 €-472 €
14+2 848 €+3 503 €-655 €
15+2 848 €+3 691 €-843 €
16+2 848 €+3 884 €-1 036 €
17+2 848 €+4 081 €-1 233 €
18+2 848 €+4 284 €-1 436 €
19+2 848 €+4 493 €-1 645 €
20+2 848 €+4 707 €-1 859 €
21+2 848 €+4 926 €-2 078 €
22+2 848 €+5 152 €-2 304 €
23+2 848 €+5 383 €-2 535 €
24+2 848 €+5 621 €-2 773 €
25+2 848 €+5 865 €-3 017 €
Total+71 200 €+72 575 €+-1 375 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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